【正文】 系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。②電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。技術(shù)設備條件⑴室外①外墻：采用高級外墻涂料。戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。表11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱單位指標備注1規(guī)劃用地面積㎡580452建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡地上總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡公建建筑面積㎡7048地下儲藏室建筑面積房㎡4規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46086容積率7建筑密度%8綠化率%9停車位輛1440戶10項目能源消耗水m179。 供氣由**道天然氣管道線引入。**小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，%。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司思想超前，對**開發(fā)區(qū)**村進行城中村改造，開發(fā)“**小區(qū)項目”，除部分回遷戶外，致力于為在**工作的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。其主要作用表現(xiàn)在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量；第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉動經(jīng)濟增長；第五,“城中村”改造有利于推動社會進步。第三，改造“城中村”也是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。因此。城市對周邊地區(qū)具有較強的主導力、聚集力和輻射力，也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。　　第二，“城中村”土地未能及時收歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎(chǔ)設施建設薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口難以管理。 “城中村”的類型及存在的主要問題　　當前“城中村”在我國存在以下幾種類型:A類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍。城中村給城市的發(fā)展帶來了“臟、亂、差”等諸多問題，也落下了“治安差”等諸多隱患。住宅工程項目可行性研究報告住宅工程項目可行性研究報告第一章 總論住宅工程項目。“城中村”改造是極其復雜的系統(tǒng)工程，事關(guān)村民、集體、開發(fā)商、政府等多方利益。B類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農(nóng)村。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。　　第三,尚未形成一套真正有效的針對于“城中村”改造的管理制度,相關(guān)的城市建設管理法規(guī)對于土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設無法產(chǎn)生足夠的效用。如果“城中村”不進行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設和管理就難以適應經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平提高的要求。要建設現(xiàn)代化城市。 “城中村”缺乏配套基礎(chǔ)設施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應城市發(fā)展的要求。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會時期，人們生活水平穩(wěn)步提高，**市“十二五”規(guī)劃突出了堅持以科學發(fā)展觀為指導，以推進經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導、現(xiàn)代服務業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟升級、園區(qū)集群擴張四項重點工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟強市，建設文化名城，打造品質(zhì)**的發(fā)展目標。**小區(qū)項目，規(guī)劃總占地58045㎡（）。 供水在**道北側(cè)有DN1000mm上水管線，本項目上水可從此干線引入。**小區(qū)項目內(nèi)設天然氣調(diào)壓網(wǎng)站。178755電萬度天然氣Nm179。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。②“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。本項目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦。河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。通過財務分析，安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡后，%、所得稅后的財務凈現(xiàn)值為1194萬元、上述指標表明，本項目有較好的效益，在財務上是可行的。而且要重視該項目的社會效益。2010年政府對房地產(chǎn)實行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控”。相比之下CPI與房價關(guān)系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。下文將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做詳細分析。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。大力支持保障性住房建設關(guān)鍵是解決資金和土地問題據(jù)REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個百分點。如規(guī)劃如期完成，將對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標。預計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降3個月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。13月，90㎡，%。與上年同期各資金來源的比重相比。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。房屋銷售增速較為平穩(wěn)2011年13月，㎡，%，與上年同期相比回落21個百分點，；其中，㎡，%，%，%。房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環(huán)比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落預計2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。2011年房地產(chǎn)主要指標預測情況單位：億元、萬㎡、%房屋建設增長平穩(wěn)回落預計2011年全年，㎡，%；㎡，%。商品房銷售壓力增大2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預計2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。其中，商品住宅完成投資 ，%；，%。