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xx項目宗地投資可行性研究報告-文庫吧

2025-04-13 00:18 本頁面


【正文】 神州半島喜來登等4個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設,加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設,推進山欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設,抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設,力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設重點項目并啟動前期工作。以海南“旅游促銷年”為契機,高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風情文化節(jié)等節(jié)慶活動,提升萬寧的知名度和美譽度。高度重視旅游資源的保護和可持續(xù)利用,加強未開發(fā)旅游資源保護,為萬寧旅游強市儲蓄發(fā)展后勁。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,提高城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋率。,形成三橫四縱道路框架。推進寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設路。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭,通過引進、兼并、重組、聯(lián)合等形式,逐步形成大企業(yè)主導、中小企業(yè)協(xié)調發(fā)展的新格局,把企業(yè)做大做強,提高對經濟建設和財政增收的貢獻率。2)萬寧市住宅現(xiàn)狀分析:A、萬寧城市住宅建設速度緩慢,城市居民人均居住面積達22平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每戶總建筑面積還比較小。B、萬寧市建設用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)(萬城鎮(zhèn))老城區(qū)。C、由于城區(qū)內混合部分農村用地,現(xiàn)狀居住用地指標偏高;D、居住環(huán)境質量較差,居住與商業(yè)辦公混合在一起。E、居住用地零碎,未能形成設施齊全,有一定規(guī)模的居住區(qū)。F、部分居住小區(qū)建設標準不高,建筑密度、容積率較大,配套不齊全。G、萬寧市房地產市場不規(guī)范,缺乏高質素、高資質的房地產開發(fā)企業(yè)。3)市場需求分析:從萬寧市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看,商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調查資料,萬寧市目前有26%的市民住房是“單位借房”,約39%屬“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民政策性“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出,目前商品房在萬寧市市民住宅構成中所占的比例仍然很小,商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入,住房分配貨幣化,住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放,商品住宅將成為居民主要的住房來源。隨著居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅,每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高,住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。4).“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加,物質文化生活水平不斷提高,居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適,轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來,不僅要求規(guī)劃合理,建筑容積率低,而且要求綠地率高。根據(jù)萬寧市城市經濟社會、旅游業(yè)的發(fā)展,以及商品房今后發(fā)展趨勢預測,這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求,并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為:A、 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束,個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍,買方面臨多種選擇的今天,一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性,換句話說,住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年,萬寧市住宅市場針對一些消費群體,推出部分政策性住宅,剛剛推出就100%賣完,銷售火爆。從中可以看出,住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高,并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。B、 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈,住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天,消費者對于商品房的關注將越來越具體全面,不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全,還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等,這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時,開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用,加大投資力度,全面提升樓盤品質,瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在???、瓊海近兩年房地產及相關產業(yè)展示會上,許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌?!八募救A庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售,就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因,主要有: (1)先富者的市場潛力。萬寧市改革開放以來,經濟快速發(fā)展,城市居民收入水平有很大提高,據(jù)有關資料統(tǒng)計,富裕家庭約占3%左右,最近兩年,富裕家庭這一比例又有提高,今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大,形成先富者市場潛力。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū),建設標準不高,建筑密度高、容積率較大,配套不齊全,促使住房的更新?lián)Q代,加上二、三級市場的放開,將為商品房交易提供方便,并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。萬寧市是海南主要旅游城市,發(fā)展商貿一直是萬寧市經濟發(fā)展的重點之一。由于幾次大型活動的成功舉辦,提高了萬寧市在國際國內的知名度,為萬寧市城市經濟發(fā)展帶來前所未有的機遇,商貿旅游繁榮,駐市各類商業(yè)機構眾多,今后私營企業(yè)也越來越多,私營企業(yè)主的住房需求趨旺,隨著多種所有制成分共存的發(fā)展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求,像“XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?;≌^(qū),無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力。“XX”項目位于東星新區(qū),環(huán)境得天獨厚,是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置,加上開發(fā)建設條件優(yōu)越,開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢,并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。C、 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題,它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排,智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容,使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值,提高了住宅的檔次、品牌和價值。D、消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為,因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面,主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面,住宅應具有完備的居住功能,將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面,包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面,一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構,對住宅消費也有不同的要求,因此會形成若干即期消費。