【正文】 形式日漸模糊，辦公立項(xiàng)的商住公寓逐漸興起2010年第一季度，某寫字樓新增項(xiàng)目其產(chǎn)品形式日漸模糊，既有純寫字樓項(xiàng)目、又有工業(yè)立項(xiàng)的寫字樓，還有辦公立項(xiàng)的商住公寓。圖61：2009年2010年第一季度某寫字樓供關(guān)系走勢圖二、寫字樓供應(yīng)分析寫字樓新增供應(yīng)量大幅下降，降幅達(dá)到四成 2010年第一季度，某預(yù)售樓盤中共僅有6個(gè)寫字樓項(xiàng)目，同比下降40%。 專業(yè)市場分析 寫字樓市場分析 2010年第一季度，某寫字樓供應(yīng)量大幅下降，寫字樓新增供應(yīng)量主要分布在朝陽、海淀及豐臺(tái)區(qū)等區(qū)域；寫字樓成交量大幅增加，個(gè)人是寫字樓需求的主體，寫字樓成交價(jià)格同比大幅增長，環(huán)比微漲，總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢。第六，國家增加供地，增加了普通商品房的供應(yīng)，囤地會(huì)被打擊，大龍地產(chǎn)拍下的地王因欠款被收回就是一個(gè)實(shí)例。對新房和改善型沒過多要求。今年從年初看仍然延續(xù)了緩慢上漲的趨勢。第三，豐臺(tái)的房價(jià)不會(huì)因?yàn)榈赝醵写蠓牡奶嵘?，政策的抑制作用自然是重要影響因素，去年整體上漲的大勢，各區(qū)域都有不同程度的漲幅。第二，就是不明真相者對第一的盲目認(rèn)同?？梢娬侨藗冏窛q的心理造成了地王作用的夸大。其實(shí)正是這種心理造成了房價(jià)的上漲。3）、理性看待地王對豐臺(tái)房價(jià)的影響 很多人認(rèn)為地王會(huì)直接推高房價(jià)，其實(shí)這是一個(gè)錯(cuò)誤的想法。同時(shí)，他還表示，某國土資源局土地儲(chǔ)備中心在正常的工作日期間還會(huì)有土地推出，不會(huì)因?yàn)榇汗?jié)而暫停土地供應(yīng)，節(jié)假日除外。從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)就受到追捧，但需要提醒的是，投資商業(yè)地產(chǎn)不可盲目，尤其對投資者而言，好的位置應(yīng)該是首要考慮的因素，切記不加選擇地追捧。對此，蔡宇翔認(rèn)為，住宅市場受到打壓和調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)。在7塊土地供應(yīng)中，除黃村鎮(zhèn)項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均包含全部或部分商業(yè)地塊屬性，合計(jì)供應(yīng)商業(yè)用地在1月份將達(dá)到近百萬平米。 預(yù)計(jì)2011年，“限地價(jià)”可能進(jìn)一步推廣，以當(dāng)今的市場情況來看，這是比較直接且有效的調(diào)控手段。其中，共吸引了7家企業(yè)現(xiàn)場競拍，經(jīng)過20多輪的現(xiàn)場報(bào)價(jià)之后，達(dá)到了該宗地的上限價(jià)格7600萬元，該宗地使用權(quán)最終被某眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以配建5090平方米租賃房的代價(jià)拿到。按照掛牌土地出讓規(guī)則，凡進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段的掛牌土地一般會(huì)采用“限地價(jià)、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價(jià)截止前，最高報(bào)價(jià)已達(dá)到本項(xiàng)目合理地價(jià)上限價(jià)格，且至競價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價(jià)中最高報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格的，則由市土地整理儲(chǔ)備中心對掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報(bào)配建租賃房面積。　事件2 “競租賃房面積”再現(xiàn)　　與上午招標(biāo)地塊多家巨頭企業(yè)劍拔弩張的競爭態(tài)勢不同，下午現(xiàn)場競價(jià)的3三宗土地卻顯得波瀾不驚?！? 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(某)有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺(tái)區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺(tái)此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯(cuò)以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。記者在去年豐臺(tái)區(qū)公布的信息中看到，入市交易樓面價(jià)約為5000元/平方米—6000元/平方米，顯然，根據(jù)最高報(bào)價(jià)計(jì)算的結(jié)果和預(yù)期的差距并不算大。昨天的3宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的3宗土地將入市交易。記者了解到，這是豐臺(tái)區(qū)落實(shí)其去年規(guī)劃而邁出的第一步。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認(rèn)可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。其中，中國華電集團(tuán)的報(bào)價(jià)最高，葛洲壩集團(tuán)的報(bào)價(jià)位居其次，某中鐵華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報(bào)價(jià)低于出讓底價(jià)，無緣該宗地的下一輪評標(biāo)。