【正文】 營(yíng)的效果，從而才有實(shí)力去動(dòng)搖老商業(yè)區(qū)的地位，通過重新整合后的升級(jí)商業(yè)，去扭轉(zhuǎn)民間的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。五、市場(chǎng)給予我們的機(jī)會(huì)：項(xiàng)目緊靠XX市中心的地利優(yōu)勢(shì)。商業(yè)步行街發(fā)展名不副實(shí)：數(shù)家集中式商場(chǎng)占據(jù)80％的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。（3）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展趨勢(shì):其一，經(jīng)過多年的蓄勢(shì)待發(fā)，XX的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，06年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求勢(shì)必處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。對(duì)自用型購(gòu)房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。 利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了投機(jī)型客戶。三、金融政策2004年10月28日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，政府采取了多種金融手段。其中，；，% ，其中，%.二、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。全市規(guī)模以上工業(yè)中，輕工業(yè)產(chǎn)值530億元，重工業(yè)產(chǎn)值440億元。2006年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額78億元，全國(guó)接待國(guó)內(nèi)外游客365萬人次。海上貨物運(yùn)輸主要港口有石島港、龍眼港、俚島港和蜊江港。 先后榮獲“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)，被授予聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)。XX商貿(mào)住宅項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第一章 項(xiàng)目申報(bào)背景及申報(bào)單位情況一、XX概況………………………………………………………4二、土地政策………………………………………………………5三、金融政策………………………………………………………6四、產(chǎn)業(yè)政策………………………………………………………6五、市場(chǎng)給予我們的機(jī)會(huì)…………………………………………9六、開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)介入……………………………………………11第二章 項(xiàng)目及編制單位情況 ……………………………………………………12第三章 擬建項(xiàng)目情況一、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) ……………………………………………14二、建設(shè)方案 ……………………………………………………14三、實(shí)施進(jìn)度 ……………………………………………………18四、投資估算 ……………………………………………………18五、資金籌措 ……………………………………………………18第四章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃一、建設(shè)地點(diǎn) ……………………………………………………19二、建設(shè)條件(一)場(chǎng)地工程地質(zhì)條件 …………………………………………19(二)項(xiàng)目總建筑設(shè)計(jì)說明 ………………………………………23(三)排水、空調(diào)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)施工說明 …………………………34第五章 資源利用和能源耗用分析一、土地資源利用 ………………………………………………54二、能源耗用分析 ………………………………………………54第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析與施工安全一、污染源 ………………………………………………………56二、防治措施 ……………………………………………………56三、施工安全 ……………………………………………………57第七章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ……………………………………………59二、盈利能力分析 ……………………………………………59三、從區(qū)域社會(huì)層次上分析 …………………………………59四、社會(huì)效益分析 ………………………………………………60第一章 項(xiàng)目申報(bào)背景及申報(bào)單位情況一、XX概況：（一）、地理人口：XX市位于XX半島最東端，三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)500公里，與韓國(guó)隔海相望，是我國(guó)距韓國(guó)最近的地區(qū)。 （二）、氣候特征：XX屬暖溫帶季風(fēng)型濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，年平均氣溫為12℃，年平均日照2600小時(shí)左右，年平均降雨量800毫米左右。