所以,住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說,包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要,他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位,收費合理,物有所值。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展 前幾年,萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。目前萬寧只有少量已有各類資質的房地產開發(fā)企業(yè),開發(fā)質量差、粗制濫造,浪費了大量的土地資源。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適,有足夠的居住空間,功能設施齊全,還要有合理的銷售價格。房地產開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā),才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上,具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展,形成新的住宅市場競爭,也促使開發(fā)商向規(guī)?;较虬l(fā)展。本公司應抓住機遇、有計劃、有步驟運行項目,積極發(fā)展成為萬寧房地產開發(fā)的龍頭品牌企業(yè),并占居市場主導地位。F、住房消費逐步成為居民、島內外客戶消費熱點和投資手段隨著萬寧市旅游業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高,住宅消費,尤其是旅游地產將逐步成為居民、島內外客戶消費熱點和投資手段。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后,消費熱點將轉向住房、汽車消費,這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%~10%,中高收入家庭為13%—16%,富裕家庭占20%30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費熱,熱點將加快形成。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。 萬寧豐富的得天獨厚的旅游資源和109公里的黃金海岸帶是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本,旅游與房地產嫁接互動,必將吸引島內外消費者蜂擁而至,促使萬寧房地產行業(yè)飛速發(fā)展,呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏,共同發(fā)展。從以上分析可以看出,“XX”的開發(fā),預示著未來商品房的升級換代,由低檔走向高檔,高品質開發(fā)已成為新趨勢,必將成為島內外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地,是投資人士選擇的熱點板塊?!癤X”市場定位在高檔住宅,是有其市場需求依據(jù)的。當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前,以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾,結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出,市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下二個方面: (1)萬寧市住宅建設開發(fā),存在建設標準低,施工質量差,戶型不合理,設施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加,進一步阻礙了房地產市場的兩性發(fā)展。 (2) 住房制度改革未能達到預期進度,各種政策的落實未能實際到位,住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低,地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡?!癤X”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消,房地產二、三級市場逐步開放,居民收入水平逐步提高,為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎,但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在近幾年批建了大量的政策性經濟適用房,低檔房市場供給量很大,對房地產價格將產生較大影響,導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。4.營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位,制定以下營銷戰(zhàn)略:4.1 確定項目整體形象‘‘XX’’地段位置優(yōu)越,小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題,強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調,注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通,人與自然的和諧,從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象,營造21世紀高素質物業(yè),開發(fā)萬寧首個房地產規(guī)?;纷≌^(qū)。4.2 “賣點”分析“XX”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢,小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是:(1)小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化,而是按規(guī)?;皥@林化生態(tài)”概念規(guī)劃建設,因此有突出的環(huán)境特點。此外,開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務,注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。(3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化,服務更加周到全面,管理高質量、高水平。(4)小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念,使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經營管理。除以上因素外,小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。(5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來度假養(yǎng)老置業(yè)。4.3 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā),除了高水平的規(guī)劃、設計外,還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,高標準地經營和管理,以確保項目有市場銷路,開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點,擬采用以下營銷推廣策略: (1)廣告宣傳策略。 “XX”項目要針對確定的目標群體,按計劃、分階段,系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括:現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定,廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷:①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段,制定不同的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是:①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的島內外消費者;③駐萬寧市辦事機構商用或商?。虎芷渌M者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況:以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段,包括:①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷;⑩其他促銷手段。4.4定價策略 (1)價格定位。XX第一期均為六多層建筑,最高價為4樓,最低價是6樓?!癤X”價格定位為中高檔住宅,考慮上述因素,多層住宅價格每平方米定在1600~1800元之間。定價作用:A、低價入市,低開高走;預留升值空間,形成良好口碑。 B、吸引大量島內外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè),為后期項目開發(fā)奠定基礎。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略:①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價:①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他
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