【正文】 保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國際學(xué)校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應(yīng)。 本次啟動的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是 XX區(qū) XX 星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。金地集團(tuán)是國內(nèi)成長最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 它的開發(fā)拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國站”國際賽事。 五、 F1 方程式賽車場距本 項(xiàng)目僅 4 公里 XX 國際賽車場位于 XX 安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。 15′。 在目前 XX 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動市場”的經(jīng)濟(jì)策略?？梢哉f，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。全年商品房屋出租面積 萬平方米，比上年增長 ％。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已 達(dá) ％ ,比上年提高 個百分點(diǎn)。 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一步鞏固?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 ...................................... 8 一、 XX市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ....................................... 8 二、 XX市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 .................................... 8 三、 XX別墅市場全面繁榮，量價齊升 ....................................... 9 四、 XX市 XX區(qū)發(fā)展勢頭良好 ............................................. 10 五、 F1方程式賽車場距本項(xiàng)目僅 4公里 .................................... 10 六、 XX鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動拉開了 XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ........ 11 七、 XX區(qū)政府將引輕軌至 XX鎮(zhèn) ........................................... 12 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 ............................................... 13 一、項(xiàng)目位置 .......................................................... 13 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 .......................................................... 13 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 .................................... 14 四、項(xiàng)目的初步評估 ..................................................... 15 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ............................................ 16 一、 XX市房地產(chǎn)市場整體分析 ............................................ 16 二、 XX市別墅市場整體分析 .............................................. 18 三、 XX市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 ................................. 28 四、 XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 .......................................... 30 第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 .................................. 31 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ..................................................... 31 二、產(chǎn)品的營銷建議 ..................................................... 32 第五部分 項(xiàng)目均價的預(yù)測 ................................................... 34 一、類比價值預(yù)測法 ..................................................... 34 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價 ..... 34 根據(jù) XX 市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項(xiàng)目 別墅可能的市場均價 .................................................................. 35 二、 XX別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 ... 36 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 37 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 ............................................... 37 一、銷售收入預(yù)測 ...................................................... 37 二、別墅成本預(yù)測 ...................................................... 38 三、項(xiàng)目利潤測算 ...................................................... 39 四、現(xiàn)金流量測算 ...................................................... 39 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ...................................................... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個世紀(jì)末的最后十年， XX 這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目凈利潤 /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析， 得出銷售收入相對于成本更加敏感 。 根據(jù) XX 市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價4050 元 /平方米以上。 第五部分 項(xiàng)目均價的預(yù)測 一、類比價值預(yù)測法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價 （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 項(xiàng)目劣勢 ? XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； ? XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評估： XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 XX 市 XX 別墅項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 詳細(xì)摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、 XX 市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、 XX 別墅市場全面繁榮，量價齊升； 四、 XX 市 XX 區(qū)發(fā)展勢頭良好； 五、 F1 方程式賽車場距本項(xiàng)目僅 4公里； 六、 XX 鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動拉開了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。該項(xiàng)目與 XX 別墅相隔不遠(yuǎn)，對 XX 別墅的營銷是一個大的利好因素。 隨著 F1方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動必將帶動整個 XX區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? XX鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者； ? XX區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶； ? 本市看好 XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) （ 2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價值要素的對比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 結(jié)論： XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。當(dāng)售價下降 10%、成本上升超過 10%時，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。從’ 99《財(cái)富》論壇到 XX合作組織成立會議，從 APEC 會議到剛剛申辦成功的 2021年世博會， XX這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 2021 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。（ 所有數(shù)據(jù)來自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年 XX 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車場落戶 XX安亭、 2021 年世界博覽會落定 XX、環(huán)球影城主題公園將在 XX浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給 XX 樓市注入了新的動力，未來幾年的 XX樓 市將持續(xù)看好。 同時， XX 市別墅價格大幅上揚(yáng)。由于 XX 市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 2021 年仍將 是別墅市場發(fā)展的高潮期。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。河道總長 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺、車隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個部分構(gòu)成。 2年過后 XX將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見的。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、