【正文】 .......................................... 62 勞動(dòng)定員 ............................................................................. 63 人員培訓(xùn) ............................................................................. 63 第十一章 項(xiàng)目運(yùn)營及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .......................................... 64 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ............................................................................. 64 項(xiàng)目管理 ............................................................................. 65 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ............................................................. 66 第十二章 投資估算及資金籌措 ............................................... 68 固定資產(chǎn)投資估算 ............................................................. 68 5 資金籌措 ............................................................................. 69 第十三章 社會(huì)效益 分析 ............................................................. 69 社會(huì)效益分析 ..................................................................... 69 第十四章 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及結(jié)論 ......................................................... 72 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ................................... 72 結(jié)論 .................................................................................... 74 建議 .................................................................................... 74 1 第一章 總 論 項(xiàng)目 基本情況 項(xiàng)目名稱： XXXXX 商貿(mào)城 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)： 新建 建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目 擬 征 地 55 畝，總建筑面積 萬平方米，年可實(shí)現(xiàn)交易額 5 億元 。 項(xiàng)目建設(shè)單位： XXXXX 商貿(mào)城 發(fā)展有限公司 (籌 ) 項(xiàng)目建設(shè)位置： 擬選址在 XX 市 新渡鎮(zhèn) ，占地面積 55 畝。 可行性研究內(nèi)容概要結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃，是 XX 市 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要， 符合 XX 市 加快發(fā)展本市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略要求， 有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成 ，同時(shí)， 社會(huì)對(duì)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的要求越來越強(qiáng)烈，項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便利，為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了條件 。 建設(shè) 規(guī)模 項(xiàng)目需征地 55 畝，主要建設(shè) 商品交易中心、 產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、商務(wù)休閑中心 六大功能區(qū) ，總建筑面積 萬平方米，年交易額 5 億元 。 規(guī)劃建設(shè) 方案 3 本項(xiàng)目由“兩主四輔”六大功能區(qū)構(gòu)成，包括 商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、商務(wù)休閑中心 ， 配套建設(shè)道路、綠化、給排水工程、供電工程、供氣工程、供熱工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，使之成為一個(gè)完整的商貿(mào) 城 。在商貿(mào)城的沿街的一側(cè) 200 米長，建設(shè)一座 7 層的商貿(mào)綜合樓，一層為商貿(mào)店鋪，二 、三層為倉儲(chǔ)配套中心，四層為會(huì)展中心，五層為綜合服務(wù)中心，六層為培訓(xùn)中心，七至十一層為商務(wù)休閑中心。 其中：商貿(mào)市場區(qū)建設(shè) 一 層商貿(mào)店鋪 136 間 、 每間為深 30 米，寬 5 米， 建筑面積 20400 平方米， 倉儲(chǔ)物流區(qū)建設(shè)在商貿(mào)店鋪上面二、三層，建筑面積 40800 平方米 ； 產(chǎn)品展示區(qū) 建設(shè)會(huì)展中心建設(shè)在沿街店鋪的第四層， 建筑面積 6000 平方米；綜合服務(wù)中心建設(shè)在沿街店鋪的第五層 ，建筑面積 6000 平方米 ；教育培訓(xùn) 區(qū)建設(shè)建設(shè)在沿街店鋪的第六層，建筑面積 6000 平方米 ；商務(wù)休閑區(qū)建設(shè) 在沿街店鋪的第七層 ， 建筑面積 6000 平方米。 4 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目主要廢棄物有廢水、噪聲和固體廢渣，經(jīng)過處理后，可以做到達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。 項(xiàng)目總投資及投資計(jì)劃 估算項(xiàng)目總投資為 15200 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 13700萬元，流動(dòng)資金 1500 萬元 。 結(jié)論 該項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，市場前景廣闊，上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力強(qiáng)， 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，具有較強(qiáng)的清償能力 和 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面都是可行的。 