【正文】 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 億元 5 年交易額 2 總建筑面積 平方米 90600 3 總投資 萬元 15200 4 固定資產(chǎn)投資 萬元 13700 鋪底流動資金 萬元 1500 5 項目定員 人 120 5 項目占地面積 萬 平米 55 畝 6 年 均 經(jīng)營收入 萬元 1077 7 年均利稅總額 萬元 826 8 年均利潤總額 萬元 735 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 全部投資回收期 年 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 含建設(shè)期 13 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 817 14 盈虧平衡點 % 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景分析 我國 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況 商貿(mào)流通業(yè) 是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)消費、推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮著重要作用，正成為決定經(jīng)濟(jì)運行速度、質(zhì)量和效益的重要因素。 隨著居民收入的不斷上漲，收入渠道的拓寬，人們的消費需求得到了極大的釋放，新的消費熱點不斷涌現(xiàn)，對國內(nèi)需求的拉動起著重要的作用。國際貨幣基金組織的最新預(yù)測顯示，未來幾年，美國、日本、歐洲都將保持較為強(qiáng)勁的增長勢頭。度過世貿(mào)組織后過渡期后，國內(nèi)關(guān)稅繼續(xù)降低，各項非關(guān)稅措施取消，外商投資領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步放寬，進(jìn)入門檻進(jìn)一步降低，國際制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的勢頭加快，對利用外資和擴(kuò)大外貿(mào)進(jìn)出口將產(chǎn)生積極影響。二是與科教興國戰(zhàn)略相結(jié)合，提高商貿(mào)服務(wù)業(yè)科技含量。商貿(mào)流通企業(yè)必須建立自己獨特的發(fā)展戰(zhàn)略，包括經(jīng)營、業(yè)態(tài)、品牌、擴(kuò)張、并購、人才等方面，做到科學(xué)領(lǐng)先，在激烈竟?fàn)幹忻摲f 而出，形成自己的核心競爭力。 ㈣實施產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的機(jī)遇和空間 9 產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，能夠為商貿(mào)流通業(yè)創(chuàng)造新的機(jī)遇和空間。建設(shè)區(qū)域性物流網(wǎng)絡(luò)，要以中心城為依托，連接一批大中型的儲運、批發(fā)企業(yè)，建立現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)走廊。 10 項目建設(shè)必要性 現(xiàn)有商貿(mào)市場 不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求 黨的“十七”大報告中指出要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，從我市目前情況看，當(dāng)前正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整優(yōu)化的重要時期，但商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)中的一個 薄弱環(huán)節(jié)，不能適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求。當(dāng)前，國家正在實施宏觀調(diào)控，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展受能源、土地等資源要素的制約，固定資產(chǎn)投入受到越來越多的限制，提高消費對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用將更加重要和緊迫。 市政府加快發(fā)展本市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略要求 桐城的工業(yè)化已有較高水平，隨著我市及周邊地區(qū)近年來企業(yè)的快速發(fā)展和增加，越來越凸現(xiàn)出現(xiàn)代物流業(yè)的重要性和必要性。 該 商貿(mào)城 的構(gòu)建，能從整體上改善 城市基礎(chǔ)設(shè)施 條件，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)城市發(fā)展，提升 我市 的物流競爭力，改善投資環(huán)境，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快區(qū)域性中心城市地位的形成。 第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模確定 商品交易市場為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè) 從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模上說，商品交易市場在我國流通業(yè)和現(xiàn)代服 13 務(wù)業(yè)中占有重要地位。這些，都說明市場的產(chǎn)業(yè)屬性更為完備。迫切需要運輸快捷、倉儲安全、信息暢通的現(xiàn)代物流企業(yè)為他們提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，推動其銷售市場的開拓與原料供應(yīng)的保障。 新渡物流城的 實施為合安公路 與雙新 公路交匯處，輻射 安慶、 貴池、東至、懷寧、 樅陽、 潛山、太湖、宿松、舒城、廬江等地，強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢和工業(yè)資源為物流中心提供了得天獨厚的條件 建設(shè)規(guī)模確定 根據(jù) XX 市 及周邊市場的調(diào)研分析和項目單位的籌資能力，項目擬在 新渡鎮(zhèn)中心地段 征地 55 畝 。 