【正文】 G3地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告G3號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目基本情況…………………………………………………………3二、北京市寫字樓市場調(diào)研………………………………………………4（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧………………………………4（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧……………………………6（三） 2002年北京寫字樓市場展望…………………………………12?。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析……………………………………19?。ㄎ澹┍本┦猩虡I(yè)用房市場分析………………………………………37三、G3號(hào)地塊項(xiàng)目周邊市場調(diào)研……………………………………44四、G3號(hào)地塊的價(jià)格定位………………………………………………48五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算……………………………………………………52?。ㄒ唬╉?xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù)……………………………………………52?。ǘ╉?xiàng)目成本預(yù)算依據(jù)……………………………………………52?。ㄈ╉?xiàng)目投資成本預(yù)算……………………………………………52六、租賃方案財(cái)務(wù)分析……………………………………………………54（一）租賃方案初步設(shè)想……………………………………………54（二）營業(yè)收入估算…………………………………………………55（三）營業(yè)成本估算…………………………………………………56（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………56（五）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……………………………………56（六）盈虧平衡點(diǎn)分析………………………………………………56（七）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論…………………………………………57七、租售方案財(cái)務(wù)分析……………………………………………………58（一）租售方案初步設(shè)想……………………………………………58（二）銷售收入估算…………………………………………………58（三）營業(yè)收入估算…………………………………………………58（四）營業(yè)成本估算…………………………………………………59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………60（六）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析……………………………………60（七）盈虧平衡點(diǎn)分析………………………………………………60（八）財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論…………………………………………61八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式………………………………………………61九、項(xiàng)目可行性綜合評述及相關(guān)建議……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63一、 項(xiàng)目基本情況G3號(hào)地塊位于馳名中外的歷史文化名街――X大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的X天主教堂相對，教堂廣場地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購物者在X步行街最主要的休閑場所。項(xiàng)目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目地段燈市口站就有802110103等多路公交車經(jīng)過，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于X大街與長安街交界處，交通極為便利。本項(xiàng)目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。面臨X大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速?zèng)_印、運(yùn)動(dòng)之足、星巴克咖啡等。 G3號(hào)項(xiàng)目所在地X大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來自全國和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。G3號(hào)地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場、世都百貨、東方廣場、X女子百貨、丹耀商場、喜樂迪視聽歌唱廣場、利生體育用品大廈等。項(xiàng)目周邊五星級酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國際藝苑皇冠飯店等；政府機(jī)關(guān)及金融機(jī)構(gòu)密集；本項(xiàng)目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，占盡地利人和，真可謂是日進(jìn)萬金的風(fēng)水寶地。G3號(hào)地塊占地4,500平方米，其中建設(shè)用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，且已審定通過。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫可停車110輛。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場、地上三至九層為寫字樓。X大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。二、 北京市寫字樓市場調(diào)研（一） 北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧 北京的寫字樓市場從1993年開始有了較快的發(fā)展，由于改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)開始步入軌道，外商、外資的大量進(jìn)入促進(jìn)了北京寫字樓市場的發(fā)展，使北京寫字樓市場迎來了第一個(gè)開發(fā)高潮。當(dāng)時(shí)的一些寫字樓都賣出了天價(jià)，如萬通新世界廣場、西單國際大廈等項(xiàng)目，租賃價(jià)格也水漲船高。正因?yàn)檫@些原因，更加吊起各路發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。一時(shí)間洛陽紙貴，使得北京寫字樓項(xiàng)目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。當(dāng)年利達(dá)行代理銷售的萬通新世界廣場，在1993年12月開盤僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2,200／平方米賣到了三期的USD3,500／平方米。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金當(dāng)時(shí)僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國貿(mào)中心寫字樓的租金更高達(dá)USD100／平方米/月。1991999年，由于受東南亞金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響，北京寫字樓市場從1998年開始逐步走向低谷，寫字樓大量空置，市場一片蕭條。1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）推出，致使中糧廣場、恒基中心、中服大廈等物業(yè)的租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月，降幅近30%。1998年底到1999年初，此類寫字樓平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供裝修期免租金，甚至有長達(dá)6個(gè)月的免租期等情況的出現(xiàn)。租售價(jià)格一跌再跌，東方廣場一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價(jià)”。此時(shí)的北京寫字樓市場面臨著一場激烈的淘汰賽。那些當(dāng)初頭腦發(fā)熱，圈到了高價(jià)地塊的開發(fā)商所建項(xiàng)目無法再賣出高價(jià)，甚至到了賠錢也無人買的尷尬境地，使得北京出現(xiàn)大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕盲目上馬的寫字樓發(fā)展商的慘烈景象。直到今天，我們?nèi)钥梢钥吹侥承皻v史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時(shí)間才封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則至今無法啟動(dòng)。1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大金融機(jī)構(gòu)、新剝離的大型國企公司、機(jī)構(gòu)等，消化了大量寫字樓，成為支撐北京寫字樓市場的生力軍。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，吸納了大量的北京寫字樓，為2000年北京寫字樓市場的回升做出了較大的貢獻(xiàn)。隨著前幾年的空置面積進(jìn)一步消化，北京寫字樓市場從2001年開始漸漸向春天走來。很具代表性的項(xiàng)目如遠(yuǎn)洋大廈、國企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的出售好、出租好的景象。北京寫字樓市場從1991994年的大干快上，到1991998年步入低谷，緊接著2001年又承“申奧”成功和“入世”利好東風(fēng)，以及北京的CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)地位的確定，使得北京的寫字樓市場又迎來了新一輪的上升期。正是看好目前北京寫字樓市場的良好發(fā)展前景，眾多開發(fā)商開始大規(guī)模向?