【正文】 由變配電站配出的低壓線路均采用YJV22 交聯(lián)金屬鎧裝電力電纜埋地敷設(shè) 至各建筑物，小區(qū)內(nèi)的所有電氣管線均為埋地暗敷。 主要抗震措施在基礎(chǔ)設(shè)計上，應(yīng)根據(jù)場地 40 地質(zhì)勘查報告，選擇可靠的持力層，并進(jìn)行專門的場地安全性評價，確保場地地震動參數(shù)的可靠性，保證建筑物的抗傾覆能力。因此，本項目各建筑地基選持力層為單元層②—細(xì)砂巖，基礎(chǔ)設(shè)計采用天然地基上的淺基礎(chǔ)方案，根據(jù)地基承載力特征，基礎(chǔ)埋深應(yīng)大于 。 38 建筑物墻體在首層室內(nèi)地坪下約 處做 20 厚水泥砂漿內(nèi)摻 3%防水 劑的墻身防潮層，散水采用水泥散水。屋面防水等級為二級，防水年限 15 年。外裝修設(shè)計由于外墻受到風(fēng)、雨、雪等的襲擊和腐蝕氣體的影響，外裝修材料要求強(qiáng)度高、抗凍性強(qiáng)、耐水性好以及具有抗腐蝕性。其中：外窗：采用鋁合金單框雙玻（中空玻璃）平開窗，并且居中安裝，型號選用 92SJ712（三）中 70 系列。墻體材料住宅和商業(yè)部分：外墻采用 370 厚磚墻，外貼 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層，所有內(nèi)墻采用 240 厚磚墻，砌至梁底或板底。外立面采用橘黃色、咖啡色、白色仿石涂料及石材為主要飾面材料和主色調(diào)，表現(xiàn)典雅、溫馨的居住建筑基調(diào)。其中，為了充分利用地塊三面沿街的優(yōu)勢條件，在最北側(cè)住宅樓按底層為沿街商業(yè)上部為住宅的 6 層樓體設(shè)計，場地東側(cè)沿街商鋪按 2 層設(shè)計，以 獲得最大的商業(yè)價值；中間住宅樓按 5 層住宅樓體設(shè)計，南側(cè)中高層住宅樓按底層車庫上部為住宅的 9 層樓體設(shè)計。以此設(shè)計理念為指導(dǎo)，本項目在建筑設(shè)計上重點(diǎn)掌握城市規(guī)劃要求和周邊建筑群之間的關(guān)系與銜接，并在充分考慮藝術(shù)風(fēng)格與當(dāng)?shù)厣鐣幕娜诤隙鹊幕A(chǔ)上，力爭應(yīng)用代化設(shè)計理念使單體建筑 34 形態(tài)具有前瞻性和生命力，使之成為城鎮(zhèn)建設(shè)中的一道亮點(diǎn)，同時也使本項目成為某鎮(zhèn)乃至某縣新型城市居住社區(qū)的典范之作。小區(qū)具體景觀與綠化設(shè)計方案考慮中國傳統(tǒng)的景觀園林設(shè)計風(fēng)格，在宅前綠化區(qū)種植草坪，地面停車考慮生態(tài) 33 綠化停車位。 交通組織體系根據(jù)總平面布置和周邊交通條件，主要出入口設(shè)置在場地東側(cè)居中位置，主入口進(jìn)入小區(qū)內(nèi)在盡端向南北兩側(cè)延伸，并在小區(qū)北側(cè)設(shè)置次出入口，南側(cè)在酒店西側(cè)底部設(shè)置過街通道，以形成緊急出入口，滿 足場地應(yīng)急通行要求。因本項目主要采用地面停車方案，在住宅樓入口側(cè)和酒店門口設(shè)置地面停車位，并采用透水透氣性能和承載力強(qiáng)的草坪地磚鋪設(shè)，期間種植耐壓草本，以形成綠色生態(tài)停車位，增加綠地率。根據(jù)地形條件和規(guī)劃條件要求，結(jié)合當(dāng)?shù)厝照諝夂驐l件和居住習(xí)慣，本 項目建筑單體采用坐北朝南布置，其中由北向南依次布置為 6 層住宅樓（底層沿街商業(yè)）、5 層住宅樓和 9 層住宅樓（底層為車庫），住宅樓南北間距尤其高層與多層建筑間距應(yīng)充分考慮采光與通風(fēng)要求，以最大程度滿足采光通風(fēng)條件。綜 合考慮主干道、次干道及各出口的要求，設(shè)計快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃原則嚴(yán)格遵循有關(guān)住房開發(fā)政策，以可持續(xù)發(fā)展的原則，正確處理人、建筑和環(huán)境的相互關(guān)系，進(jìn)行總體布局滿足功能需要。（8）場地地基巖土體穩(wěn)定性較好，基槽（坑）開挖時一般不需進(jìn)行支護(hù)處理。 29 （4）場地地基土對混凝土和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均為微腐蝕性， 設(shè)計時可不考慮其影響。擬建工程重要性等級三級，場地等級二級，地基等級三級，環(huán)境類別Ⅲ類，巖土工程勘察等級丙級。項目地塊緊臨城市主干道路，區(qū)域內(nèi)市政道路、供配電、給排水、燃?xì)鉄崃Φ瘸擎?zhèn)公用配套設(shè)施完善，向北可通過城鎮(zhèn)外環(huán)路方便出行，向南可通過百靈路及某北路等進(jìn)入城鎮(zhèn)中心區(qū)，具有方便快捷的交通出行條件。旅游資源：某草原以其獨(dú)特的自然條件，具有純樸、自然、博大精深的塞外風(fēng)光特色，形成了黃河、草原、沙漠、七星湖、摩林河溫泉、夜鳴沙等獨(dú)具特色的自然景觀。 資 源 條 件某縣資源富集，發(fā)展前景廣闊。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由 1999年的 :: 調(diào) 整為 ::。氣候類型屬典型的溫帶大陸性氣候，年日照時數(shù) 3300 小時，日照百分率 71—73%，年平均氣溫 ℃，平均水溫 ℃，年平均降雨量 200250 毫米，無霜期 135—140 天，冬季少雪，夏季少雨，氣候干燥，晝夜溫差大，適宜多種農(nóng)作物生長及畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全*現(xiàn)有 220 千伏變電站 2 個，110 千伏變電站4 個， 35 千伏變電站 10 個，供電能力達(dá)到 54 萬千瓦，縣級調(diào)度實現(xiàn)自動化。本項目現(xiàn)有建筑拆遷和補(bǔ)償安置須由建設(shè)單位按照*政府統(tǒng)一制定的舊城區(qū)改造實施方案和拆遷安置補(bǔ)償條例進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償。 土地權(quán)屬情況本項目擬建區(qū)域為某鎮(zhèn)舊城區(qū)，現(xiàn)由*政府統(tǒng)一規(guī)劃實施舊城區(qū)改造，由*政府征用為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。（3）促銷手段。以上策略應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。