【正文】 物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告.物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告..目 錄一 研究結(jié)論 1 1 1 3 3 4二 項(xiàng)目地塊屬性界定 6 6 6 6 7 8 8 9 10 11 11 12 12 13 13三 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 14 14 14 14 16 23 23 28四 項(xiàng)目SWOT分析 31 S（優(yōu)勢(shì)） 314. 2 W(劣勢(shì)) 314. 3 O（機(jī)會(huì)） 314. 4 T（挑戰(zhàn)） 31五 項(xiàng)目定位 32 32 32 32 32 33 34六 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 35 35 35 35 36 36 37 38 38 39 41 42七 附表 43.一 研究結(jié)論216。 項(xiàng)目為**物業(yè)；216。 地塊用途為居住，；216。 項(xiàng)目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側(cè)臨興海大道，東南側(cè)臨松湖路，東北側(cè)為大南山；216。 大南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內(nèi)的綜合性地區(qū)，而赤灣則是集水陸運(yùn)輸、貨物倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)；大南山片區(qū)具有港區(qū)向城區(qū)過渡的個(gè)性特征，大南山南側(cè)地區(qū)由于靠近赤灣片區(qū)，港區(qū)貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏；216。 項(xiàng)目目前擁有陸路、水路交通優(yōu)勢(shì)，未來將規(guī)劃**2號(hào)線和5號(hào)線，城市內(nèi)外交通便利性將進(jìn)一步提高，目前大片區(qū)配套較為完善而區(qū)域環(huán)境、配套相對(duì)較差；216。 大南山未來發(fā)展意向：根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)應(yīng)利用大南山公園別墅區(qū)的人行入口，組織大南山公園—海上世界—深圳灣濱海休閑帶的人行空間聯(lián)系，體現(xiàn)山、城、海的相互交融；216。 項(xiàng)目未來發(fā)展首先不能依托于區(qū)域現(xiàn)狀條件，必須重視片區(qū)未來發(fā)展及項(xiàng)目本身配套的建設(shè)，以規(guī)避近期不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)。216。 屬性界定如下：區(qū)位屬性：陌生區(qū)域邊緣化無可延展性不純粹物業(yè)屬性：**上蓋規(guī)模較小生活便利度屬性：車行便利度較高生活配套匱乏生活氛圍屬性：居住氛圍不足無生活配套提升可能資源屬性：大南山麓一線山景資源海景資源居住及港口交界處、港區(qū)向生活區(qū)過渡性質(zhì)的、擁有一定山體及海景資源的、車輛段上蓋、中小規(guī)模、住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境216。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過去幾年的高速增長(zhǎng)之后，開始進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響；216。 美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其不確定性的運(yùn)行前景波及房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取各種措施，恢復(fù)市場(chǎng)信心，樓市有一定的“反彈”；房地產(chǎn)政策方面，由“從緊”轉(zhuǎn)為“明顯放松”，市場(chǎng)效果已初步顯現(xiàn)。深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境216。 關(guān)內(nèi)新增住宅用地供給持續(xù)降低，土地稀缺性增強(qiáng)，將直接影響到關(guān)內(nèi)新增住房的供給；216。 截至到2009年5月，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)回暖跡象，價(jià)格出現(xiàn)上漲，交易量先升后降；216。 2009年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從5月春交會(huì)來看，主力成交樓盤以低價(jià)位為主；近期需求結(jié)構(gòu)由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)投資需求增加； 216。 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈“供小銷大”，供應(yīng)量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升，其中一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，二手房市場(chǎng)“量跌價(jià)升”，部分地區(qū)成交價(jià)格、量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中南山區(qū)量?jī)r(jià)仍保持上升；216。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年市場(chǎng)交易持續(xù)萎縮和持續(xù)低迷轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳俺山涣康臏睾头糯蠛蛢r(jià)格的持續(xù)調(diào)整。本項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況216。 2009年15月，居關(guān)內(nèi)成交面積的首位。