【正文】 賣，86平方米的3房最為暢銷，銷售價(jià)格為9,00014,000元/平方米。截至到25周，%。二期：年齡段集中在2540歲之間，客戶以前海附近為主?？蛻纛愋停阂黄冢耗仙絽^(qū)內(nèi)的中高級(jí)白領(lǐng)為主，年齡在2535歲之間；部分福田和羅湖的年輕白領(lǐng)。以一期2號(hào)樓為例，主力戶型基本為77~86的二房改三房，二期適當(dāng)配備47~53平方米及113平方米戶型，其余戶型與一期相似。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過，隨著**1號(hào)延長線和5號(hào)線的開通，交通的便利性會(huì)得到極大提升。表：2009年第25周（6月15日—6月21日）深圳房地產(chǎn)市場成交排名TOP10樓盤一覽表排名項(xiàng)目名稱區(qū)域總套數(shù)上周銷售套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)銷售率1中海陽光玫瑰園南山981172751%2諾德國際居住區(qū)南山2,771972,162%3半島城邦花園南山2,020861,066%4依云伴山南山1,68353388%數(shù)據(jù)來源：**平臺(tái)中海陽光玫瑰園項(xiàng)目概況——中小戶型為主開發(fā)商：深圳市中海光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；開盤時(shí)間： 2008年12月；基本概況：中海陽光玫瑰園地塊編號(hào)T1020019，占地37,，總建筑面積139,，計(jì)入容積率建筑面積110,498平方米。其次為后海片區(qū)，后海片區(qū)為中高檔及高檔聚集區(qū)，如卓越維港等。數(shù)據(jù)來源：**平臺(tái)項(xiàng)目所在片區(qū)新增樓盤稀少，周邊片區(qū)近年新增樓盤主要集中在西北及東北片區(qū)。圖：數(shù)據(jù)來源：**平臺(tái)09年5月，深圳二手房成交面積以關(guān)內(nèi)居多，鹽田區(qū)本月無二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均價(jià)為12,966元/平方米，%，%。從環(huán)比上來看，各區(qū)段的商品房成交呈“兩起四落”態(tài)勢，其中90平方米以下的戶型成交量上升，其他戶型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的戶型下降幅度最大，%。圖：2009年15月南山區(qū)一手房成交統(tǒng)計(jì)圖數(shù)據(jù)來源：**平臺(tái) 09年5月，90平方米以下戶型成交呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”態(tài)勢，90平方米以上戶型成交呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢，各戶型成交均價(jià)“全線回升”09年5月，深圳商品房各面積段的成交價(jià)格均全線回升，其中150180平方米的大戶型成交均價(jià)上漲幅度最大，%，90120平方米上漲幅度最小，%。價(jià)：“五起一落”：寶安區(qū)成交均價(jià)略有回落，其余各區(qū)均有上升。圖：數(shù)據(jù)來源：**平臺(tái)09年5月，深圳一手房市場成交量“三起三落”；成交均價(jià)則呈“五起一落”的發(fā)展態(tài)勢。09年5月，深圳一手房成交均價(jià)為12901元/平方米，%，%。09年5月，：1。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場特征 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場呈“供小銷大”，供應(yīng)量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升09年5月，%，%。據(jù)調(diào)查，5月以來，深圳大部分樓盤開始漲價(jià)，一些暫時(shí)顯示跌價(jià)的樓盤，也不過是因?yàn)樵谧鰞?yōu)惠或者已經(jīng)是尾盤清貨。近期需求結(jié)構(gòu)由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)投資需求增加深圳樓市的需求結(jié)構(gòu)近期正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，首次置業(yè)的看房人數(shù)和成交量減少，買家理性不追漲；而大戶型和豪宅成交有所增加，改善性需求開始釋放，總體成交呈現(xiàn)“大單增加，小單減少”的局面。 由于市場整體存量的減少和片區(qū)新增供應(yīng)量分布的不均，未來深圳各區(qū)的供應(yīng)量走勢將出現(xiàn)明顯分化。5月12日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果：2009年4月份，%，領(lǐng)漲全國二手房價(jià)漲幅，而一手房漲幅環(huán)比也漲2%，漲幅僅次于廣州，排名全國第二。