根據(jù)本地地產(chǎn)營銷特點(diǎn)和市場銷售經(jīng)營，結(jié)合本項目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，建議采用以下營銷推廣策略：廣告宣傳策略 23 在市場推廣和營銷上，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度和銷售計劃，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)” 集中 進(jìn)行廣告宣傳。綜上所述，本項目作為以某縣某鎮(zhèn)全面實施舊城區(qū)改造為契機(jī)，實施集生活居住、配套商業(yè)、酒店為一體的商住小區(qū)，具有切實的市場需求和發(fā)展空間。為此，某縣政府根據(jù)某市城市總體規(guī)劃要求和 “三年大建設(shè)、三年大變樣” 的發(fā)展戰(zhàn) 略要求，制定了 “提升城鎮(zhèn)品位、優(yōu) 化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn)功能、加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理”的城鎮(zhèn)化建設(shè)總體思路，全面開展了舊城區(qū)改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。截止到 2022 年 12 月底，某區(qū)二手房交易面積 萬平方米，成交金額 萬元，均價 元/ 平方米。據(jù)統(tǒng)計 2022 年12 月底某區(qū)商品房的平均銷售價格為 元/平方米，同比上升%，其中住宅商品房 元/ 平方米，同比上升 %。 商品房供求面積皆呈上升趨勢。綜上所述，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房、擴(kuò)大保障性住房、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項宏觀政策背景下，借助某市持續(xù)快速發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境，以該市全面加快實施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場發(fā)展空間為契機(jī)，開展與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目具有良好的政策和投資環(huán)境。宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。產(chǎn)品深加工、提高附加值是某某提高資源利用效益、增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見卓識的政策，也是當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)保持長久發(fā)展的重要措施。影響：北京、上海、廣州、深圳等高房價城市房地產(chǎn)宏調(diào)控政策效果明顯，成交量大幅下滑，價格也開始出行松動。同時也造成了房價和銷量飛速上漲態(tài)勢，原本低迷的樓市迅速反彈，商品房銷售面積、銷售額、銷售均價達(dá)均超過 2022 年的最高點(diǎn)，使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價上漲轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)政策和樓市價格的過山車般的變化。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，11月起成交量開始回升。下半年起，地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調(diào)控結(jié)束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月30 日、 11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。 15 影響：政府開始轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點(diǎn)” ，開始更加重 視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。影響：“國六條 ”具有更 強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現(xiàn)報復(fù)性上漲。影響：兩個“八條” 政策使樓市 處于短暫觀 望狀態(tài)，不久后樓價恢復(fù)快速增長。2022 年：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71 號令），通知規(guī)定國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。同 時 隨 著 房 價 的 快 速 增 長 ，投資 型 、投 機(jī) 性 炒 房 現(xiàn) 象 日 益 加 重 ，對 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造成 了 較 大 影 響 。積極、及時落實有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，確保工程建設(shè)如期、順利進(jìn)行。 問題與建議從財務(wù)評價分析和敏感性分析看，對于本項目最大的不確定因素是地產(chǎn)價格的變動，以及按計劃銷售程度。根據(jù)項目營業(yè)收入與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，本項目商品房銷售實現(xiàn)營業(yè)利潤總額 3893 萬元，上繳企業(yè)所得稅 973 萬元，可實現(xiàn)稅后利潤2920 萬元；自營部分每年實現(xiàn)營業(yè)利潤 448 萬元，上繳企業(yè)所得稅112 萬元，可實現(xiàn)稅后利潤 336 萬元。 投資與效益情況總體投資與效益情況本項目估算總投資為 7000 萬元，其中：商品房開發(fā)產(chǎn)品成本為4874 萬元、形成固定資產(chǎn) 2051 萬元、經(jīng)營資金 75 萬元。（3）多層酒店按 6 層（底部 2 層按裙房）設(shè)計，其中 12 層為餐飲部、會議室等，36 層 全部為客房，規(guī)劃建筑面積 8000m2，另配套619m2 地下車庫和設(shè)備 用房。本項目建設(shè)用地已落實，拆遷補(bǔ)償工作已得到政府、群眾等有關(guān)群體的認(rèn)可和接受，場地工程地質(zhì)勘察工作已完成，項目各項基礎(chǔ)建設(shè)條件已基本落實。 