2009年5月，90平方米以下戶型成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，90平方米以上戶型成交呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢(shì)，各戶型成交均價(jià)“全線回升”；216。 本項(xiàng)目地塊西北側(cè)環(huán)繞帶近年新推樓盤以13房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價(jià)格約為9,000～15,000元/平方米；216。 本項(xiàng)目地塊東北側(cè)片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)分析，近年新推樓盤以舒適性的大戶型為主，面積多為100平方米以上的3房以上戶型，少量的小戶型，均價(jià)多在15,00020,000元/平方米以上，少量小戶型價(jià)格約為10,00015,000元/平方米；216。 東北側(cè)片區(qū)二手房交易市場(chǎng)中以蛇口為例，120平方米以上戶型成交量逐年增加，從價(jià)格上來看，120平方米以上產(chǎn)品價(jià)格明顯高于小面積產(chǎn)品，價(jià)格在17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)速度較快。216。 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有較好的大片區(qū)配套及稀缺的景觀資源，且鄰近區(qū)域內(nèi)的高檔住宅區(qū)，有利于整體產(chǎn)品價(jià)值的提升；216。 劣勢(shì)：項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境一般，高尚生活氛圍弱化，港口功能強(qiáng)化，以及項(xiàng)目本身為車輛段上蓋物業(yè)等特殊性，將制約本項(xiàng)目的發(fā)展；216。 機(jī)會(huì)：而深港一體化發(fā)展，以及緊密結(jié)合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)給項(xiàng)目的發(fā)展帶來利好；216。 挑戰(zhàn)：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于震蕩調(diào)整期，未來經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境的變化具有不確定性，為本項(xiàng)目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)；具體分析詳見正文。發(fā)展策略216。 蛇口片區(qū)土地稀缺性增強(qiáng)，項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)從土地價(jià)值最大化角度出發(fā)，充分利用空間及資源雙重稀缺性，充分挖掘、發(fā)展項(xiàng)目的潛在價(jià)值；216。 項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)立足未來，弱化區(qū)域不足，充分利用大配套區(qū)來提升自身價(jià)值；216。 利用項(xiàng)目區(qū)位的過渡型性質(zhì)，以自住型客戶為主，與周邊片區(qū)相比，應(yīng)從戶型和價(jià)格方面創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)?？蛻舳ㄎ皇状沃脴I(yè)、首次改善性置業(yè)客戶為主力客戶，其特征為：工作生活處于發(fā)展初期，具有成長(zhǎng)潛力，年收入在2030萬，有一定積累的中產(chǎn)有車一族，主要追求高性價(jià)比，戶型要求是實(shí)用以及舒適。產(chǎn)品定位本項(xiàng)目3號(hào)地塊的產(chǎn)品面積區(qū)間以86110平方米的3房為主力戶型，搭配120160平方米的舒適三房和四房，少量160平方米以上大尺度戶型，在戶型設(shè)計(jì)上增加復(fù)式產(chǎn)品，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。價(jià)格定位216。 本項(xiàng)目1號(hào)地塊為單身宿舍，客戶定位具有一定針對(duì)性，價(jià)格應(yīng)低于周邊片區(qū)，建議單身宿舍的銷售均價(jià)為8,500元/平方米；216。 2號(hào)地塊不考慮銷售，將從成本角度收回支出；216。 3號(hào)地塊為商品住宅，依山而建，距交通主干道較遠(yuǎn)，從安靜程度及景觀角度都具有一定的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)2011年下半年推出，參考當(dāng)前周邊價(jià)格，預(yù)計(jì)商品住宅銷售均價(jià)可以為12,000元/平方米；216。 社區(qū)商業(yè)將持有經(jīng)營(yíng)，由于區(qū)域環(huán)境的不成熟性及居住性物業(yè)的不集中，商業(yè)部分主要為社區(qū)級(jí)商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)初始租金不高，謹(jǐn)慎原則，確定商業(yè)部分租金均價(jià)為50元/，租金年遞增率為3%。分析過程詳見正文。經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)在考慮保障性住房成本返還的情況下，項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力很低，動(dòng)態(tài)盈利能力不足。若考慮保障性住房建設(shè)引發(fā)的所有成本都可以獲得回收的情況下，即不考慮建設(shè)保障性住房的情況下，只建設(shè)單身宿舍、住宅、商業(yè)及配套的情況下，項(xiàng)目靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)均可以達(dá)到行業(yè)收益水平。