表：2009年6月推出土地一覽表序號(hào)宗地編號(hào)土地 位置土地用途總用地面積（m2）建筑面積（m2）掛牌起始價(jià)（萬元）土地使用年期1A1150131寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè)居住用地81,191,11026,70年2T1070012南山后海中心區(qū)商業(yè)性辦公用地2,35,00019,00050年3B1230001福田區(qū)南園愛華路西側(cè)居住用地5,18,5005,060/4A0091285寶城26區(qū)商住混合用地42,180,070180,00070年5A0091286商住混合用地33,140,93070年6A0091289商業(yè)及商務(wù)公寓用地14,85,00050年、三級(jí)市場（1）總體特征截至到2009年5月，深圳市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)回暖跡象，價(jià)格出現(xiàn)上漲，交易量先漲后降5月20日，深圳市國土房產(chǎn)局公布了《今年14月深圳市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況、趨勢預(yù)測》，報(bào)告指出2009年1～，%，其中，%。住宅用地共成交2塊。②2009年3月3日，廣東省政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（粵府辦【2009】16號(hào)），該意見放寬了對(duì)港、澳、臺(tái)居民在廣東境內(nèi)購房的限制，這無疑將促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場的銷售。2009年國家及地方政府有進(jìn)一步放寬房地產(chǎn)政策的趨勢。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。③2008年10月22日，中國人民銀行宣布，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)對(duì)我國可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生，決定從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。②土地總量仍然嚴(yán)格控制。 “土地新合同”范本有明顯的三個(gè)變化：；；。①2008年6月2日，國土資源部、工商行政管理總局公布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(也稱新版土地出讓合同)，新文本自7月1日起正式執(zhí)行。一系列的調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展有著積極的作用，其中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”，“中低價(jià)位、中小套型普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”這兩條規(guī)定更是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其對(duì)房地產(chǎn)用地儲(chǔ)備較多的開發(fā)企業(yè)形成了較大的促動(dòng)，一定程度對(duì)后市供應(yīng)增長起到積極的作用。2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》），對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，；商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%。2007年房地產(chǎn)市場政策對(duì)深圳市房地場市場的調(diào)控作用較大。房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉(zhuǎn)為明顯放松，市場效果已初步顯現(xiàn)2007年以來，房地產(chǎn)市場政策由從緊到略有放松，從嚴(yán)厲打壓到有策略的扶持，幫助樓市恢復(fù)信心。為了保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，國家采取了寬松的宏觀政策，國務(wù)院先后出臺(tái)了“國十條”、“國九條”等經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，刺激消費(fèi)，并計(jì)劃投資4萬億元用于擴(kuò)大內(nèi)需。當(dāng)前，防止經(jīng)濟(jì)增長下滑已經(jīng)超越了控制通貨膨脹而成為國家各級(jí)政府關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)；美國“次貸風(fēng)險(xiǎn)”蔓延和擴(kuò)大所引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)使美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)甚至全球經(jīng)濟(jì)下滑和衰退的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。美國次貸危機(jī)引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其不確定性的運(yùn)行前景波及房地產(chǎn)市場，政府采取各種措施，恢復(fù)市場信心，樓市有一定的“反彈”。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了持續(xù)近十年的繁榮，它的內(nèi)部存在房價(jià)過高、需求不足的問題，更加需要一個(gè)調(diào)整的過程。海景資源大南山大南山麓一線山景資源：項(xiàng)目緊鄰大南山，住宅單位視野開闊，可享受一線山景。無生活配套提升可能：項(xiàng)目周邊未來基本無住宅供應(yīng)，缺乏生活配套改善的前景。居住氛圍不足**方面，未來將有**2號(hào)線和5號(hào)線途經(jīng)興海大道，將大大提高項(xiàng)目公共交通的便捷性。