主要建設(shè)條件本項目擬建地點(diǎn)位于某鎮(zhèn)舊城區(qū)，屬于由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織實施的舊城區(qū)改造工程，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃和舊城改造政策，并且享受舊城區(qū)改造有關(guān)優(yōu)惠政策。在此背景下，某縣作為某市總體規(guī)劃中的 15 個重點(diǎn)城鎮(zhèn)，根據(jù)某市“ 三年大建設(shè)、三年大變樣” 的城鎮(zhèn)總 體發(fā) 展戰(zhàn)略要求，圍繞“提升城鎮(zhèn)品位、優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境、完善城鎮(zhèn)功能、加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理”的總體思路和實施“ 收縮轉(zhuǎn)移、集中發(fā)展” 戰(zhàn)略要求，按照 “循環(huán)漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局” 的原則，制定了《某 鎮(zhèn)城市 總體規(guī)劃（20222020年）》和《某鎮(zhèn)舊城區(qū)改造實施方案》，全面啟動了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城區(qū)改造工程。尤其“十一五” 以來，某市全力實施“ 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市” 和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、集約發(fā)展”戰(zhàn)略，全市 3 經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，成為我國西部最為活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。（4）堅持“獨(dú)立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項目單位決 2 策的建議，也為有關(guān)部門審批項目提供參考依據(jù)。某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司前身是某縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，創(chuàng)立于 2022 年 4 月，于 2022 年 3 月更名為某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。 可行性研究報告編制原則與依據(jù) 編制原則（1）嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)，從實際出發(fā)，合理確定建設(shè)規(guī)模，做到選址合理、功能健全、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生。編制依據(jù)（1）建設(shè)單位編制可行性研究報告委托協(xié)議及設(shè)計要求（2）《某市城市總體規(guī)劃》（20222020 年）（3）《某鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（20222022 年）（4）《某縣舊城區(qū)改造實施方案》（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB5018093（6）《民用建筑設(shè)計通則》GB503522022（7）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB500961999 （2022 版）（8）《某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（9）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù) 項目提出的理由與過程某市擁有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種，是西部地區(qū)乃至全國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。然而，某市作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點(diǎn)較晚、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基礎(chǔ)較差，城鎮(zhèn)建設(shè)基礎(chǔ)和居住環(huán)境條件均較為薄弱，規(guī)模小、檔次低、服務(wù)功能差、承載能力弱，城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化進(jìn)程，“小城鎮(zhèn)、大工 業(yè)” 的矛盾日益突出，已不能滿 足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟(jì)、社會需求。在此基礎(chǔ)上，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事會、管理層經(jīng)過深入考察調(diào)研和研究討論，確定了建設(shè)一處集商住小區(qū)與酒店一體化開發(fā)方案，并取名為“百靈小區(qū)” ，委托我公司 對該項目進(jìn)行可行 4 性研究。本項目擬建地點(diǎn)屬于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)生活區(qū)，目前正處于全面實施舊城區(qū)改造，周邊正在或即將建設(shè)諸多新型小區(qū)、配套商業(yè)等，將形成良好的生活居住氛圍。綜上所述，本項目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和不可復(fù)制的商住配套條件，適合建設(shè)居住生活與商業(yè)休閑等居民商住地產(chǎn)的開發(fā)。（4）配套商業(yè)除住宅樓底層為 1 層外，其余全部按 2 層設(shè)計，并在場地東側(cè)沿街布置，規(guī)劃建筑面積 10173m2，另建設(shè) 216m2 物業(yè)用房等公共配套設(shè)施。根據(jù)建設(shè)單位投融資計劃，