其中石島港和龍眼港是國(guó)家一級(jí)口岸，這兩個(gè)港口有通往韓國(guó)、日本、香港等地的國(guó)際航線。其中，； 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入25億元。 億元。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。主要是為了：加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。相對(duì)而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。2005年6月1日起，執(zhí)行國(guó)家七部委新政，對(duì)不是兩年(含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2002007年逐步顯現(xiàn)。其二，近年XX商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場(chǎng)投資潛能的同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。XX的商業(yè)市場(chǎng)的特征從整體上看，受限于城市、人口規(guī)模、消費(fèi)總量，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)于其它同類型的經(jīng)濟(jì)城市在商業(yè)零售業(yè)上還需要繼續(xù)加強(qiáng)以起到對(duì)周邊地區(qū)輻射力。市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業(yè)市場(chǎng)，非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專業(yè)市場(chǎng)，個(gè)別區(qū)域形成主要餐飲、工業(yè)機(jī)電為主專業(yè)街。作為XX市中心區(qū)的中心地段，桃園大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)即能包容老城區(qū)，還能囊括新城區(qū)，地位位置的優(yōu)勢(shì)不容置疑，而這也正是該項(xiàng)目打造城市中心商業(yè)的基礎(chǔ)核心及發(fā)力點(diǎn)，投資潛力巨大。經(jīng)過歷年市場(chǎng)蓄水，2007年城市中心唯一商業(yè)項(xiàng)目的先機(jī)優(yōu)勢(shì)。步行街、沿河北街是XX現(xiàn)在商業(yè)形象的代表，而這種形態(tài)和面貌，被歷史所淘汰是必然的趨勢(shì)。近兩年城市居民收入劇增，民間資本投資需求旺盛。全市各鎮(zhèn)商業(yè)仍然向市區(qū)看齊，市區(qū)商業(yè)期待重新升級(jí)整合。一支高學(xué)歷，高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為公司的發(fā)展提供了有利保證。該公司一直秉承“以人為本、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念，贏得了社會(huì)與政府的一致好評(píng)。第三章 擬建項(xiàng)目情況一、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)根據(jù)XX市總體規(guī)劃，為了加快城市建設(shè)步伐，推進(jìn)城市化水平的提高，提高城市居民的住宅品質(zhì)，滿足飛速發(fā)展的XX商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需要，XX市桃園實(shí)業(yè)有限公司擬在XX市成山大道（原果品公司院內(nèi)）建設(shè)桃園大潤(rùn)發(fā)商貿(mào)住宅項(xiàng)目。二、建設(shè)方案桃園實(shí)業(yè)立足以人為本，貫徹可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想，強(qiáng)調(diào)人、建筑與環(huán)境的共生共融，互相協(xié)調(diào)的關(guān)系，力求達(dá)到功能合理，配置得當(dāng)，管理方便，環(huán)境舒適，安全節(jié)能，從而創(chuàng)造一個(gè)個(gè)性強(qiáng)、品位高、質(zhì)量?jī)?yōu)的現(xiàn)代商貿(mào)居住小區(qū)。桃園大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)的興建，必將有效整合周邊常住人口的強(qiáng)勁消費(fèi)力和周邊零散商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引省內(nèi)外乃至國(guó)內(nèi)外主力商家和人口入住XX。商業(yè)總面積42760平方米，其中地下部分18480平方米，住宅總面積23890平方米，其中地下部分3336平方米。以上戶型共計(jì)256戶。項(xiàng)目建設(shè)期為2年。出讓土地使用權(quán)面積15771平方米。歷年平均相對(duì)濕度為68%。地形地貌勘察場(chǎng)地原為XX市果品公司，現(xiàn)已拆除，場(chǎng)地地形平坦，（依據(jù)鉆孔標(biāo)高統(tǒng)計(jì)）。該層回填時(shí)間短，工程特性差異性很大，密實(shí)度、均勻性差。該層取原狀樣１１件，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)53次。該層土上部取樣1件，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)1次。場(chǎng)區(qū)普遍分布，厚度：，；層底標(biāo)高：～，；層底埋深：～。