【文章內(nèi)容簡介】 浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。XX開發(fā)的作用及意義《XX》對萬寧城市發(fā)展的推動力《XX》開發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性，尤其是作為萬寧城市化發(fā)展的一個要素，對萬寧城市發(fā)展具有重要的價值。從萬寧城市運營角度建設(shè)的《XX》，必將加速所在區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。首先，規(guī)?；^(qū)開發(fā)意味著更多的占地區(qū)塊，更統(tǒng)一的規(guī)劃思路，更完善的社區(qū)建設(shè)，在《XX》地產(chǎn)商的運營下，一個地區(qū)的板塊熱度必將飛增，這個地區(qū)的板塊必將飛速增值，這無論是對于萬寧城市還是萬寧本地居民，都是一個利益共享的局面。A、《XX》是由海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)?！禭X》，位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè)800米處，萬寧新車站北側(cè)。緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū)，海、山、城市，皆入眼中。 《XX》的出現(xiàn)，不但對萬寧居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對于萬寧的城市化進程，市新城區(qū)的發(fā)展都起了不可估量的作用。一個在萬寧規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個造城運動。近幾年，萬寧市委、市政府把加快城市化進程作為了萬寧的發(fā)展路線，特別是加快小城鎮(zhèn)改造，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，已經(jīng)成為城市建設(shè)的重點。 《XX》充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬寧城市改造的重要組成部分。 《XX》作為萬寧房地產(chǎn)發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，由于規(guī)模大、開發(fā)周期長，其對城市發(fā)展以及周邊環(huán)境的影響遠(yuǎn)非一般項目所能比擬，《XX》必將成為一個能滿足日常生活需要、適宜居住、社交及旅游度假、休閑養(yǎng)老的全開放性社區(qū)，而并非一般性的居住小區(qū)概念。 B、市北區(qū)建設(shè)的助推器 《XX》作為市城北新區(qū)、萬寧市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運營的重任，對萬寧的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 首先，從城市發(fā)展的角度來看，《XX》的出現(xiàn)，必將帶動了北城新區(qū)乃至萬寧市的城市化進程。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤，《XX》的落成，必然大大增加新城區(qū)的人口數(shù)量。一個有著將近萬人的超級大盤，會產(chǎn)生巨大的消費需求，就會帶動新城區(qū)商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。同時，《XX》的出現(xiàn)，必將使新城區(qū)作為一個住宅區(qū)的板塊更加成熟，吸引更多的地產(chǎn)商以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動萬寧市的經(jīng)濟發(fā)展。 C、《XX》能夠提高萬寧的生活素質(zhì)，從而帶動萬寧經(jīng)濟發(fā)展。作為一個為萬寧市上層人士、島外人士精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在海南省及其他城市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、健身會所等等。除了基本的商業(yè)配套、交通出行以外，《XX》對于其他一些與居住息息相關(guān)的配套，比如說幼兒園、醫(yī)療設(shè)施等也是應(yīng)有盡有，充分解決了業(yè)主日常生活的后顧之憂。如此完善的配套，對于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。對于萬寧的居住，具有劃時代的意義。 D、《XX》將會提升萬寧城市地產(chǎn)建設(shè)水平，提高萬寧的人口素質(zhì)。毫不夸張地說，萬寧在建的房子，都不能充分滿足上層人士的生活需求，都代表不了萬寧城市的發(fā)展水平。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影響了業(yè)主的生活水平，而且對于整個市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。萬寧市場上沒有真正意義上的商品房，更不用說出類拔萃的房子，對于此種狀況，只能被動接受。而被動的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。而《XX》的開發(fā)建設(shè)，將打破這種局面，改變了人們對好房子標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，為萬寧人們帶來了真正高品質(zhì)的生活。規(guī)劃、配套、設(shè)計、物業(yè)等方方面面，《XX》的開發(fā)建設(shè)絕對稱得上是安萬寧的標(biāo)桿， 《XX》定義了萬寧尊貴生活及旅游度假房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。在某種意義上說，《XX》的出現(xiàn)，直接將萬寧的居住水平提升了一個檔次，實現(xiàn)了萬寧居住的新跨越。 E、豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。《XX》的開發(fā)建設(shè)不僅僅對萬寧市的城市進程做出貢獻(xiàn)，而且對于萬寧市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。 開發(fā)商擬在項目開發(fā)建設(shè)后贊助拿出部分資金成立“教育基金”，組織萬寧首個業(yè)主尊貴俱樂部……從不斷地舉辦各種晚會，到積極參加公益事業(yè)，《XX》必將為萬寧人民帶來了一場又一場精神大餐的同時，也應(yīng)盡自己的一份薄力回報社會，回報萬寧人民。 《XX》在積極致力于社會文化建設(shè)的同時，必將建設(shè)社區(qū)文化?！禭X》俱樂部、《XX》業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動……時時處處透露為業(yè)主未來70年品質(zhì)生活的誠摯關(guān)懷。 