2020 年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 10 萬億元，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為 8169 元；隨著商貿(mào)流通業(yè)自身的飛速發(fā)展和效益的顯著提高，對(duì)我國財(cái)政稅收的支撐作用也不斷加強(qiáng)。人口的大規(guī)模增長，加上城市居民收入水平相對(duì)較高，以及購物環(huán)境優(yōu)勢(shì)和便利的交通，直接帶動(dòng)了城市市場的快速發(fā)展，使得城市集聚作用明顯，日益成為我國消費(fèi)品市場的主導(dǎo)和支柱。 新時(shí)期我國商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展機(jī)遇 自上世紀(jì) 90 年代，商貿(mào)流通業(yè)開始逐步對(duì)外開放，隨著 2020年服務(wù)業(yè)全面對(duì)外開放，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的形勢(shì)發(fā)生了根本 性改變。 1.“十 二 五”期間商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 從世界大環(huán)境來看，總體上全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定。國際資本流動(dòng)更趨活躍，國際市場需求更趨旺盛，客觀上有利于擴(kuò)大利用外資和對(duì)外貿(mào)易規(guī)模。這對(duì)擴(kuò)大招商引資、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、刺激市場消費(fèi)等方面將產(chǎn)生積極影晌。 CEPA 的深入實(shí)施、長三 角區(qū)域合作步入實(shí)質(zhì)性階段、中國一東盟區(qū)域一體化步伐加快，都將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大貿(mào)易、擴(kuò)大引進(jìn)資本、技術(shù)、人才，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步活躍市場等帶來巨大的機(jī)遇。構(gòu)筑現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)信息平臺(tái)，通過吸納、采用各種先進(jìn)的商貿(mào)流通經(jīng)營、管理新技術(shù)、新手段，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，大力發(fā)展新興商貿(mào)流通業(yè)，推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和商流的網(wǎng)絡(luò)化，通過現(xiàn)代化提升商貿(mào)流 通業(yè)的整體水平。三是緊 8 跟經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，使之成為推動(dòng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。其次，以引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、規(guī)范、扶持為主要抓手，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，培育現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)市場主體。 ㈢實(shí)施城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進(jìn)區(qū)域商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展 首先，應(yīng)以推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)”和“雙百市場”工程為著力點(diǎn)，扶持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展，加快農(nóng)村商貿(mào)流通體系建設(shè)。三是抓住確立各類經(jīng)濟(jì)帶的機(jī)遇，建立網(wǎng)絡(luò)化的區(qū)域市場體系，大力提升大型市場水平，大力建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流基地，大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，實(shí)現(xiàn)生活 服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和流通輻射的三大功能，建設(shè)具有強(qiáng)輻射能力的區(qū)域中心城市，人流、物流、資金流大量聚散，提高聚合輻射能力，實(shí)現(xiàn)對(duì)周邊地區(qū)和中西部地區(qū)的輻射和聚集。首先，以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)，在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化建設(shè)的過程中，充分發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)的引導(dǎo)和促進(jìn)作用，推動(dòng)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)與新型工業(yè)化、新農(nóng)村和旅游、文化等三產(chǎn)業(yè)的互促互動(dòng)，農(nóng)工商聯(lián)手開拓繁榮市場，深度融合發(fā)展。最后，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略相結(jié)合，重點(diǎn)培育現(xiàn)代物流業(yè)。 ㈤實(shí)施國際化發(fā)展戰(zhàn)略，提升產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展能力 面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)，首先應(yīng)抓住國際商業(yè)資本和各類區(qū)域外商業(yè)資本對(duì)營銷網(wǎng)絡(luò)開拓的機(jī)遇，適時(shí)調(diào)整引資重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)國際知名商業(yè)的引進(jìn)力度，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，推動(dòng)商貿(mào)流通業(yè)的開放度，提升區(qū)域商貿(mào)流通 業(yè)的水平。通過獨(dú)資、合資、合作方式和連鎖代理等渠道，建立國際市場貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)；以貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)為載體，以高新技術(shù)為手段，建立市場信息網(wǎng)絡(luò)；以區(qū)域傳統(tǒng)、特色的加工技術(shù)為基礎(chǔ)，建立商貿(mào)流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例來看， 2020 年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重為 %，比第二產(chǎn)業(yè)增加值所占的比重低 個(gè)百分點(diǎn)，其中批零貿(mào)易業(yè)增加值占 GDP 的比重僅為 %，象歐、美、日等發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)的比重已高達(dá) 70%左右，批零貿(mào)易業(yè)已占到整個(gè) GDP 的 16%左右，這與經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體發(fā)展趨勢(shì)極不協(xié)調(diào)。