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標(biāo)的企業(yè)絕大多數(shù)為國企，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。 　事件1央企巨頭看中豐臺(tái)三地塊　　昨天上午招標(biāo)出讓的3宗地均位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊，全部為商業(yè)金融用地。昨天，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)紛紛入場，參與了花鄉(xiāng)3宗土地的競價(jià)。如果政策房對于消費(fèi)者的覆蓋面廣了，大家自然沒有必要一定購買那么貴的商品房。不過目標(biāo)越來越明朗。特別是對于中低端商品房消費(fèi)者來說，基于對大體量政策性住房入市的預(yù)期，或?qū)⒀泳徶脴I(yè)步伐，給中低端商品房市場短期內(nèi)造成一定程度的沖擊。經(jīng)紀(jì)人談市場:今年政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控比較大，特別是政策房方面的調(diào)控尤其生猛。 豐臺(tái)區(qū)總體市場分析1)、新政觀察：豐臺(tái)二手房將受困于政策房 現(xiàn)場直擊:相比熙來攘往的流動(dòng)人群，鏈家門店人口的客戶可謂少之又少，大多是關(guān)心孩子結(jié)婚買房的家長們來了解一下價(jià)格，而真正來購房的人并不多。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測，完善房價(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時(shí)限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為；嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為；加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對外銷售。四是加強(qiáng)商品房銷售管理，加大房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查力度。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。從2010年1月1日起，對已經(jīng)過期的購房優(yōu)惠政策一律停止執(zhí)行。同時(shí)對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項(xiàng)目，加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù)，發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用，促開工、促上市。二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)。在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭?！∫皇羌哟笳咝宰》拷ㄔO(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3）、某市出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)市政府同意，2011年2月21日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。　?。?）、購房需求觀望致使“由買轉(zhuǎn)租”租賃市場的火爆統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政“滿月”十天后，租賃市場新增客戶量增加30%左右，推動(dòng)了租賃市場價(jià)格的上漲10%即240元左右。市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從四月中旬至今的政策調(diào)控涉及到了信貸政策、土地政策等，這些政策的頒布以及落地使樓市出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折，新政滿月后，另一項(xiàng)調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的重要手段房產(chǎn)稅也是呼之欲出?！　。?）、房產(chǎn)稅預(yù)期讓多套房持有者價(jià)格進(jìn)一步下跌6%左右　 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政滿月十天后，二手房掛牌價(jià)格環(huán)比環(huán)比再次走低，下降幅度3%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，造成目前一二手房市場成交量差額逐漸縮小的原因主要是二手房市場觀望人群多于商品房市場。　新政密集出臺(tái)后，這一現(xiàn)象迅速弱化，一二手房成交差距逐漸縮小。自2010年3月開始，二手房成交增速再次擴(kuò)大，平均每周以30%的速度上漲，商品房成交增速則要慢于二手房，在20%左右。2）、某房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)三大特點(diǎn) 　　“國十一條”滿月已經(jīng)十天，“京版十二條”出臺(tái)也已過三周，隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行，整個(gè)房地產(chǎn)市場除了交易量迅速回落、價(jià)格停漲外，也顯現(xiàn)一些新的變化，這些新變化很可能成為引領(lǐng)下一階段市場走向的新起點(diǎn)。二手供應(yīng)繼續(xù)上漲、需求繼續(xù)萎縮，量跌價(jià)滯。二手供應(yīng)企穩(wěn)，需求略減，供需關(guān)系基本不變，量穩(wěn)價(jià)滯。