【正文】 可美化環(huán)境。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水 器接口位。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：廳、房為乳膠漆。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套 ） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚 裝飾。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品 方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求 也比較高。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化 的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近 南海 和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 臨海 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 臨海 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為 激烈化。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 臨海 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 臨海 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住 臨海 光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米， 仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈 8 良好態(tài)勢(shì)。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上 ；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 7 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140萬的占 %承受總價(jià)格在 4150 萬的占 8%,承受 總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 5 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 李剛 集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 總居住戶數(shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 近兩年來， 南海 開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適 的 臨海 科技新城的奮斗目標(biāo)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程， 決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及 臨海 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3） 臨海 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4） 臨海 市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5） 臨海 市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6） 南海 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《 臨海 市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9） 臨海 市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 55 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 2 名稱 :現(xiàn)代花園 承辦單位是 李剛 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 6500 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 34 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 28 十、投資估算 24 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 10 四、選址方案 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 1 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 32 十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 十六、附圖、附表 42 十七、組員評(píng)價(jià) 公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。發(fā)展 3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 南海 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“ 中國(guó)光電谷 ”的美譽(yù)。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng) 南海 高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善 南海 開發(fā)區(qū)的面貌。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。讓 李剛 集團(tuán)人的 “ 真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精 ” 為您營(yíng)造溫馨的家。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開 閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 臨海 宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬元。 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫(kù)面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 6 據(jù) 2021年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫字樓平均價(jià)格為 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,臨海 市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。究其原因，一是有良好的地理位置， 交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 臨海 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年 臨海 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬平方米。據(jù)此 分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。今年 臨海 市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。 ，按揭的作用。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。 另外知名企業(yè)得到追捧。而 周邊地段由于 臨海 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方 11 米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房鋁合金扣板吊頂。 12 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講 防盜門、 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 筑面積 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 擁有便利的交通條件。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公