【正文】 控制工期及項目投資額；216。 項目所在位置現(xiàn)狀交通及配套均不是非常便捷，這也為項目銷售帶來風險；宏觀經(jīng)濟及政策風險216。 2號地塊為非收益項目，開發(fā)時間介于3號地塊之間，隔斷并拉長資金回現(xiàn)時間，這意味項目將增加財務成本，為項目發(fā)展帶來一定風險；216。計算內容，“項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表”；“項目出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表” 在考慮保障性住房成本返還的情況下，項目靜態(tài)盈利能力很低，動態(tài)盈利能力不足。 經(jīng)營費用、稅金及附加測算費用：房屋租賃管理費為交給房屋租賃管理所的費用，按照租金的2%計算，房屋租賃管理費為出租房屋的費用，參照中介傭金，取租金的3%，維護費根據(jù)**經(jīng)驗取租金的1%，合計為租金的6%。銀行融資98,000萬元，銷售回款支持約81,002萬元。保障性住房總投資估算中成本投入約128,197萬元，即（1至6項之和+10項）128,197萬元。 另外，因占用資金帶來的成本將計入保障性住房投入中，作為資金返還內容之一；216。 項目規(guī)劃指標采用委托方提供用地規(guī)劃設計條件，詳見下表；216。 由于本項目規(guī)模較小，且屬于南山區(qū)稀有的小戶型住宅項目，因此假定項目的銷售周期約為1年左右；216。 銷售速度，綜合考慮深圳市總體銷售特點，并參考2009年以來新開盤樓盤銷售速度確定本項目的銷售周期；216。 社區(qū)商業(yè)將持有經(jīng)營，由于區(qū)域環(huán)境的不成熟性及居住性物業(yè)的不集中，商業(yè)將主要為本社區(qū)住宅提供服務，經(jīng)營內容以超市、便利店等為主，可實現(xiàn)初始租金將不高，參考周邊片區(qū)商業(yè)租金、售價與住宅售價的情況，本項目社區(qū)商業(yè)可實現(xiàn)50~80元/，按照謹慎原則，確定商業(yè)部分租金均價為50元/；參考《深圳市房地產(chǎn)年鑒》并結合近3年該區(qū)域商業(yè)市場租賃情況，確定租金年遞增率為3%。 本項目1號地塊為單身宿舍，客戶定位具有一定的針對性，價格應低于周邊片區(qū)，根據(jù)市場分析數(shù)據(jù)，近兩年周邊區(qū)域中小戶型樓盤首期開盤均價約為9,000元/平方米，如中海陽光玫瑰園首批戶型以2房為主，起價9,000、均價9,500元/平方米，陽光花地以12房為主，銷售均價約為9,200元/平方米，建議單身宿舍銷售均價為8,500元/平方米；216。 項目所在位置具有一定的劣勢，但可以從產(chǎn)品和價格上占有優(yōu)勢；216。重要客戶周邊片區(qū)私營業(yè)主、高級管理人群；特征：自住型需求，有較強支付能力，對居住環(huán)境有一定要求；戶型需求120160㎡。 客戶具有一定的支付能力，但對總價有一定的要求，選擇以實用為主。 從周邊片區(qū)格局來看，本片區(qū)西北側前海區(qū)新推樓盤以中小戶型為主，面對的主力客戶是首次置業(yè)和首次改善性置業(yè)，人群包括周邊區(qū)域及部分福田羅湖的年輕白領；本片區(qū)的東北側區(qū)域則是以大戶型為主中高檔社區(qū)居多，市場較成熟， 120平方米以上戶型成交逐年活躍，客戶以外企管理人員及高級白領為主，為中高端及高端客戶的聚集區(qū)；216。 需充分利用空間及資源的雙重優(yōu)勢，注重品質，打造高性價比產(chǎn)品，提高抗風險能力。 本片區(qū)作為深圳溝通外界區(qū)域的重要交通節(jié)點，蛇口客運港帶來大量的人流量，西部通道亦即將開通，作為客流、物流的過渡區(qū)將保持特有的開放性和獨立性；216。四 項目SWOT分析 S（優(yōu)勢）背靠大南山，擁有較好的海景、山景等稀缺的自然景觀資源；片區(qū)內住宅項目較高檔，項目地塊臨近大南山豪宅區(qū)，有利于整體產(chǎn)品價值的提升；4. 2 W(劣勢)**雖路經(jīng)興海大道，但站點相距項目仍有一段距離；項目為**物業(yè)，可能對消費者存在潛在心理影響；地塊東南側設有危險品庫，為項目發(fā)展帶來一定不利影響；項目西南側港區(qū)內設有月亮灣電廠，對本項目銷售帶來一定環(huán)境及心理影響；地塊與蛇口片區(qū)居住小區(qū)密集的區(qū)域存在一定距離，項目地塊居住、商業(yè)氛圍較弱，同時地塊配套的不完善性使項目銷售面臨一定的風險；地塊臨近蛇口港區(qū)，高尚生活氛圍弱化，港口功能強化，對項目發(fā)展帶來一定的不利影響；地塊主體架構要求開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗、技術水平較高，對產(chǎn)品戶型設計、創(chuàng)新均存在較大限制，而產(chǎn)品的設計對可實現(xiàn)銷售價格聯(lián)系較大；4. 