【正文】 ...... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年， XX 這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城 港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。一年來， XX 市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51％。 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)％。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。在商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已 達(dá) ％ ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全年成交過戶面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。全年商品房屋出租面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％。 三、 XX 別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來自 XX市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1月至 2021 年 12月， XX市共有 160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614套，銷售率平均達(dá)到 %?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購(gòu)房一族所關(guān)注和青睞。 2021 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870 元 /平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。 XX 作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來講， XX 正越來越成為人們向往的城市。 在目前 XX 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 四、 XX市 XX區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 XX 區(qū)位于 XX 西北部，中心位置在北緯 31176。 15′?？偯娣e 平方公里。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。 XX 區(qū)工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在 XX 投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本 項(xiàng)目?jī)H 4 公里 XX 國(guó)際賽車場(chǎng)位于 XX 安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車比賽。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。 六、 XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) ——“格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 它的開發(fā)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 XX 區(qū)對(duì) XX 星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入 XX 以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。公告稱， XX 格林風(fēng)范公司近日與 XX 市 XX 區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心簽訂了開發(fā) XX 市 XX區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是 XX區(qū) XX 星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。明代園林“古猗園”近在咫尺。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。 住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。在盡量 利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 第二部分 項(xiàng)目及周邊 環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 XX 別墅項(xiàng)目位于 XX 區(qū)的 XX鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15 公里， 距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 12 公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭 XX 張華浜碼頭為 18 公里。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 XX 鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開通至 XX。 本項(xiàng)目距 F1方程式賽車所在地 4 公里。項(xiàng)目位于 XX鎮(zhèn)的東南角， XX工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000 元 /平方米。 需要改進(jìn)之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識(shí)別效果差。 ? 戶型 A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè) 計(jì)師的論證和方案比較）。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 ? 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無(wú)任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離 XX鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由 XX鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 XX 鎮(zhèn) 有直達(dá) XX 市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、 XX旅游 6 號(hào)線等。 ? 教育： XX 歷來重視教育，素有 “ 教化 XX” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。在離鎮(zhèn)區(qū) 20公里范圍內(nèi)，有 XX 大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由 XX鎮(zhèn)提供。 ? 旅游資源 XX 鎮(zhèn)是 XX 市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小 XX 賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久 ，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺， XX 小籠包子更是 XX一絕。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2021 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過 2021 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2021 年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2021 年 XX 商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1： ，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購(gòu)房比例還會(huì)有所上升。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2021 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2021 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2021 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997年的 1737 萬(wàn)平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大 XX 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2021 年仍會(huì)所增加。 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2021 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生， XX 出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 XX別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。再由于開發(fā)過度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春； 1998— 2021年 從 1998 年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別 XX 作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 在外銷 別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998年下半年開始 XX西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著 XX別墅市場(chǎng)春天的到來。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。同時(shí)， 2021 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分 ? 2021 年 XX 別墅市場(chǎng) 2021 年 XX 別墅市場(chǎng)成為 XX 樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu) “墅”熱情，總體上， 2021XX別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來分析， 2021 年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長(zhǎng)寧 %、青浦 %、%、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬(wàn)元以上 /棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他 （ 3）豪宅市場(chǎng)初露端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— XX 以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解