【正文】 追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。如果你的周圍充滿了對(duì)你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會(huì)充滿與別人合作的熱情。擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來(lái)講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。保持一顆平常心無(wú)倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來(lái)面對(duì)。其含義主要是說(shuō)高效能人士要充分重視時(shí)間的價(jià)值，不浪費(fèi)時(shí)間會(huì)做那些不值得去做的事情。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。和成功人士在一起，有助于我們?cè)谏磉呅纬梢粋€(gè)“成功”的氛圍，在這個(gè)氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問(wèn)題的方法。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無(wú)價(jià)值的決定上面。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽(tīng)各方面的意見(jiàn)，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來(lái)面目，才能采取最佳的處理方法。”的確，精妙、高超的語(yǔ)言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場(chǎng)人士必備素質(zhì)之一。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說(shuō)話技巧有人說(shuō)：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來(lái)開(kāi)展工作的社會(huì)。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。善于傾聽(tīng)，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。積極傾聽(tīng)西方有句諺語(yǔ)說(shuō)：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。樹(shù)立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開(kāi)良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。如果沒(méi)有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。一旦開(kāi)始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵?！卑褑?wèn)題想透徹把問(wèn)題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。因此XX的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)爭(zhēng)取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項(xiàng)小組全程跟蹤服務(wù)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)XX的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將帶動(dòng)萬(wàn)寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力，提升城市的品位及知名度，給萬(wàn)寧的發(fā)展帶來(lái)巨大的集聚效應(yīng)。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)做好方案規(guī)劃。隨著萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場(chǎng)，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來(lái)置業(yè)，同時(shí)本地居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為600850元之間(中低檔政策性商品房)，在本地難以形成有效需求。十、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析(1)從萬(wàn)寧市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，除了市場(chǎng)有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因?？梢?jiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。九、 結(jié)論本項(xiàng)目總投資成本約40760萬(wàn)元，總收入約64196萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約23436萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約17016萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為27%，投資利潤(rùn)率為57%。4．盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表7序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）1現(xiàn)金流入64196其中：銷售收入64196其它收入02現(xiàn)金流出47180其中：成本投資40760預(yù)征10%(銷售總額的10%)64203稅前利潤(rùn)額234364稅前利潤(rùn)率%5凈利潤(rùn)額170166凈前利潤(rùn)率27%5．清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。1）項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)(暫定) 表5序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積㎡2容積率03總建筑面積㎡住宅面積㎡商鋪面積㎡243604可售商住面積㎡2）銷售收入 表6序號(hào)項(xiàng) 目平均單價(jià)（元/ m2）計(jì)算基礎(chǔ)（m2）合 計(jì)（萬(wàn)元）備 注1住宅房屋2000568882商業(yè)鋪面:3000243607308二層商鋪設(shè)計(jì)3總 計(jì)2100641962．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃在項(xiàng)目報(bào)批后再定。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2000元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價(jià)格每平方米3000元。七、投資估算與資金籌措地塊規(guī)劃指標(biāo)（暫定）： 表1序號(hào)規(guī) 劃 指 標(biāo)地 塊 指 標(biāo)備 注1用地面積（m2）2總建筑面積（m2）住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積（m2）3建筑占地面積（m2）4容積率此容積率為暫定5建筑密度（%）6綠化率（%）上述計(jì)算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù)投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目暫定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)下表。 分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 主體工程斷水。 工程開(kāi)工。 施工圖設(shè)計(jì)。 建筑方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目可進(jìn)行分期報(bào)建，建設(shè)進(jìn)度程序如下： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)（變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。A。A。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。(4)室內(nèi)外排水。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。(2)給水。 住宅生活用水：140公升／人4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 在地質(zhì)勘察報(bào)告完成后制定方案5．公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因1號(hào)、2號(hào)地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設(shè)施，降低投入成本。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 平面設(shè)計(jì) (1)住宅?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面16米寬這域規(guī)劃路。 總平面布局 “XX”總平面布局，由5個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地