3 O（機會）大南山區(qū)的良好發(fā)展規(guī)劃為本項目的發(fā)展帶來利好；區(qū)域臨近西部通道、蛇口客運港口，對外開放性強，這給本項目發(fā)展帶來利好；片區(qū)可供銷售項目有限，小戶型供給較少，本項目具有一定的發(fā)展機會；關內土地資源稀缺進一步凸現(xiàn)，這將為本項目發(fā)展帶來一定利好；4. 4 T（挑戰(zhàn)）經(jīng)濟及政策環(huán)境的變化為本項目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)；當前房地產(chǎn)市場處于震蕩調整期，預期前景具有一定的不確定。 本片區(qū)西北側環(huán)繞帶近年新推樓盤以13房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價格約為9,000～15,000元/平方米；216。 深圳市房地產(chǎn)市場從2008年市場交易持續(xù)萎縮和持續(xù)低迷轉變?yōu)槟壳俺山涣康臏睾头糯蠛蛢r格的持續(xù)調整；216。 180平方米以上戶型銷售量始終不高，低于70套，且變化不明顯；表：蛇口片區(qū)二手住宅成交情況統(tǒng)計序號面積區(qū)間（㎡）2005年（套）2006年（套）2007年（套）2008年（套）2009（12月）（套）1≤7012261209140827010019514044723621310012062631624964120140362418076451401804135164104961802201017675237≥220161958472數(shù)據(jù)來源：**平臺表：蛇口片區(qū)二手住宅成交價格統(tǒng)計序號面積區(qū)間（㎡）2005年（元/㎡）2006年（元/㎡）2007年（元/㎡）2008年（元/㎡）2009（12月）（元/㎡）1≤70 270100 3100120 4120140 5140180 6180220 7≥220 數(shù)據(jù)來源：**平臺項目東北側片區(qū)商業(yè)以街鋪為主，周邊住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)密集，緊鄰海上世界公園等旅游景點，聚集了大量人流，消費人群以周邊上班的白領、工業(yè)區(qū)職工、旅游者為主，消費水平屬中等偏下水平，~2萬元/平方米，租金價格水平主要在100~200元/，部分街區(qū)商業(yè)由于經(jīng)營檔次較低或人流較少，租金價格水平在50~80元/；集中式商業(yè)較少，主要分布在海上世界公園周邊，只租不賣，一層租金在200元/，如太子廣場、中心廣場等。 中大戶型聚集區(qū)從成交套數(shù)來看，70平方米以下、70100銷售數(shù)量較多，其次為100120平方米、120140平方米戶型；從趨勢來看，120平方米以上產(chǎn)品活躍程度逐年增加，100120平方米、120140平方米戶型，20062007年逐年增長，2008年有下降；140180戶型20062008年保持逐年增長；216。表：東北片區(qū)近年新推樓盤信息表項目主力戶型開盤日期價格半山海景蘭溪谷二期主力戶型為170210 ㎡的高層四房及280～400 ㎡的復式空間及HOUSE單位以4房2廳，150㎡以上的大面寬大戶型大戶為主20081017/20097112009年價格：23,00050,000；目前均價50,000元/㎡半島城邦花園二期二房：89㎡，%； 三房：110～150㎡ 120套，%四房：138～180㎡ %2009112期起價17,000、均價20,000元/㎡曦灣華府高層全部為復式單位，主力戶型在80 ～130㎡之間的兩房和三房；疊墅的面積為200㎡以上別墅CF棟：20097高層B棟：2009110及20081213高層A棟：2008126AB棟均價23,000元/㎡寶能太古城北區(qū)主力戶型為130170㎡34房，207306㎡45房及頂層復式；南區(qū)主力戶型為4089㎡；13房，全部精裝修交樓。項目北向住宅價格約為12,000元/平方米，南向住宅價格約為1,30001,5000元/平方米。諾德國際等其它樓盤區(qū)域內其他的經(jīng)典樓盤主要為諾德國際、依云伴山。