從過程來說，租賃市場依然顯現(xiàn)很強(qiáng)的季節(jié)性 春節(jié)后的第一輪高峰；年中高校畢業(yè)、中小學(xué)開學(xué)造就的第二輪高峰；年底傳統(tǒng)淡季，傳統(tǒng)規(guī)律性較為明顯。l 租賃市場：111月，%；套均租金2794元/套，%。但兩次調(diào)控后回彈節(jié)奏要快于一手、回彈幅度大于一手。政策調(diào)控強(qiáng)于市場選擇是總體成交量下跌的主要原因，國十一條、一次比一次精準(zhǔn)，成功控制了市場過熱增長。細(xì)觀全年土地市場，以兩次調(diào)控作為分水嶺，可以明顯的分為三個(gè)階段– 一季度供需兩旺，地王頻現(xiàn)；二三季度調(diào)控改革、供需遲滯；四季度供應(yīng)放量，成交活躍。到2011年12月份，%，其中，%，%。（5）、 房屋銷售價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)回落從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上看，自2010年5月份起，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)就出現(xiàn)平穩(wěn)回落。2011年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢會(huì)保持平穩(wěn)增長，%%。與2010年相比，竣工面積增速略有加快。與2010年相比，竣工面積增速明顯回落。與2010年相比。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長平穩(wěn)　 預(yù)計(jì)2011年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源保持平穩(wěn)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)達(dá)93228億元，%，增速與上年基本持平?！⊥ㄟ^對1998年2月2010年10月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對2010年和2011年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測如下：　 （1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落預(yù)計(jì)2011年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。2）、2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測2010年，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)波浪形走勢，一季度延續(xù)上一年的高速增長態(tài)勢，二季度起，受“國十條”政策的影響，銷售形勢回落，三季度，市場出現(xiàn)反彈，但在9月開始的二輪調(diào)控政策影響下，重新進(jìn)入平穩(wěn)回落期。分城市看，11月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格均有上漲，%，%。( KB)2011121 09:4420012011年11月全國商品房銷售及增長情況（6）.房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)回落2010年111月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅持續(xù)回落，11月，比上年同期擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。%。從竣工面積上看，%，；其中，%。( KB)2011121 09:4420012010年11月全國商品房新開工情況從施工面積上看，%，；其中，%。 （4）、商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積保持快速增長　　2010年111月，全國商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積保持快速增長?！　馁徶猛恋孛娣e看，111月，%。其他資金來源有所回落，其中個(gè)人按揭貸款比重下降2個(gè)百分點(diǎn)。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落，自籌資金規(guī)模增速較快2010年111月，%，增幅比上年同期回落13個(gè)百分點(diǎn)。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇39。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長?！　。?）、.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，增速高于近年來平均水平　 2010年111月，%。 　1）、2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況　 2010年年初，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)上一年的快速增長趨勢，繼續(xù)保持較快增長。但是9月份市場出現(xiàn)反彈，房屋價(jià)格再現(xiàn)抬頭跡象，政府再次密集出臺(tái)了第二輪調(diào)控政策，包括提高首付金比例，調(diào)整住房相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，停止發(fā)放第三套房貸，央行也兩次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，四季度房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)緩慢回落。