【正文】 、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。D、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。 (3)項目區(qū)位市場潛力。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度高、容積率較大，配套不齊全，促使住房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。“四季華庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。B、 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。前兩年，萬寧市住宅市場針對一些消費群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就100％賣完，銷售火爆。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在萬寧市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。F、部分居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，建筑密度、容積率較大，配套不齊全。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。全面改造海榆東線過境道路和人民路、光明路、建設(shè)路。 加快提升城鎮(zhèn)化水平。以推進(jìn)“9+1”工程為重點,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產(chǎn)品。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動、園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項目建設(shè)，推動全市經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。今年是萬寧市項目推進(jìn)年。境內(nèi)１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細(xì)質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風(fēng)光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內(nèi)海。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。天來泉自2006年10月30日開盤以來銷售一直非常火爆，僅僅半年時間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績。思維投資自2003年新一輪房地產(chǎn)熱潮來臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項目“富?；▓@”，并以90%的比例銷往島外市場。瓊?！疤靵砣表椖砍晒Φ氖痉?，也增加了開發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過100萬元/畝。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本?！　〗陙?，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。由于旅游地產(chǎn)涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。香港華潤集團(tuán)計劃今后10年內(nèi)分批投入50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會社等“豪門公子”也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找“媳婦”。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外購房者占有較大比重。據(jù)悉，16月份，％，％，增幅低于全國平均水平。本項目開發(fā)土地利用1號和2號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“XX”項目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認(rèn)可，由于1號地塊和2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買1號地塊和2號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。2．項目概況 (1)項目名稱：“XX”項目。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。?？谑蟹课蒌N售對象50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象90％是島外消費者。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。 　　旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。 　　從2005年起，一批海內(nèi)外客商前來投資開發(fā)項目。浙江吉利集團(tuán)在海南投資30億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項目。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，海口是第三名。國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。 C、海南二三線城市樓市分析今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個?！　≡诙€城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。海甸島一塊面積僅20多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達(dá)4000多萬元，平均地價高達(dá)220萬元/畝，而在兩年前這里地價不過40萬/畝至60萬/畝。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市海口、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地“奶酪”，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。 瓊海作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項目來。購房客戶主要來自國外的4個國家和國內(nèi)28個省份。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。萬寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。該市按照“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項目的建設(shè)，確定了９個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。到2010年。啟動神州半島喜來登等4個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點項目并啟動前期工作。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。 (2)商業(yè)消費潛力?！癤X”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。“XX”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 “XX”項目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進(jìn)行廣告宣傳。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。XX第一期均為六多層建筑，最高價為4樓，最低價是6樓。 (2)價格優(yōu)惠策略。 (4)定價方式。從萬寧城市運營角度建設(shè)的《XX》，必將加速所在區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū)，海、山、城市，皆入眼中。 《XX》充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬寧城市改造的重要組成部分。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤，《XX》的落成，必然大大增加新城區(qū)的人口數(shù)量。作為一個為萬寧市上層人士、島外人士精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在海南省及其他城市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、健身會所等等。 D、《XX》將會提升萬寧城市地產(chǎn)建設(shè)水平，提高萬寧的人口素質(zhì)。而被動的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。 E、豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)?！禭X》俱樂部、《XX》業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動……時時處處透露為業(yè)主未來70年品質(zhì)生活的誠摯關(guān)懷。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。大大提高城市的效率，降低時間成本。三、項目選址及建設(shè)條件1．項目選址 XX環(huán)境得天獨厚，交通便捷。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境，XX住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 2. 5 土地征用情況地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細(xì)周密的競買計劃。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將1號、2號地塊過戶至公司名下。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住