從積極推動萬寧的城市發(fā)展，加快萬寧城市化進程，到不斷為萬寧人民謀福利，《XX》在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都將做出不可估量的作用，把自己作為城市運營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現(xiàn)了萬寧第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采。其次，《XX》規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對周邊乃至對萬寧城市經(jīng)濟的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響?！禭X》就意味著數(shù)量不菲的人口，《XX》必然能夠拉高一個地區(qū)的人口數(shù)量，會衍生更高的消費需求、更多的就業(yè)機會，包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮和稅收的增加等，進一步推動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。拉動了當(dāng)?shù)氐貎r的上漲，增加了政府的收入。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時也將對未來兩年內(nèi)上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來看，《XX》對萬寧市場的影響以及對城市的推動作用是越來越大。再次，《XX》開發(fā)對萬寧城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上，《XX》能有效解決大社會與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。一個規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動此片區(qū)域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設(shè)，而且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場購物車等等。同時，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時間的人流量合理分流。大大提高城市的效率，降低時間成本。然后，《XX》的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。因為規(guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚螒B(tài)。最后，《XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動萬寧的經(jīng)濟發(fā)展，提高城市知名度。三、項目選址及建設(shè)條件1．項目選址 XX環(huán)境得天獨厚，交通便捷。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。該片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得?！甔X”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境，XX住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 交通方便XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車站距離小區(qū)僅600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需5分鐘，本項目距離海口行駛139公里，距離三亞行駛115公里，距離東山嶺旅游景區(qū)僅2公里，距海岸線11公里，交通十分便利。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目片區(qū)是近期城市重點發(fā)展區(qū)域。利用現(xiàn)有的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價值。擴大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。 2. 5 土地征用情況地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細(xì)周密的競買計劃。各項前期籌備工作已相繼開展。競買風(fēng)險：A、獲悉1號、2號地塊競拍已有多家擬準(zhǔn)備參與競買，競爭激烈； B、2號地塊目前已有海之南實驗學(xué)校（租賃使用，現(xiàn)有學(xué)生1500余名，租賃時間截止至2009年7月到期。但該校負(fù)責(zé)人因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會，加劇了本公司競買地塊的難度。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將1號、2號地塊過戶至公司名下。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容“XX”㎡（），（暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)市場定位及客源定位，本項目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，“XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下4類戶型：A． 65一一80m2，占總面積的5％； B． 80一一100 m2，占總面積的15％； C． 100一一120 m2，占總面積的40％；D． 120一一150 m2，占總面積的35％；以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為1號、2號廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。在進行地質(zhì)勘察后根據(jù)報告制定地基方案。 場地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報告2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 總平面布局 “XX”總平面布局，由5個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“XX”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面16米寬這域規(guī)劃路。 規(guī)劃指標(biāo) 待定3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 建筑方案總體構(gòu)思 1號、2號建設(shè)地塊緊連。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。 平面設(shè)計 (1)住宅。根據(jù)使用功