【正文】 能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 (2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4．結(jié)構(gòu)設(shè)計 在地質(zhì)勘察報告完成后制定方案5．公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因1號、2號地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設(shè)施，降低投入成本。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：(1)用水標準和用水量。 住宅生活用水：140公升／人日，K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。(2)給水。1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個)。3)城市自來水進水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。(4)室內(nèi)外排水。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按萬寧市地區(qū)暴雨強度公式計算。5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kVA。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kVA。 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設(shè)計。 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW／戶計算。 2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。 3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從市政管網(wǎng)預(yù)留口接人。5．4 通風空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時（變配電房按10次/小時計算)。5．5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排 本項目計劃在5年(60個月)左右的時間內(nèi)建成。項目可進行分期報建，建設(shè)進度程序如下： 項目建議書批復(fù)。 編制可行性研究報告并報批。 建筑方案設(shè)計。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 施工圖設(shè)計。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開工。 開始預(yù)售。 主體工程斷水。 單體工程驗收。 分項工程驗收。 正式人住。七、投資估算與資金籌措地塊規(guī)劃指標（暫定）： 表1序號規(guī) 劃 指 標地 塊 指 標備 注1用地面積（m2）2總建筑面積（m2）住宅建筑面積（m2）商業(yè)建筑面積（m2）3建筑占地面積（m2）4容積率此容積率為暫定5建筑密度（%）6綠化率（%）上述計算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù)投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目暫定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見下表。項目投資成本估算1）1號地塊(海南東華鞋廠工業(yè)區(qū))1號地塊竟買綜合成本表 表2序號項目名稱費用金額（萬元）備 注一競買土地成本600競買總價為估算二竟買交易過戶稅費1—8項總和1契稅18600萬元3%2營業(yè)稅600萬元%3所得稅600萬元%4土地增值稅[600萬元(60070)(600%)]30%5地面上抵押物11730㎡交易手續(xù)費11730㎡㎡6土地手續(xù)費7拍賣傭金30600萬元5%8土地用途變更費用(地價差全額)三合計2）2號地塊(海南嘉泰摩托車有限公司)2號地塊竟買綜合成本表 表五序號項目名稱費用金額（萬元）備 注一競買土地成本1800二竟買交易過戶稅費1契稅541800萬元3%2營業(yè)稅1800萬元%3所得稅1800萬元%4土地增值稅[1800萬元(180070)(1800%)]30%5地面上抵押物3萬㎡交易手續(xù)費3萬㎡㎡6土地手續(xù)費7拍賣傭金901800萬元5%8土地用途變更費用14666元(地價差全額)三合計3）土地總成本土地總成本表 表3項 目單 價（萬元/畝）計算基礎(chǔ)(畝)合 計（萬元）備 注1號地塊綜合成本2號地塊綜合成本土地總成本3546約172元/㎡4）項目總成本估算項目投資成本估算表 表4序 號項 目單 價（元/ m2）計 算 基 礎(chǔ)（m2）合 計(萬元)備 注1單位建筑面積土地成本11535462建安工程費850262483前期費用802470含市政配套、規(guī)劃設(shè)計、消防、建筑圖審、施工報建及其它費用4基礎(chǔ)設(shè)施配套費1003088包括供電、供水、燃氣、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等5公建配套費1003088包括公共設(shè)施、室外景點綠化費、安防系統(tǒng)費、室外道路費等6不可預(yù)計費用19577%7開發(fā)費用561743其中：管理費用2578016項之和的2%銷售費用31963%8開發(fā)總成本13204076017項之和2．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金6000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)。八、經(jīng)濟效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2000元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價格每平方米3000元。停車位銷售根據(jù)在項目立項報批后再定。1）項目建設(shè)指標(暫定) 表5序號項目單位數(shù)量1總用地面積㎡2容積率03總建筑面積㎡住宅面積㎡商鋪面積㎡243604可售商住面積㎡2）銷售收入 表6序號項 目平均單價（元/ m2）計算基礎(chǔ)（m2）合 計（萬元）備 注1住宅房屋2000568882商業(yè)鋪面:3000243607308二層商鋪設(shè)計3總 計2100641962．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。3．稅費率本項目按銷售總額10%的稅率預(yù)征交納(多退少補),稅收共計為6420萬元。4．盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 表7序號項目合計（萬元）1現(xiàn)金流入64196其中：銷售收入64196其它收入02現(xiàn)金流出47180其中：成本投資40760預(yù)征10%(銷售總額的10%)64203稅前利潤額234364稅前利潤率%5凈利潤額170166凈前利潤率27%5．清償能力分析本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。九、 結(jié)論本項目總投資成本約40760萬元，總收入約64196萬元，稅前利潤約23436萬元，稅后利潤約17016萬元，銷售利潤率為27%，投資利潤率為57%。以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，是一個值得投資的好項目。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。