由于當前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預期商品房實際銷售情況要比預測的數(shù)值更低。高檔樓盤均價由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上漲到每平方米25002700元以上，2009年上漲到33003700元每平方米，有個別樓盤最高價達到4500左右（**山水花園），但隨著城中村改造、**三年大變樣及**高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來12年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應激增的局面，市場競爭將異常激烈。銷售價格表22 銷售價格對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210價格區(qū)間2400～300033004200339045002300300031003400均價30003600370026003050區(qū)域內(nèi)項目的銷售均價主要集中在3000—3600元/㎡左右。區(qū)域內(nèi)項目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。使用年限：70年。商業(yè)面積：4萬㎡。主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務員）。⑵項目分析項目主要以高層、小高層為主，項目對面是**市人民政府。使用年限：70年。綠 化 率：35%。主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務員）。產(chǎn)品形象較佳，市場口碑良好。 第三章 項目選址與建設條件分析眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。擁有便利的交通條件。**市投資環(huán)境分析**市地處東經(jīng)116176。13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。 氣候**市氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候。主導風向為東北——西南風，／秒。境內(nèi)現(xiàn)舊河多廢，已構(gòu)成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四條季節(jié)性河流，以及大型排灌渠50條，全長275公里。礦藏**平疇百里，物阜民豐。石油年開采量12萬噸，179。天然氣和地熱資源的利用開發(fā)前景十分廣闊。省道廊霸公路、廊泊線分別是溝通**市區(qū)和勝芳的高等級公路。“一體”就是以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導，重點發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥和新能源等產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模和核心競爭力。在突出文化引領(lǐng)，傾力打造主題城市，建設更具內(nèi)涵的新**方面。建設名人匯聚之城，高標準、大手筆打造體育冠軍園、文學創(chuàng)作園、書畫家創(chuàng)作園等文化交流平臺，吸引京津冀乃至全國藝術(shù)界、科技界、新聞界的名仕大家匯聚**。該項目建設用地按如下程序進行：申請選址向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。簽定補償、安置合同由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。，污水排放**道大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入**路城市管網(wǎng)。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。第四章 項目建設方案 在方案設計中，要在建筑總量及建筑質(zhì)量的均好性中取平衡。高度關(guān)注文化，在建筑風格上的具有持久的地緣特色，現(xiàn)今一些城市的特色正在消失，地域特征在弱化，建筑的文化素質(zhì)停留在較低的層次上，文化與建筑慢慢脫離。精心設計宅前午后的綠化，營造安靜舒適的環(huán)境，形成良好的住區(qū)小氣候，經(jīng)典的充滿細節(jié)的立面營造不同凡響的品質(zhì)感。突出外部空間、道路系統(tǒng)與環(huán)境的整體設計及安排。功能上強調(diào)社區(qū)功能與生活需求，渲染和諧生態(tài)的生活方式，營造建筑、景觀、人居和諧生存的融合。**㎡，㎡（地上建筑物中，㎡，公共建筑7048㎡），㎡。表42 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱單位指標備注1規(guī)劃用地面積㎡580452建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡地上總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡公建建筑面積㎡7048地下儲藏室建筑面積房㎡4規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46086容積率7建筑密度%8綠化率%9停車位輛1440 建筑布置**小區(qū)分為南北兩個獨立組團，北部組團由1?！?＃共計五棟24層的高層住宅組成，南部組團由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。②“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。⑵指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。⑺垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置?！冻鞘械缆泛徒ㄖ餆o障礙設計規(guī)范》JGJ502001。與本工程有關(guān)的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標準。本項目重點關(guān)注建筑節(jié)能技術(shù)，如通風、采光的設計，建筑墻體保溫、太陽能的有效利用等。立面以灰色，白色為主，局部棕黃色外墻面磚的使用，使建筑顏色立即生動起來。應建設方要求，本項目不設計無障礙住宅。外墻飾面磚工程施工執(zhí)行《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》JGJ1262000的有關(guān)技術(shù)要求。保護措施應視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在視線高度設醒目標志）或防碰撞設施（設置護欄）等。陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、不上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）。如有可踏部位應從可踏部位起算）?！督ㄖY(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001?！督ㄖ拐鹪O計規(guī)范》GB500112001（2008年版）?！督ㄖ吰鹿こ碳夹g(shù)規(guī)范》GB503302002。根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011－2001）（2008年版）附錄A（我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度、設計基本地震加速度和設計地震分組）：**地區(qū)抗震設防烈度為7度，設計地震分組第三組。地面粗糙度類別：B類。無不良地質(zhì)情況，場地適宜該項目建設。持力層為圓礫層，承載力特征值為200Kpa。建筑基礎(chǔ)可選擇條形基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)，可根據(jù)下一步地質(zhì)勘探資料進一步明確基礎(chǔ)選型。表53 砌體材料強度等級表序號范圍磚等級混