【正文】 能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為：A、 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。前兩年，萬寧市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就100％賣完，銷售火爆。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。B、 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場?！八募救A庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。萬寧市改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級(jí)市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。C、 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。D、消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。目前萬寧只有少量已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)質(zhì)量差、粗制濫造，浪費(fèi)了大量的土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。F、住房消費(fèi)逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著萬寧市旅游業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)，尤其是旅游地產(chǎn)將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，熱點(diǎn)將加快形成。 萬寧豐富的得天獨(dú)厚的旅游資源和109公里的黃金海岸帶是萬寧實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動(dòng)，必將吸引島內(nèi)外消費(fèi)者蜂擁而至，促使萬寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動(dòng)共贏，共同發(fā)展?！癤X”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面： (1)萬寧市住宅建設(shè)開發(fā)，存在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)市場的兩性發(fā)展。(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。4．2 “賣點(diǎn)”分析“XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按規(guī)模化“園林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點(diǎn)。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。(4)小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。(5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來度假養(yǎng)老置業(yè)。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。 1)促銷的階段性策略。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。本項(xiàng)目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的島內(nèi)外消費(fèi)者；③駐萬寧市辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。虎芷渌M(fèi)者。 3)促銷手段。4．4定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位?！癤X”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在1600～1800元之間。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè)，為后期項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。XX開發(fā)的作用及意義《XX》對萬寧城市發(fā)展的推動(dòng)力《XX》開發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性，尤其是作為萬寧城市化發(fā)展的一個(gè)要素，對萬寧城市發(fā)展具有重要的價(jià)值。首先，規(guī)?；^(qū)開發(fā)意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè)，在《XX》地產(chǎn)商的運(yùn)營下，一個(gè)地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個(gè)地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對于萬寧城市還是萬寧本地居民，都是一個(gè)利益共享的局面。《XX》，位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè)800米處，萬寧新車站北側(cè)。 《XX》的出現(xiàn)，不但對萬寧居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對于萬寧的城市化進(jìn)程，市新城區(qū)的發(fā)展都起了不可估量的作用。近幾年，萬寧市委、市政府把加快城市化進(jìn)程作為了萬寧的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)。 《XX》作為萬寧房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大、開發(fā)周期長，其對城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠(yuǎn)非一般項(xiàng)目所能比擬，《XX》必將成為一個(gè)能滿足日常生活需要、適宜居住、社交及旅游度假、休閑養(yǎng)老的全開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 首先，從城市發(fā)展的角度來看，《XX》的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)了北城新區(qū)乃至萬寧市的城市化進(jìn)程。一個(gè)有著將近萬人的超級(jí)大盤，會(huì)產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求，就會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。 C、《XX》能夠提高萬寧的生活素質(zhì)，從而帶動(dòng)萬寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。除了基本的商業(yè)配套、交通出行以外，《XX》對于其他一些與居住息息相關(guān)的配套，比如說幼兒園、醫(yī)療設(shè)施等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。對于萬寧的居住，具有劃時(shí)代的意義。毫不夸張地說，萬寧在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了萬寧城市的發(fā)展水平。萬寧市場上沒有真正意義上的商品房，更不用說出類拔萃的房子，對于此種狀況，只能被動(dòng)接受。而《XX》的開發(fā)建設(shè)，將打破這種局面，改變了人們對好房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，為萬寧人們帶來了真正高品質(zhì)的生活。在某種意義上說，《XX》的出現(xiàn)，直接將萬寧的居住水平提升了一個(gè)檔次，實(shí)現(xiàn)了萬寧居住的新跨越?！禭X》的開發(fā)建設(shè)不僅僅對萬寧市的城市進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，而且對于萬寧市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。 《XX》在積極致力于社會(huì)文化建設(shè)的同時(shí)，必將建設(shè)社區(qū)文化。 從積極推動(dòng)萬寧的城市發(fā)展，加快萬寧城市化進(jìn)程，到不斷為萬寧人民謀福利，《XX》在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都將做出不可估量的作用，把自己作為城市運(yùn)營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現(xiàn)了萬寧第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采?！禭X》就意味著數(shù)量不菲的人口，《XX》必然能夠拉高一個(gè)地區(qū)的人口數(shù)量，會(huì)衍生更高的消費(fèi)需求、更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮和稅收的增加等，進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐貎r(jià)的上漲，增加了政府的收入。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來看，《XX》對萬寧市場的影響以及對城市的推動(dòng)作用是越來越大。再次，《XX》開發(fā)對萬寧城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上，《XX》能有效解決大社會(huì)與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。同時(shí)，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時(shí)間的人流量合理分流。然后，《XX》的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。最后，《XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費(fèi)者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動(dòng)嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動(dòng)萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市知名度。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善?！甔X”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 交通方便XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目片區(qū)是近期城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個(gè)多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。但該校負(fù)責(zé)人因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會(huì)，加劇了本公司競買地塊的難度。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)市場定位及客源定位，本項(xiàng)目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺(tái)：鋁合金封閉式陽臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下4類戶型：A． 65一一80m2，占總面積的5％； B． 80一一100 m2，占總面積的15％； C． 100一一120 m2，占總面積的40％；D． 120一一150 m2，占總面積的35％；以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為1號(hào)、2號(hào)廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。 場地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報(bào)告2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“XX”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 規(guī)劃指標(biāo) 待定3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 建筑方案總體構(gòu)思 1號(hào)、2號(hào)建設(shè)地塊緊連。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 (2)公用建筑。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。日