2010年11月28日，連接南四環(huán)和豐臺(tái)南路的四合莊西路以及郭公莊西路正式開通，兩條道路將有效緩解南三、四環(huán)間居住區(qū)的出行難題。通車后，一路向北，可形成一條穿越五環(huán)、四環(huán)、三環(huán)、二環(huán)的交通大動(dòng)脈，環(huán)路的交通壓力將得到緩解。蒲黃榆快速路三上三下六車道，南三、四環(huán)段為城市主干路，南四、五環(huán)段為城市快速路，已達(dá)到了高速路的標(biāo)準(zhǔn)?；A(chǔ)設(shè)施大發(fā)展：交通便捷，發(fā)展迅速；一大批重大基礎(chǔ)設(shè)施工程動(dòng)工、完工，全面提升了豐臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施水平，公共服務(wù)能力增強(qiáng)，發(fā)展環(huán)境顯著改善。 已開發(fā)的礦種有冶金用白云巖、制灰用灰?guī)r、水泥配料用頁巖、礦泉水及耐火粘土共5種。已探明的主要礦產(chǎn)有冶金用白云巖、制灰用灰?guī)r、水泥配料用頁巖、礦泉水、地?zé)岬取ＸS臺(tái)西北靠山，東南距渤海150公里，永定河自北而南由石景山流經(jīng)本區(qū)進(jìn)入大興區(qū)，長約15公里的河段，將豐臺(tái)區(qū)分為東西兩部。地處“某灣”平原，屬于華北平原北部，海拔約44米，屬于暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，夏熱多雨，秋爽冬寒，春短干旱。軌道交通：途徑商圈是5號線，宋家莊站和劉家窯站，亦莊線南四環(huán)站，地鐵10號線延長線的宋家莊站。通過漸進(jìn)式的發(fā)展、多元化錯(cuò)位經(jīng)營，與南部地區(qū)其他商業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)共贏，帶動(dòng)區(qū)域城市功能和環(huán)境品質(zhì)的完善。該地區(qū)主要發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)，主要建設(shè)酒店、服務(wù)式公寓與高檔居住社區(qū)。　 區(qū)域范圍：，、呈“兩區(qū)一街”空間布局。中關(guān)村豐臺(tái)科技園(總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū))區(qū)域定位：借助城南行動(dòng)計(jì)劃，豐臺(tái)將緊緊抓住中關(guān)村建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的有利時(shí)機(jī)，完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，全面完成科技園東區(qū)三期建設(shè)，大力引進(jìn)高技術(shù)服務(wù)企業(yè)總部，打造總部產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)對區(qū)域發(fā)展的支撐能力。通過大力發(fā)展以軌道交通、大容量快速公交為代表的公共交通系統(tǒng)提高區(qū)域可達(dá)性，通過構(gòu)建地下交通循環(huán)系統(tǒng)、加大路網(wǎng)密度等措施提高內(nèi)部交通效率，并合理考慮人車分流，建設(shè)立體交通網(wǎng)。通過統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，實(shí)現(xiàn)麗澤輻射帶動(dòng)周邊區(qū)域與周邊區(qū)域配套服務(wù)麗澤的完美結(jié)合，全面打造宜居、宜業(yè)的金融不夜城。充分利用區(qū)域內(nèi)的綠地，通過組建新的綠地系統(tǒng)、整合水系資源，建設(shè)“綠地上的CBD”、“水岸旁的金融區(qū)”，從而真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、節(jié)約型、友好型的生態(tài)商務(wù)區(qū)。某麗澤金融商務(wù)區(qū)區(qū)域定位：某麗澤金融商務(wù)區(qū)的城市設(shè)計(jì)和城市規(guī)劃，將突出三大理念。大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)將以打造某時(shí)裝之都核心區(qū)為目標(biāo)，積極培育創(chuàng)意設(shè)計(jì)、面料研發(fā)、展覽展示、信息發(fā)布等服裝產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)，加快建設(shè)與改善產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市政配套設(shè)施，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與環(huán)境面貌“雙升級”，成為首都最具國際影響力和創(chuàng)意活力的服裝文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 重大項(xiàng)目引進(jìn)量質(zhì)齊全，重點(diǎn)區(qū)域影響力日益增強(qiáng)，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)入駐我區(qū)，全年新引進(jìn)注冊資本超億元的企業(yè)22家，%。%，比“十五”期末翻了一翻以上。2010年區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長： 經(jīng)濟(jì)預(yù)期和調(diào)控目標(biāo)均完成或超額完成全年任務(wù)。 制定招商引資優(yōu)惠政策，促進(jìn)轄區(qū)投資保增長 積極建設(shè)服務(wù)型工商體系，為企業(yè)解決實(shí)際問題：豐臺(tái)區(qū)工商分局根據(jù)轄區(qū)企業(yè)實(shí)際情況，大力發(fā)展擔(dān)保公司，組建貸款擔(dān)保評估委員會(huì)，與中國郵政儲(chǔ)蓄銀行某分行合作，引入“商戶