【正文】 南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。參與競(jìng)標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。2001“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。根據(jù)有關(guān)協(xié)議。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。明代園林“古猗園”近在咫尺。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目位置東海別墅項(xiàng)目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項(xiàng)目距人民廣場(chǎng)15公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)62公里，車程為45分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭上海張華浜碼頭為18 公里。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。本項(xiàng)目距F1方程式賽車所在地4公里。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。小區(qū)共有獨(dú)立別墅114棟，以4800元/平方米的均價(jià)已售出14棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為3000元/平方米。需要改進(jìn)之處——外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識(shí)別效果差。l 戶型A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè)計(jì)師的論證和方案比較）。l 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。l 目前有一300平米左右的會(huì)所，目前無任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套由于項(xiàng)目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號(hào)線等。l 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等學(xué)府。l 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。隨著F1方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明，2002年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì)2001年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在1:。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購(gòu)房比例還會(huì)有所上升。2002年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為4895元/平方米，其中，住宅成交均價(jià)4803元/平方米，%%。2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷2002年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京，2002年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么，2003年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下：l 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年的1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使2003年的供應(yīng)繼續(xù)放量。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。l 需求：由于2002年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在2003年仍會(huì)所增加。l 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)，2003年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于2002年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場(chǎng)的第二春；1998—2000年從1998年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 在外銷別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來。別墅市場(chǎng)從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。同時(shí)，2003年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場(chǎng)2002年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200萬元以上/棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。（3）豪宅市場(chǎng)初露端倪很多高檔獨(dú)立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型/SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。\000B_39。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 FONTSIZE: 9pt。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: ARSA。206。229。206。229。 msoasciifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 msofareastlanguage: ZHCN。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastfontfamily: 203。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。\000B_39。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: A短期短期他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居住； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 FONTSIZE: 9pt。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: ARSA。206。229。206。229。 msoasciifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 msofareastlanguage: ZHCN。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastfontfamily: 203。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。\000B_39。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 FONTSIZE: 9pt。Times New Roman39。 msoansilanguage: ENUS。 msobidilanguage: ARSA。206。229。206。229。 msoasciifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。 msofontkerning: 。 msofareastlanguage: ZHCN。上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對(duì)集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的80%以上。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)——佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。小區(qū)自身配套。物業(yè)類型獨(dú)立別墅群獨(dú)立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價(jià)格特征單價(jià)均在10000元以上6000—7000元/平方米獨(dú)立別墅價(jià)格在6000—7000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，3000—7000元/平方米不等4000—6500元/平方米3000—4500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。幾年來，作為虹橋別墅區(qū)域的外延，青浦東部已經(jīng)形成一個(gè)有特色、有人氣的全市性別墅區(qū)域，成為上海別墅市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)較為成熟的區(qū)域。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價(jià)格差距大，既有從總價(jià)37—65萬的康橋半島，也有總價(jià)209—3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間l 總價(jià)結(jié)構(gòu)通