XX 市 位于合肥、安慶兩大城市之間，同時屬于合肥經(jīng)濟(jì)圈和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移皖江城市帶，公路、水運、鐵路運輸四通八達(dá)，合九鐵路，滬溶高速公路， 206 國道縱貫全境，九六實現(xiàn)縣鄉(xiāng)公路黑色化，村村公路相聯(lián)。大力促進(jìn)會展消費。 目前，我國各級政府也已把物流信息化作為一項基礎(chǔ)建設(shè)納入發(fā)展規(guī)劃之中，部分地區(qū)已經(jīng)投入使用，并取得巨大的經(jīng)濟(jì)、社會效益，推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 供電 XX 市 新渡鎮(zhèn) 電力供應(yīng)充足， 項目設(shè)計 110KV 配變站 一座，占地面積 900 平方米， 10KV 變電站容量 6000Kva， 可滿足項目建設(shè)及運行后的用電需求。 項目定位 1. 建設(shè)成為 安徽省中部地區(qū) 規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心； 2. 構(gòu)建一站式的商貿(mào)物流平臺，具有銷、展、培訓(xùn)、倉儲、運輸?shù)榷喙δ?，為客戶提供全面、迅速、高效、公平的各項服?wù)；形成 跨區(qū)域人流、物流、資金流、信息流 的 匯聚平臺 ；市場輻射長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)，成為連接市內(nèi)外、省內(nèi)外的理想據(jù)點； 3. 商品 年直接交易額 5 億元，直接收入 億元；拉動 50 億元 的 價值鏈，推動實現(xiàn)綜合收益 3 億元。 目標(biāo)客戶定位 糖酒食品、機(jī)電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品 的生產(chǎn)廠家、代理商、銷售商、貿(mào)易商、物流公司、廣告公司、文化公司、廢舊回收公司等。堅持區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展，重視與周遍大規(guī)劃的銜接。園區(qū)用地組織應(yīng)保持足夠的靈活性，應(yīng)考慮不同類型用地及各功能分區(qū)之間的相容性，既要能滿足開發(fā)中的階段性現(xiàn)實要求，也要為未來的擴(kuò)展留有適宜的空間，以適應(yīng) 21 不確定性的環(huán)境變化。 建設(shè)成為 安徽省中部 規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心；人居環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展的 生態(tài)型園區(qū)。 四個輔助功能區(qū)分別是：綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲配套中心、商務(wù)休閑中心。同時，作為一個大型批發(fā)市場，還建有停車場，可停車 600 輛；配備先進(jìn)的多重智能化安保系統(tǒng)：周界紅外線防盜系統(tǒng)、美國電子巡更系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)等，確保業(yè)主的安全與工作效率。 2. 會議展覽中心 會展中心是除交易中心之外最直接的商機(jī)來源，是項目的最重要組成部件之一，對項目的經(jīng)營、運作及發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。 商務(wù)辦公中心是交易中心的重要指揮部，是企業(yè)、廠家、代理商、經(jīng)銷商及省內(nèi)外、國內(nèi)外商家貿(mào)易往來的辦公、交流及洽談場所。不但解決運輸?shù)臒?，還為各方減低經(jīng)營成本。教育培訓(xùn)中心是提升商戶的專業(yè)能力、知識能力、 管理營銷 能力的增值服務(wù)環(huán)節(jié)。一是高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的做好市場總體規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃。三是爭取多方支持，廣泛籌集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，著力推進(jìn)啟動園內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，迅速提高投資環(huán)境質(zhì)量。 企業(yè)主體原則。 商貿(mào)流通業(yè) 的發(fā)展要服從于、服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為 先進(jìn) 制造業(yè)服務(wù) 。要加大資金投入，建設(shè)公共商貿(mào)物流信息平臺和企業(yè)內(nèi)部物流信息系統(tǒng)，并逐步相互連接，做到內(nèi)部互 聯(lián)、外部互通。在發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的同時，以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為契機(jī)，以信息技術(shù)為支撐，通過組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，發(fā)揮規(guī)模和集成優(yōu)勢，強(qiáng)化商貿(mào)市場的社會化 27 功能，創(chuàng)新管理及運行機(jī)制，逐步拓展業(yè)務(wù)市場，擴(kuò)大商貿(mào)市場的輻射范圍，努力將其建設(shè)成為 安徽省中部 規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心?？紤]到商貿(mào)城內(nèi)商戶和客戶選擇的實際需要， 在商貿(mào)城地上一層建 筑盡可能安排為商戶店鋪，在店鋪上面的二、三層，設(shè)計為倉儲區(qū)，運用先進(jìn)的垂直運輸工具，為商戶解決上下運輸?shù)暮箢欀畱n。在商貿(mào)城的其他三側(cè)及商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設(shè) 三層高的商貿(mào)店鋪 樓 ，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲配 套中心。 商務(wù)休閑區(qū)具有 商務(wù)辦公、信息 咨詢 、電子商務(wù)和 綜合辦公共四大 功能 。 