表：項(xiàng)目的結(jié)果指標(biāo)對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目整體指標(biāo)1（成本返還）整體指標(biāo)2（含財(cái)務(wù)成本返還）3號(hào)地塊指標(biāo)單位1占地面積125,905 125,905 125,905 ㎡2總建筑面積430,000 430,000 248,000 ㎡3計(jì)容積率面積306,100 306,100 124,100 ㎡4收益面積112,860 112,860 112,860 ㎡5總投資229,002 229,002 86,939 萬元6保障性住房128,197 141,189 0 萬元7經(jīng)營(yíng)收入240,407 253,399 112,210 萬元8利潤(rùn)總額11,324 24,316 25,191 萬元9稅后利潤(rùn)9,059 19,453 20,153 萬元10稅前總投資利潤(rùn)率（8）/（5）%%%　11稅后總投資利潤(rùn)率（9）/（5）%%%　12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%%　13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(30,498)(23,795)1,952 萬元14稅后年均投資利潤(rùn)率（10）/4年%%%　注：“整體指標(biāo)1”是保障性住房按照不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的成本返還價(jià)（128,197萬元）返還情況下的結(jié)果指標(biāo)，“整體指標(biāo)2”是保障性住房按照含財(cái)務(wù)成本的總投資（141,189萬元）返還情況下的結(jié)果指標(biāo)；“3號(hào)地塊指標(biāo)”指單純只進(jìn)行3號(hào)地塊投入的結(jié)果指標(biāo)；由于商業(yè)所占比例較小，因此年均投資利潤(rùn)率按照建設(shè)期加銷售期考慮，即按照4年計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)分析工期影響216。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)受平臺(tái)建設(shè)影響，工期較長(zhǎng)，這將導(dǎo)致資金回現(xiàn)周期長(zhǎng)，影響項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益水平；216。 2號(hào)地塊為非收益項(xiàng)目，開發(fā)時(shí)間介于3號(hào)地塊之間，隔斷并拉長(zhǎng)資金回現(xiàn)時(shí)間，這意味項(xiàng)目將增加財(cái)務(wù)成本，為項(xiàng)目發(fā)展帶來一定風(fēng)險(xiǎn)；216。 項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率雖達(dá)到行業(yè)一般水平，但年均利潤(rùn)率不高，因此若建設(shè)周期拉長(zhǎng)將進(jìn)一步影響項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)216。 項(xiàng)目建于車輛段之上，不排除客戶有一定的心理影響，為項(xiàng)目銷售帶來風(fēng)險(xiǎn)；216。 項(xiàng)目所在位置現(xiàn)狀交通及配套均不是非常便捷，這也為項(xiàng)目銷售帶來風(fēng)險(xiǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)及政策風(fēng)險(xiǎn)216。 開發(fā)周期長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境具有一定的不確定性，這也將為項(xiàng)目發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。防范建議216。 控制土地成本投入；216。 控制工期及項(xiàng)目投資額；216。 提高產(chǎn)品的性價(jià)比加強(qiáng)宣傳力度，縮短資金回現(xiàn)周期。.二 項(xiàng)目地塊屬性界定項(xiàng)目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側(cè)臨興海大道，東南側(cè)臨松湖路，東北側(cè)為大南山。圖：宗地位置宗地方案編號(hào)：20092030004；土地用途：居住用地；宗地形狀：為不規(guī)則多邊形，1號(hào)地塊與2號(hào)地塊通過連廊連接，3號(hào)地塊相連接；開發(fā)程度：地塊所在區(qū)域市政配套開發(fā)較完善，宗地外已進(jìn)行“六通”（通路、通電、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼ㄓ崳?宗地內(nèi)場(chǎng)地基本平整；地上狀況：現(xiàn)狀為**2號(hào)線蛇口西車輛段工程項(xiàng)目。圖：宗地形狀、地勢(shì)圖：宗地現(xiàn)狀 圖：宗地現(xiàn)狀 圖：宗地現(xiàn)狀 圖：宗地現(xiàn)狀 根據(jù)委托方提供的《**物業(yè)項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)如下表。表：地塊指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目規(guī)模1總用地面(㎡)125,2建筑容積率≤3建筑覆蓋率≤40%4建筑高度(m)≤1005計(jì)容積率建筑面積(㎡)306,100保障性住房(㎡)181,700物業(yè)管理用房(㎡)300住宅(㎡)45,000單身宿舍(㎡)62,600商業(yè)(㎡)5,260配套設(shè)施(㎡)11,240社區(qū)健康服務(wù)中心(㎡)1,000居住小區(qū)文化室(㎡)3,000居委會(huì)(㎡)200社區(qū)服務(wù)站(㎡)300郵政所(㎡)150其它公共配套(㎡)320幼兒園(㎡)3,500車輛段派出所(㎡)2,7707核增建筑面積(㎡)123,900住宅首層架空面積(㎡)13,100停車庫及設(shè)備面積(㎡)70,800車庫層架空面積(㎡)40,0008機(jī)動(dòng)車停車位（個(gè)）1220地塊利用規(guī)劃圖如下：?jiǎn)紊硭奚?、幼兒園住宅用地保障性住房項(xiàng)目西南側(cè)臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連，對(duì)外車行交通比較便利。經(jīng)過本項(xiàng)目地塊的公交交通線路較少，但到達(dá)項(xiàng)目地塊附近的公交線路較多。**方面，未來將有**2號(hào)線和5號(hào)