【正文】 地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告目錄第一章 項目開發(fā)背景1. 外部環(huán)境2. 內(nèi)部因素第二章 項目概述1. 項目區(qū)位及用地3. 周邊道路及交通狀況第三章 項目合作條件第四章 市場研究1. 天津總體市場情況2. 西南部市場分析3. 主要競爭項目分析4. 目標(biāo)客戶5. 產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 初步規(guī)劃設(shè)計思路2. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 開發(fā)機遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 產(chǎn)品組合2. 成本預(yù)測3. 稅務(wù)分析4. 經(jīng)濟效益分析5. 項目資金預(yù)測第八章 可行性結(jié)論1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結(jié)論及建議第一章 項目開發(fā)背景 華苑新城項目處于天津市區(qū)的西南部,這里的西南部指由圍堤道、復(fù)康路、友誼路、外環(huán)線及周邊部分地塊所合圍的區(qū)域，約占市區(qū)1/6的面積，以下從兩個大的方面來介紹該項目開發(fā)背景。1. 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的19962010年天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī) 劃為教育科研、居住及行政辦公用地，包括如下幾個部分：① 以南開大學(xué)、天津大學(xué)為主體的第一高教科研區(qū)已基本完善，在天津的經(jīng)濟發(fā)展中起到很大作用；正在建設(shè)的第三高教區(qū)內(nèi)已有城建學(xué)院、農(nóng)學(xué)院、師范大學(xué)女子學(xué)院等院校；據(jù)粗略統(tǒng)計，天津市約50%的高等院校聚集在該區(qū)域。② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰龋陆ㄔO(shè)的大型的居住區(qū)華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南居住區(qū)等大型居住區(qū)。③ 天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模，并且以每年增長30%的快速速度在發(fā)展。④ 規(guī)劃在天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政辦公區(qū)外遷。⑤ 該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。規(guī)劃有地鐵3號線、地鐵6號線、地鐵7號線經(jīng)過該區(qū)域，沿外環(huán)線規(guī)劃有輕軌鐵路。2. 天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，該區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空 氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。3. 該區(qū)域高校科研機構(gòu)林立，社會人文環(huán)境優(yōu)越，在天津市民心暮中被認(rèn)為是 知識分子、富裕家庭聚居地區(qū)。4. 從經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。該三個區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)，該三個區(qū)的房 地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市約80%的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯 高于其他各區(qū)。綜合以上各種因素，給萬科在此處建設(shè)一個高檔居住區(qū)提供一 個良好外部環(huán)境。 萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào) 廣場、萬科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約60萬平方米；世貿(mào)廣場、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。由 此可看出，天津萬科的主要物業(yè)集中在城市的北部，反觀天津的總體規(guī)劃和 發(fā)展方向：中心市區(qū)向西南方向發(fā)展，由城市的行政中心的遷移和友誼路沿線 的開發(fā)便可看出；沿城市向東重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿著津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向不相符，且萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被稱為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象，萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域，所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落，結(jié)合天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、東南部投入更多的關(guān)注，華苑新城項目就是其中之一，它正好填補了萬科在城市西南部無物業(yè)的空白，也是條件最成熟，可以2001年上馬的項目。： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城三期、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期階段，新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目體量大，是公司長遠(yuǎn)打算項目，從前期規(guī)劃銷售包裝都必須謹(jǐn)慎進行，該項目由于產(chǎn)品和區(qū)位原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)目前經(jīng)營趨勢，天津公司必須再上新項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的影響力，在市場呼喚萬科的大好形勢下。天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會影響抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深深印到每個天津人心中，目前幾個新項目中以華苑新城項目最為成熟，具備今年開工并銷售的可能，經(jīng)公司各方面調(diào)查研究，準(zhǔn)備今年上馬華苑新城項目，再陸續(xù)開發(fā)其他條件成熟的項目。第二章 項目概述1． 項目區(qū)位 華苑新城項目位于天津市西南部（），建成后行政區(qū)劃 隸屬于南開區(qū)管轄，距離市文化教育中心區(qū)約5公里，距離市中心商業(yè)區(qū)約 8公里。項目所在地 該宗地規(guī)劃為居住用地，其中一期由合作方自 己建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)大部分，二期為我司準(zhǔn)備投資的用地，規(guī)劃總占地面積 （664畝），（約571畝），界 （約93畝）。1. 項目宗地現(xiàn)狀 項目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。 宗地地塊呈比較規(guī)則的梯形，原為農(nóng)田,地質(zhì)條件良好，土地已基本平 整完畢,大部分場地平整至與周邊道路標(biāo)高相同,少量的 魚塘正在填土平整。 (大部分場地平整) (大部分場地平整) (局部場地標(biāo)高不夠)2. 市政配套情況整個華苑新城項目市政管網(wǎng)規(guī)劃已設(shè)計完畢，各種市政配套源頭在地塊紅線邊界周圍，具體如下： 給水：供水主干管在項目用地北面濱水道上，為DN1200的管徑，沿外環(huán)線 側(cè)已引入到項目用地紅線邊。 雨水：項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，總個項目內(nèi)雨水通過泵站排到外環(huán) 河。 污水：項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個項目內(nèi)污水通過泵站排出。 煤氣：項目用地北面濱水道上有DN400煤氣中壓管，為該項目氣源源頭，已 引到紅旗南路上。 供熱：項目用地內(nèi)規(guī)劃有一集中鍋爐房，該鍋爐房由合作方負(fù)責(zé)建設(shè)，我司 交納費用。 供電：，該變電站由電業(yè)局負(fù)責(zé)建設(shè)， 我司按國家有關(guān)規(guī)定交納費用。 通訊：由我司自行配套，目前在紅旗南路上有12孔通訊管道，為該項目通訊 源頭。3. 周邊社區(qū)配套 該項目屬于新區(qū)開發(fā),周邊生活設(shè)施不健全, 距離華苑居住區(qū)主社區(qū)中心較遠(yuǎn), 距離王頂?shù)叹幼^(qū)中心也較遠(yuǎn),按規(guī)劃必須建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、派出 所、街道辦事處、公交站、市場等配套生活設(shè)施，大的商業(yè)公建設(shè)施可考慮 利用華苑居住區(qū)現(xiàn)有設(shè)施。配套設(shè)施類別名稱教育設(shè)施天津大學(xué)、南開大學(xué)、理工學(xué)院、廣播電視大學(xué)、華苑高級中學(xué)、司法學(xué)校醫(yī)院第一中心醫(yī)院、二七一醫(yī)院、傳染病醫(yī)院大型商業(yè)設(shè)施佟樓商業(yè)中心、王頂?shù)膛l(fā)市場文化設(shè)施天津圖書館、紅旗影院、體育設(shè)施天津體育中心、天津網(wǎng)球運動中心公園天津水上公園、天津動物園其他華城賓館、山西賓館、會賓園等星級賓館項目所在地 項目北側(cè)為城市干道紅旗南路，路寬40米，項目西側(cè)為城市主干環(huán)線外 環(huán)線，交通極其便利，出行非常方便，目前有多條公交線路從本項目北面濱 水道經(jīng)過通向市內(nèi)各個方向，項目東側(cè)為陳塘莊支線鐵路，為貨運線路，一 般每日往返車次為30次/24小時。該項目所