【正文】 形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。在進(jìn)行地質(zhì)勘察后根據(jù)報告制定地基方案。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 根據(jù)這一趨勢，“XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容“XX”㎡（），（暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 建議：在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊，早日將1號、2號地塊過戶至公司名下。競買風(fēng)險：A、獲悉1號、2號地塊競拍已有多家擬準(zhǔn)備參與競買，競爭激烈； B、2號地塊目前已有海之南實驗學(xué)校（租賃使用，現(xiàn)有學(xué)生1500余名，租賃時間截止至2009年7月到期。 2. 5 土地征用情況地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細(xì)周密的競買計劃。利用現(xiàn)有的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價值。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。公共汽車站距離小區(qū)僅600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需5分鐘，本項目距離海口行駛139公里，距離三亞行駛115公里，距離東山嶺旅游景區(qū)僅2公里，距海岸線11公里，交通十分便利。 2．建設(shè)條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境，XX住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。該片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。三、項目選址及建設(shè)條件1．項目選址 XX環(huán)境得天獨(dú)厚，交通便捷。因為規(guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚螒B(tài)。大大提高城市的效率，降低時間成本。一個規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動此片區(qū)域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設(shè)，而且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場購物車等等。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時也將對未來兩年內(nèi)上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。其次，《XX》規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對周邊乃至對萬寧城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響?！禭X》俱樂部、《XX》業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動……時時處處透露為業(yè)主未來70年品質(zhì)生活的誠摯關(guān)懷。 開發(fā)商擬在項目開發(fā)建設(shè)后贊助拿出部分資金成立“教育基金”，組織萬寧首個業(yè)主尊貴俱樂部……從不斷地舉辦各種晚會，到積極參加公益事業(yè)，《XX》必將為萬寧人民帶來了一場又一場精神大餐的同時，也應(yīng)盡自己的一份薄力回報社會，回報萬寧人民。 E、豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。規(guī)劃、配套、設(shè)計、物業(yè)等方方面面，《XX》的開發(fā)建設(shè)絕對稱得上是安萬寧的標(biāo)桿， 《XX》定義了萬寧尊貴生活及旅游度假房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。而被動的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影響了業(yè)主的生活水平，而且對于整個市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。 D、《XX》將會提升萬寧城市地產(chǎn)建設(shè)水平，提高萬寧的人口素質(zhì)。如此完善的配套，對于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。作為一個為萬寧市上層人士、島外人士精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在海南省及其他城市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、健身會所等等。同時，《XX》的出現(xiàn)，必將使新城區(qū)作為一個住宅區(qū)的板塊更加成熟，吸引更多的地產(chǎn)商以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動萬寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤，《XX》的落成，必然大大增加新城區(qū)的人口數(shù)量。 B、市北區(qū)建設(shè)的助推器 《XX》作為市城北新區(qū)、萬寧市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運(yùn)營的重任，對萬寧的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 《XX》充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬寧城市改造的重要組成部分。一個在萬寧規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個造城運(yùn)動。緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū)，海、山、城市，皆入眼中。A、《XX》是由海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。從萬寧城市運(yùn)營角度建設(shè)的《XX》，必將加速所在區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 (4)定價方式。 (3)價格浮動策略。 (2)價格優(yōu)惠策略。定價作用：A、低價入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。XX第一期均為六多層建筑，最高價為4樓，最低價是6樓。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。最佳銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (2)促銷策略。 “XX”項目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。4．3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。(3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。4．營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：4．1 確定項目整體形象‘‘XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)萬寧首個房地產(chǎn)規(guī)?；纷≌^(qū)?！癤X”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。從以上分析可以看出，“XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計劃、有步驟運(yùn)行項目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導(dǎo)地位。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會形成若干即期消費(fèi)。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。“XX”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?；≌^(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。在?？?、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析：A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá)22平方米。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。推進(jìn)寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲蓄發(fā)展后勁。啟動神州半島喜來登等4個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運(yùn)動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)項目并啟動前期工作。加快開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。到2010年。萬寧市2007年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點(diǎn)根據(jù)萬寧市“十一五”規(guī)劃綱要，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持“厚德遠(yuǎn)志，同心共贏”的文化理念和“天造山水，人創(chuàng)商機(jī)”的發(fā)展理念。該市按照“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項目的建設(shè)，確定了９個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。去年該市共引進(jìn)大項目２８個，計劃投資１７１億元，其中超億元項目１７個。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨(dú)特的民族風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。東山嶺有8景、36洞及海南第一泉。萬寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求1）萬寧市概況萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱“萬洲”，1992年設(shè)為縣級市。購房客戶主要來自國外的4個國家和國內(nèi)28個省份。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示，今年2月3日售出房量為54套，創(chuàng)自開盤