總平面主要設(shè)計指標(biāo) 總平面主要設(shè)計指標(biāo)表 序號 項 目 單位 指標(biāo) 備注 1 項目占地 面積 m2 36600 2 建構(gòu)筑物占地面積 m2 22200 3 道路廣場占地面積 m2 14200 4 建筑系數(shù) % 5 容積率 土建工程 主要建構(gòu)筑物 建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、特點和建筑面積詳見下表： 主要建（構(gòu)）筑物一覽表 序號 內(nèi)容 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 建筑 結(jié)構(gòu) 單價 (元 ) 金額 (萬元 ) 備注 1 商務(wù)配套區(qū) 6000 框架 950 570 1 30 序號 內(nèi)容 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 建筑 結(jié)構(gòu) 單價 (元 ) 金額 (萬元 ) 備注 2 綜合服務(wù)區(qū) 6000 框架 950 570 1 3 產(chǎn)品展示區(qū) 6000 框架 950 570 1 4 商貿(mào)店鋪 20400 20400 框架 950 1938 136 5 倉儲設(shè)施 40800 框架 950 3876 4 6 培訓(xùn)中心 6000 框架 950 570 1 7 變配電設(shè)施 900 2700 框架 950 257 1 8 生活配套設(shè)施 900 2700 框架 950 257 1 9 外部供電線路 120 10 給水工程 90600 8 72 11 排水工程 90600 9 82 12 供氣工程 90600 11 100 13 供暖工程 90600 12 109 14 消防工程 600 1020 61 15 道路 6000 90 54 16 停車場 7400 90 67 17 景觀綠化 1000 50 5 合計 36600 64381 9276 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 建筑設(shè)計 31 ①《民用建 筑設(shè)計通則》 GB505322020 ②《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 ①功能使用要求是建筑的基本因素，充分體現(xiàn)功能合理，利用率高、節(jié)能、環(huán)保。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計原則 ①《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020 ② 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112020 ③《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020 ④《建筑結(jié)構(gòu)可信度統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682020 ⑤《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020 設(shè)計參數(shù) ①抗震設(shè)防 建筑工程抗震設(shè)防時所采用的抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ,所屬的設(shè)計地震分組為第二組。 主要設(shè)備一覽表 單位：萬元 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量（臺套） 單價（萬元） 金額（萬元） 1 重型牽引半掛貨車 18 30 540 2 重型四軸載重貨車 9 19 171 3 重型三軸載重貨車 7 15 105 4 大型二軸載重貨車 5 9 45 33 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量（臺套） 單價（萬元） 金額（萬元） 5 小型配送貨車 25 4 100 6 2 噸叉車 2 6 12 7 3 噸叉車 2 7 14 8 5 噸叉車 1 10 10 9 10 噸叉車 1 16 16 10 大型移動吊車（ 20T） 1 40 40 11 起重行車 1 10 10 12 維修加油救援設(shè) 備 1 50 50 13 網(wǎng)絡(luò)大屏幕物流信息發(fā)布平臺（ 24 小時）及庫區(qū)全方位監(jiān)控系統(tǒng) 詳見附表 （ P44） 747 14 GPS車輛動態(tài)管理系統(tǒng) 1 100 100 合 計 74 1960 暖通空調(diào) 室內(nèi)空氣設(shè)計參數(shù) 名稱 溫度℃ 新風(fēng) m3/ 夏季 冬季 商場區(qū)和出租區(qū) 25～ 27 13～ 15 20 倉庫 / / / 辦公區(qū) 25～ 27 18～ 20 30 34 租賃區(qū)域 25～ 27 18～ 20 20 通風(fēng)、排風(fēng) 非空調(diào)季節(jié)全 開新風(fēng)閥，以大量的新風(fēng)滿足該區(qū)域內(nèi)人員的舒適及身體健康要求。自然條件不允許的防煙樓梯及其前室或合用 前室考慮機(jī)械防煙。防火分區(qū)一設(shè)兩個排煙系統(tǒng)，每個系統(tǒng)單獨承擔(dān)各自防煙分區(qū)；防火分區(qū)二設(shè)一個排煙系統(tǒng)，負(fù)擔(dān)兩個防煙分區(qū)；倉庫設(shè)單獨的排煙系統(tǒng)。平時通風(fēng)時低速運行，排煙防火閥平時全開。設(shè)計原則同一層，補(bǔ)風(fēng)由補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)承擔(dān)。排煙時有車道的 2 個防火分區(qū)自然進(jìn)風(fēng)。在吊頂內(nèi)的排煙管需保溫，采用厚度不小于 40mm 的巖棉。 C、對于需 24 小時值班或其他原因的如消防控制室，單證間電腦機(jī)房等考慮設(shè)置分體空調(diào)器。 B、回水管管徑大于等于 50 的采用無縫鋼管，管徑小于 50 的采用鍍鋅鋼管，凝結(jié)水管全部采用塑料管材、粘接。 ：各樓 l~2 層利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。 5. 管網(wǎng)布置 項目 區(qū)管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，供水主環(huán)布置 項目區(qū)中間主干 道路兩側(cè) ， 在濮水路 與城市管網(wǎng)相連。地下室橫管及室外則為合流。 38