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展，包括有實(shí)力的外地房地產(chǎn)企業(yè)，如金地集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)。（二） 2001年北京甲級寫字樓市場回顧　　如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。對于2001年的北京寫字樓市場來說，無疑是“里程碑式”的一年：中關(guān)村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺(tái)、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國移動(dòng)和中國電信進(jìn)駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷等等。 北京申奧成功、APEC會(huì)議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織等重大事件使得世界關(guān)注中國，全球都在為中國經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)而喝彩。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局頒布的資料顯示，%，%，%，%。在上述利好的刺激下，2001年以來，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是在上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，無論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了較大的漲幅，如遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3,500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與2000年相比整整翻了一番。但進(jìn)入2001年下半年，美國、歐盟、日本經(jīng)濟(jì)放緩和“9?11”事件對中國的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長期萎靡不振，對北京寫字樓市場的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場卻進(jìn)入價(jià)跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段，與2001年上半年相比，%。綜合來看，2001年北京甲級寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬平方米（詳見表11），銷售（租賃）量在68萬平方米。截止2001年12月北京甲級寫字樓市場平均售價(jià)16,100元/平方米，與2000年相比上漲5%；，%。從市場來分析呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：　　大量成交成為市場主流 2001年初中國移動(dòng)和中國電信整棟購買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，（詳見表12），以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場供不應(yīng)求的緊張局面。另外，位于中關(guān)村的科技會(huì)展中心二期寫字樓也售出85％。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業(yè)和他們的計(jì)算機(jī)服務(wù)部門，銷售率在80%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。比較而言，中國絲綢購買了匯置通大廈2萬平方米的寫字樓面積。表11：2001年北京甲級寫字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（萬平方米）海淀區(qū)數(shù)碼科技大廈7融科資訊中心 5騰達(dá)大廈 國興大廈 太平洋大廈 6清華同方科技廣場 11朝陽區(qū)中國國際科技會(huì)展中心 6瑞城中心 13中國人壽大廈 9數(shù)碼01 3新亞大廈 7凱特達(dá)利 10名人廣場 7遠(yuǎn)大中心 西城區(qū)太運(yùn)大廈 2北京國際金融中心 富凱大廈 11皇冠大廈 11東城區(qū)東方廣場 15總計(jì)151表12：2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選項(xiàng)目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）凱旋大廈 國家糧食儲(chǔ)備局 20,000國際金融中心 某政府機(jī)構(gòu)20,000國際企業(yè)大廈 中國銀河證券35,000金融街C區(qū) 中國移動(dòng)、中國電信100,000浙江大廈 浙江省政府34,000匯置通大廈 中國絲綢 20,000信通大廈 內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)20,000皇冠大廈 某政府機(jī)構(gòu)20,000西區(qū)租售量超過東區(qū)西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的62%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年北京寫字樓市場的熱點(diǎn)。北京寫字樓的需求市場主力發(fā)生變化2001年高科技企業(yè)（IT）對北京寫字樓的需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機(jī)構(gòu)（主要是國內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)北京甲級寫字樓2001年入住率的變化分析得出，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在銷售市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。其中電信公司和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成了中資機(jī)構(gòu)需求的主體。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國際化進(jìn)程的加快。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場份額。需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，以高科技、電信、保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)為代表的中資機(jī)構(gòu)成為寫字樓市場需求的主力。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。如在2001年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。第三，外地機(jī)構(gòu)包括外地政府機(jī)構(gòu)和投資集團(tuán)、企業(yè)“進(jìn)京”的步伐在逐漸加快，如內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)整棟購買了位于北京火車站的信通大廈。　　?。ㄈ?002年北京寫字樓市場展望 市場供應(yīng)：300萬平方米寫字樓誰來消化？ 據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，近幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達(dá)到1,200萬平方米以上,其中300多萬平方米將在2002年推出，是2001年市場供應(yīng)量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場供應(yīng)量偏大，按片區(qū)劃分，調(diào)查數(shù)據(jù)如下： 朝陽區(qū)有16個(gè)項(xiàng)目，約有500多萬平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運(yùn)村地區(qū)。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點(diǎn)地區(qū)投資做他們進(jìn)京的招牌項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有金地、萬達(dá)、財(cái)富中心等大型項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)150萬平方米以上。 西城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在金融街及附近區(qū)域共8個(gè)項(xiàng)目，有150萬平方米的供應(yīng)量，主要為甲級寫字樓。預(yù)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。 海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮出水面，加上各大院校的存儲(chǔ)土地，中關(guān)村潛在供應(yīng)量在300萬平方米以上。預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在60萬平方米。 宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直為高檔項(xiàng)目的禁地，高檔項(xiàng)目較少。有2個(gè)項(xiàng)目為前幾年的存量（荷華國際、中環(huán)廣場），大約在2002年也會(huì)推向市場。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項(xiàng)目。該區(qū)未來供應(yīng)量為60萬平方米，預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在30萬平方米。 豐臺(tái)區(qū)的項(xiàng)目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項(xiàng)目。供應(yīng)量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項(xiàng)目。在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。預(yù)計(jì)供應(yīng)量大約在200萬平方米左右?！　∈袌鲂枨螅?