生活配套匱乏車行便利度較高：項(xiàng)目西南側(cè)臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連。規(guī)模較小：計(jì)容積率建筑面積為306,100㎡，其中單身宿舍 62,600㎡，保障性住房181,700㎡，住宅45,000㎡，住宅的規(guī)模較小。興海路**上蓋無可延展性：項(xiàng)目周邊荒蕪，未來無集中住宅供應(yīng)，項(xiàng)目所在位置區(qū)隔獨(dú)立，無可延展性。不純粹陌生區(qū)域：本項(xiàng)目屬于大南山片區(qū)，四周環(huán)繞赤灣、媽灣、前海、南油、后海、蛇口等片區(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場認(rèn)知度低，陌生度較高。邊緣化**二號(hào)線擬在蛇口客運(yùn)港區(qū)設(shè)置軌道站點(diǎn)，在本項(xiàng)目位置設(shè)置二號(hào)線車輛段；**五號(hào)線擬在片區(qū)西北側(cè)通過，在興海大道設(shè)置站點(diǎn)。隨著西部港區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)建以及未來規(guī)劃中的廣深沿江高速的開工建設(shè)，蛇口的未來發(fā)展將不僅限于輻射深圳區(qū)域，而將成為深港國際大都會(huì)的重要核心之一、整個(gè)珠三角的交通樞紐。項(xiàng)目目前擁有陸路、水路交通優(yōu)勢，未來將規(guī)劃**2號(hào)線和5號(hào)線，城市內(nèi)外交通便利性將進(jìn)一步提高主要交通干道：主干路：興海大道，雙向 8 車道；南海大道，雙向 6 車道；港灣大道，雙向 4 車道；月亮灣大道，雙向 10 車道，通過月亮灣大道和南海大道便可以和西部通道相聯(lián)。隨著《深圳市城市總體規(guī)劃(2007—2020)》草案的出爐，深圳發(fā)展重點(diǎn)再次向西擴(kuò)展。規(guī)劃發(fā)展意向：根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)應(yīng)利用大南山公園別墅區(qū)的人行入口，組織大南山公園—海上世界—深圳灣濱海休閑帶的人行空間聯(lián)系，體現(xiàn)山、城、海的相互交融。圖：大南山法定圖則數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃網(wǎng) 項(xiàng)目的西南側(cè)即為赤灣地區(qū)，赤灣區(qū)的城市發(fā)展目標(biāo)是：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的， 以港口作業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活服務(wù)區(qū)三大主要功能區(qū)為主的現(xiàn)代化綜合港區(qū)。大南山片區(qū)定位：大南山區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是利用大南山地區(qū)特定的區(qū)位及自然優(yōu)勢，建設(shè)具有鮮明的山海城市特征，集高尚居住、商業(yè)辦公、自然生態(tài)公園、高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)的綜合性地區(qū)。大南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內(nèi)的綜合性地區(qū)，而赤灣則是以集水陸運(yùn)輸、貨物倉儲(chǔ)、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)。南油工業(yè)區(qū)一突堤商務(wù)區(qū)海上世界大南山四海社區(qū)赤灣港物流港口片區(qū)花園城社區(qū)本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目屬于大南山片區(qū)，四周環(huán)繞赤灣、媽灣、前海、南油、后海、蛇口等片區(qū)。別墅區(qū)相對(duì)獨(dú)立，對(duì)本項(xiàng)目的影響不明顯。另外，興海大道過往車輛以貨柜車居多，凸現(xiàn)了港區(qū)貨流氛圍，這為居住項(xiàng)目的發(fā)展帶來一定的不利用影響。**方面，未來將有**2號(hào)線和5號(hào)線途經(jīng)興海大道，將大大提高項(xiàng)目公共交通的便捷性。表：地塊指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目規(guī)模1總用地面(㎡)125,2建筑容積率≤3建筑覆蓋率≤40%4建筑高度(m)≤1005計(jì)容積率建筑面積(㎡)306,100保障性住房(㎡)181,700物業(yè)管理用房(㎡)300住宅(㎡)45,000單身宿舍(㎡)62,600商業(yè)(㎡)5,260配套設(shè)施(㎡)11,240社區(qū)健康服務(wù)中心(㎡)1,000居住小區(qū)文化室(㎡)3,000居委會(huì)(㎡)200社區(qū)服務(wù)站(㎡)300郵政所(㎡)150其它公共配套(㎡)320幼兒園(㎡)3,500車輛段派出所(㎡)2,7707核增建筑面積(㎡)123,900住宅首層架空面積(㎡)13,100停車庫及設(shè)備面積(㎡)70,800車庫層架空面積(㎡)40,0008機(jī)動(dòng)車停車位（個(gè)）1220地塊利用規(guī)劃圖如下：單身宿舍、幼兒園住宅用地保障性住房項(xiàng)目西南側(cè)臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連，對(duì)外車行交通比較便利。圖：宗地位置宗地方案編號(hào)：200920