銷售狀況：從2008年底項目開盤至今一期174套基本售罄，銷售率接近100%；目前二期在售，開盤當天銷售86%。本體配套：二期4棟帶精裝修出售，一期為不帶精裝修出售；出售價格：1期起價9,000、均價9,500元/平方米；2期4棟1單元、3棟起價10,000、均價11,500元/平方米； 4棟4單元起價10,000、均價14,000元/平方米。項目位于大南山西北側，緊鄰深大附中，擁有青青世界、月亮灣公園、大南山郊野公園等景觀資源。本片區(qū)西北側環(huán)繞帶近年新推樓盤以13房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價格約為9,000～15,000元/平方米近年距本項目最近的新增普通住宅片區(qū)主要在大南山西北側環(huán)繞帶，如前海周邊地區(qū)，中小戶型樓盤居多，少量大戶型樓盤，檔次為中檔，如：中海陽光玫瑰園、諾德國際、雷圳075依云伴山、城市山林等，東濱路以北還有鼎泰風華、陽光花地苑等。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。圖：數(shù)據(jù)來源：**平臺圖：數(shù)據(jù)來源：**平臺09年5月，深圳商品房6090平方米的小戶型成交量較高，共成交4,521套，180平方米以上的大戶型共成交301套，成交最少。量：“三起三落”：南山、鹽田、龍崗三區(qū)略有上升，其余三區(qū)均環(huán)比下降。圖：數(shù)據(jù)來源：**平臺09年5月，深圳一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，成交量與成交均價均呈上升趨勢，部分地區(qū)出現(xiàn)下降趨勢，其中南山區(qū)量價仍保持呈上升09年5月，%，% 。最近兩三個月深圳在售樓盤價格普漲，除龍崗和福田外，其余區(qū)域多個樓盤(同類戶型)漲幅在10002000元/平方米之間，最高漲幅過3000元/平方米，漲幅最大的樓盤在南山。受此影響，未來樓價整體走勢或將隨主力供應片區(qū)價格變化而波動，出現(xiàn)先揚后抑的局面。1～，%；4月份住宅均價每平方米12203元，%，同比上漲2%。關內新增住宅用地供給持續(xù)降低，土地稀缺性增強，將直接影響到關內新增住房的供給截止2009年5月，深圳土地市場共成交15塊，其中工業(yè)用地共成交11塊。同時，下調個人住房公積金貸款利率。%，可開發(fā)的建設用地數(shù)量越來越少。但是，目前多數(shù)城市還沒有制定出地方的“土地新合同”。通知要求商業(yè)銀行應密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信貸資產(chǎn)質量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內控機制建設，積極防范房地產(chǎn)信貸風險。但是，“救市政策”的激勵作用還未得到體現(xiàn)。國際經(jīng)濟、金融形勢的惡化，使我國國內宏觀經(jīng)濟前景預期不明朗，并進而波及到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這個調整既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資產(chǎn)市場開始普遍進入調整態(tài)勢，對于房地產(chǎn)來說主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動的不同地區(qū)的程度不同的房地產(chǎn)價格的調整，從而導致了房地產(chǎn)市場自2008年下半年以來的“觀望氣氛”。大南山麓一線山景資源生活配套匱乏：生活便利性配套如餐飲、便利店等缺乏。圖：車輛段平面功能布置圖住宅車行便利度較高不純粹：項目緊鄰的興海大道過往車輛以貨柜車居多，凸現(xiàn)了港區(qū)貨流氛圍，這為居住項目的發(fā)展帶來一定的不利用影響。無可延展性次干路：興工路、沿山路、工業(yè)八路、荔灣路、鏟灣路等雙向 4 車道； 軌道交通規(guī)劃：未來將有**二號線和五號線經(jīng)興海大道。前海中心一躍而成焦點，深圳有望出現(xiàn)第一個真正的國際濱海建筑群落。 赤灣區(qū)的功能定位是：集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)。本項目位于大南山片區(qū)與赤灣片區(qū)交界處。因此，項目未來發(fā)展不能局限于區(qū)域