【正文】 對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項目利潤1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項目利潤1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為100%時，指基于可行性報告測算的指標(biāo)。%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。4 會所整修費(fèi)15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。第六部分 項目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測銷售收入一覽表　金額單位：萬元序號收入項目總銷售收入可售面積均價備注　建筑面積　　　可售面積　　一銷售收入1毛坯房銷售收入4500　以中價位4500元/平方米作為預(yù)售的均價。但就總體承付能力而言，心理價位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。若以即將起動的南翔星城項目為標(biāo)準(zhǔn)，本項目可能的市場均價應(yīng)高于為4050元/平方米。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。l 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。如在9個國家擁有34家生產(chǎn)廠家的全球性EMS供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司（America Viasystems Group Incorporation），在園區(qū)內(nèi)投資近5000萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地2平方公里，建于1994年。項目劣勢l 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運(yùn)作成功的關(guān)鍵；l 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項目的銷售帶來一定難度；l 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。沿街一幢商住樓設(shè)計新穎，獲得上海市建筑設(shè)計獎。總用地面積8340平方米，總建筑面積20827平方米。三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、IT精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)家等。主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計師等。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。l 職業(yè)構(gòu)成——金字塔分布中高級管理人員比例最高，％，％，％，％，％。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機(jī)會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔的別墅項目定能獲得巨大的成功。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準(zhǔn)備上市的別墅項目初步定價意圖基本上在總價250萬以上、均價8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應(yīng)將帶來更大的壓力。 l 一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30005000元之間，面積200平方米左右，總價70萬150萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價37—65萬的康橋半島，也有總價209—3500萬元的極品湯臣高爾夫別墅。物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格特征單價均在10000元以上6000—7000元/平方米獨立別墅價格在6000—7000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等4000—6500元/平方米3000—4500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅群。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的80%以上。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。206。206。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofareastfontfamily: 203。 msofontkerning: 。\000B_39。 msofontkerning: 。 msohansifontfamily: 39。229。229。 msobidilanguage: ARSA。Times New Roman39。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。Times New Roman39。\000B_39。204。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進(jìn)一步的發(fā)展。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認(rèn)可。 別墅市場區(qū)域劃分l 2002年上海別墅市場2002年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2002上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項目供應(yīng)量猛增從2002年的別墅上市量來分析，2002年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。同時，2003年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。l 價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。2002年，全年商品房預(yù)售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價4803元/平方米，%%。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2002年樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平，市場運(yùn)行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為：l 2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢2001年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在1:。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等學(xué)府。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號線等。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。l 小區(qū)容積率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。需要改進(jìn)之處——外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐南翔鐵路編組站2公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。在規(guī)劃設(shè)計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨棟別墅組成。明代園林“古猗園”近在咫尺。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。參與競標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目開發(fā)權(quán)。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。寬度介于13至20米之間，擁有15個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和9個不同長度的直道，路面高度最大落差約12米，上升最大梯度為3%，下滑最大梯度8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等20多個私營經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，％。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31176。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。2002年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產(chǎn)交易中心的