6層中風(fēng)化片麻狀花崗巖：淺黃褐色、淺白色，花崗結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造、片麻狀構(gòu)造，主要成分為長(zhǎng)石、石英、云母等，巖石較破碎，芯樣為短柱狀、碎塊狀，風(fēng)化及構(gòu)造裂隙發(fā)育，裂隙面見弱蝕變，錘擊聲啞。該層僅在場(chǎng)地85號(hào)孔揭露。境內(nèi)出露地層自老至新有晚太古界的膠東群、中生界白堊系青山群及新生界第四系。該斷裂帶是近代——現(xiàn)代有感地震多發(fā)地震帶，目前仍是城市地震預(yù)防和區(qū)域地殼穩(wěn)定性觀測(cè)的主要斷裂構(gòu)造，威海市區(qū)主要受長(zhǎng)島——威海主構(gòu)造的次生構(gòu)造影響。水文地質(zhì)該場(chǎng)地地處山前沖積平原地貌單元，地下水主要賦存于第4層中粗砂中，屬第四系承壓水。（二）、項(xiàng)目總建筑設(shè)計(jì)說明一、設(shè)計(jì)依據(jù) XX市規(guī)劃局《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》。 本工程依據(jù)的主要設(shè)計(jì)規(guī)范：1 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95（2005版）2 《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48—883 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部分。本工程建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年。三、總圖設(shè)計(jì)總平面圖根據(jù)XX市建設(shè)局《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》和所附規(guī)劃定點(diǎn)圖及建設(shè)方提供的地形圖繪制而成，與周圍建筑的間距滿足規(guī)劃定點(diǎn)要求及防火要求。屋面排水采用有組織的內(nèi)排水形式，屋面做排水溝排水。詳見建總—1。商場(chǎng)垂直交通可分別通過客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯，自動(dòng)人行道到達(dá)各層，客梯均采用無障礙電梯。外裝修選用的各項(xiàng)材料其質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后進(jìn)行封樣。內(nèi)裝修選用的各項(xiàng)材料，均由施工單位制作樣板和選樣，經(jīng)確認(rèn)后進(jìn)行封樣，并據(jù)此進(jìn)行驗(yàn)收。建筑物需要以玻璃作為建筑材料的下列部位必須使用安全玻璃：1）、㎡的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500MM的玻璃窗2）、傾斜裝配窗，各類天棚（含天窗，采光頂）吊頂3）、室內(nèi)隔斷和屏風(fēng)4）、樓梯，走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板5）、用于承受行人行走的地面板6）、公共建筑物的出入口，門廳等部位7）、易受撞擊，沖擊而造成人體傷害的其它部位所有門窗制作安裝前需現(xiàn)場(chǎng)校核尺寸及數(shù)量。除圖中另有注明者外，內(nèi)門均做成品蓋縫條或貼臉，（門一側(cè)內(nèi)墻為釉面磚裝修不做）。衛(wèi)生潔具、成品隔斷由建設(shè)單位與設(shè)計(jì)單位商定，并應(yīng)與施工配合。衛(wèi)生間地面均低室內(nèi)地坪20，衛(wèi)生間排水坡度為1%，排向地漏。兩種材料的墻體交接處，應(yīng)根據(jù)飾面材質(zhì)在做飾面前加釘金屬網(wǎng)或在施工中加貼玻璃絲網(wǎng)格布，防止裂縫。建筑物內(nèi)裝修材料，其燃燒性能等級(jí)應(yīng)滿足下列要求：頂棚B1級(jí)；墻面、地面、隔斷B2級(jí)；固定家俱、窗簾B2級(jí)；其它裝飾材料B2組；注：B1級(jí) 難燃燒材料； B2級(jí) 可燃燒材料十六、本工程采用的標(biāo)準(zhǔn)圖L96J002 建筑做法說明L02J101 墻身配件L03J004 室外配件L96J901 室內(nèi)裝修L96J401 樓梯配件L92J606 防火門L04J006 無障礙設(shè)計(jì)L01J202 屋面L03J602 鋁合金門窗L96J003 衛(wèi)生間配件及洗池1L92J601 木門1L96J301 地下室防水1L03SJ203 倒置式屋面十七、本工程采用的墻體材料墻體名稱厚度（MM）耐火極限（h）用途圖例鋼筋混凝土墻250＞承重墻現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板100樓板及屋面板加氣混凝土砌塊墻200填充墻加氣混凝土砌塊墻120＞填充墻加氣混凝土砌塊墻100填充墻（三）排水、空調(diào)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)施工說明3．1排水一、設(shè)計(jì)依據(jù)： 本工程設(shè)計(jì)任務(wù)書《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045952005 《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842001（2005年版本） 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152003《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402005 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》