從我市情況看，投資的增長幅度、投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)。 建設(shè)“兩型”社會(huì)的迫切需要 商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點(diǎn)， 11 非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)發(fā)展的需要。建設(shè)商貿(mào)流通大市場可調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，合理資源配置，填補(bǔ)市場空白，革新發(fā)展模式，構(gòu)建發(fā)展的一體化格局，破 解制約本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合 XX 市 發(fā)展的特色之路，是促進(jìn)“兩型”社會(huì)建設(shè)的重要舉措和滿足“兩型”社會(huì)發(fā)展的迫切需要。 桐城現(xiàn)有企業(yè)和個(gè)體工商戶有 2 萬余家，其中規(guī)模以上企業(yè)達(dá) 240 余家，但目前我市城區(qū)基本上為貨物集散有市無場，效率低下的無序狀況，這嚴(yán)重影響了我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了盡快改變我市貨物運(yùn)輸和倉儲(chǔ)的松散格局，加快我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建設(shè)一個(gè)集 商貿(mào)、倉儲(chǔ)、集散、配送等功能為一體的商貿(mào)物流基地符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略要求。同時(shí)，一個(gè)功能齊全、專業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代化的物流園區(qū) 新渡 商貿(mào)城 還會(huì)為桐城以及周邊的工業(yè)企業(yè)提供一個(gè)交流與博覽的平臺(tái) 有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成 12 XX 市 位于 安徽省中部 ， 隨著資源的逐漸枯竭和周邊城市的崛起， 我市經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn) ， 并且存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、城市化 水平不高 、環(huán)境呈現(xiàn)惡 化趨勢(shì)等問題。 最后，要 以國家加大實(shí)施開拓市場、擴(kuò)大內(nèi)需政策為契機(jī)，根據(jù)“建設(shè)大市場，搞活大流通，發(fā)展大貿(mào)易”的要求，加快商貿(mào)流通大平臺(tái)大企業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)龍頭專業(yè)市場和商業(yè)企業(yè)，整合市場資源，培育繁榮各類商品市場、要素市場特別是輻射力強(qiáng)的專業(yè)批發(fā)市場。 因此 該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。到 2020 年，我國商品交易市場約有 8 萬余家 ,全國約有市場商位、店鋪 2020 余萬個(gè)，市場從業(yè)人員及市場相關(guān)配套行業(yè)從業(yè)人員約超過一億人。從社會(huì)作用看，商品交易市場已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，它不但為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供平臺(tái)，還為城市化、工業(yè)化的發(fā)展提供動(dòng)力，同時(shí)，它培育了大量商業(yè)企業(yè)家、工農(nóng)業(yè)企業(yè)家群體，培育了我國現(xiàn)代 職業(yè) 商人隊(duì)伍。 為此，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于搞活流通擴(kuò)大 消費(fèi) 的意見》和全國商務(wù)工作會(huì)議都將加強(qiáng)全國流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)作為今后 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的重要任務(wù)進(jìn)行扶持。 市 商貿(mào)設(shè)施現(xiàn)狀 XX 市 及安慶周邊地區(qū)集中了數(shù)以萬計(jì)的中小型工商企業(yè)，而且原材料的購入與產(chǎn)品的銷售市場都分布在本地區(qū)以外的全國各 14 地。 本地區(qū)尚無一家正規(guī)化的、規(guī)模型的物流企業(yè)；本市 也 沒有一家 大型物流貨 場。來往路過桐城的貨運(yùn)車輛，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)超過25000 輛，空載率在 30%以上，在桐城需要停車住宿、修理、配貨等服務(wù)的每天超過 500 輛，迫切需要一家能夠提供全面服務(wù)的現(xiàn)代化物流園區(qū)。 項(xiàng)目主要建設(shè)“兩主 四輔”六大功能區(qū)，包括商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、商務(wù)休閑中心等， 總建筑面積 萬平方米，年可實(shí)現(xiàn)商品交易額 5 億元 。 區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)分析 XX 市 位于安徽省中部偏西南，長江北岸，大別山東麓，東鄰廬江、樅陽兩縣，西連潛山縣，北接舒城縣，南抵懷寧縣和安慶郊區(qū)。水運(yùn)可由菜子湖直達(dá)長江各口岸及尚海城市，現(xiàn)有等級(jí)公路 31 條，其中二級(jí)公路 57 公里，三級(jí)公路 277公里，等外公路 519 公里，水運(yùn)里程 200 公里。 產(chǎn)業(yè)政策符合性 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見 》（ 國辦發(fā)〔 2020〕 134 號(hào) ）明確指出：積極培育和發(fā)展新的消費(fèi)熱點(diǎn) ,及時(shí)發(fā)布市場供求信息，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對(duì)路商品 16 和服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)；引導(dǎo)個(gè)性化、時(shí)尚化、品牌化消費(fèi)，培育和發(fā)展定制類消費(fèi)；推動(dòng)特色商業(yè)街建設(shè)，扶持“老字號(hào)”的創(chuàng)新發(fā)展，擴(kuò)大和帶動(dòng)家具、家電、家紡、家飾等消費(fèi)。 促進(jìn)會(huì)展業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)的住宿、餐飲、交通、通信等消費(fèi)。 信息產(chǎn)業(yè)部在《全國性和區(qū)域性物流公共信息平臺(tái)建設(shè)的指導(dǎo)意見》中明確指出：“以省或經(jīng)濟(jì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，建立區(qū)域性物流公共信息平臺(tái)，各級(jí)政府應(yīng)加大投入力度，吸引并鼓勵(lì)企業(yè)參與平臺(tái)建設(shè)和營運(yùn)”。 因此，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃。 供水 XX 市 新渡鎮(zhèn) 有自來水公司 ， 項(xiàng)目供水從主干供水管道引接，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)用水和生產(chǎn)、生