【正文】 段的掛牌土地一般會(huì)采用“限地價(jià)、競租賃房面積”的方式出讓，出讓的地塊在掛牌競價(jià)截止前，最高報(bào)價(jià)已達(dá)到本項(xiàng)目合理地價(jià)上限價(jià)格，且至競價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價(jià)中最高報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格的，則由市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)掛牌出讓土地組織現(xiàn)場投報(bào)配建租賃房面積?！? 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(某)有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，豐臺(tái)區(qū)集中推出商業(yè)金融用地與其區(qū)域規(guī)劃緊密相連，豐臺(tái)此次推出的幾宗地所在的區(qū)域位置除了總部基地發(fā)展得不錯(cuò)以外，其他的都比較弱，人口基數(shù)不算太大，發(fā)展商業(yè)有一定難度。昨天的3宗地僅是總部基地東區(qū)核心區(qū)的8宗地的一部分，2月9日，麗澤金融商務(wù)區(qū)示范區(qū)的3宗土地將入市交易。按照規(guī)則，如果該聯(lián)合體的資質(zhì)等方面得到專家的認(rèn)可，那么該宗地將成為該聯(lián)合體的囊中之物。值得注意的是，昨天參與這3宗土地招標(biāo)的企業(yè)絕大多數(shù)為國企，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)三大央企巨頭悉數(shù)到場，其中，中鐵更是集合了旗下多家公司的力量，形成聯(lián)合體參與。昨天，中鐵集團(tuán)、華電集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)紛紛入場，參與了花鄉(xiāng)3宗土地的競價(jià)。不過目標(biāo)越來越明朗。經(jīng)紀(jì)人談市場:今年政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控比較大，特別是政策房方面的調(diào)控尤其生猛。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測，完善房價(jià)分類統(tǒng)計(jì)和發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期。取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。同時(shí)對(duì)已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項(xiàng)目，加強(qiáng)監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù)，發(fā)揮行政審批綠色通道機(jī)制作用，促開工、促上市。在2009年新開工政策性住房938萬平方米，竣工229萬平方米的基礎(chǔ)上，全部解決2009年底已通過審核正在輪候的住房困難家庭。3）、某市出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)市政府同意，2011年2月21日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）。市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從四月中旬至今的政策調(diào)控涉及到了信貸政策、土地政策等，這些政策的頒布以及落地使樓市出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折，新政滿月后，另一項(xiàng)調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的重要手段房產(chǎn)稅也是呼之欲出?！版溂业禺a(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡J(rèn)為，造成目前一二手房市場成交量差額逐漸縮小的原因主要是二手房市場觀望人群多于商品房市場。自2010年3月開始，二手房成交增速再次擴(kuò)大，平均每周以30%的速度上漲，商品房成交增速則要慢于二手房，在20%左右。二手供應(yīng)繼續(xù)上漲、需求繼續(xù)萎縮，量跌價(jià)滯。從過程來說，租賃市場依然顯現(xiàn)很強(qiáng)的季節(jié)性 春節(jié)后的第一輪高峰；年中高校畢業(yè)、中小學(xué)開學(xué)造就的第二輪高峰；年底傳統(tǒng)淡季，傳統(tǒng)規(guī)律性較為明顯。但兩次調(diào)控后回彈節(jié)奏要快于一手、回彈幅度大于一手。細(xì)觀全年土地市場，以兩次調(diào)控作為分水嶺，可以明顯的分為三個(gè)階段– 一季度供需兩旺，地王頻現(xiàn)；二三季度調(diào)控改革、供需遲滯；四季度供應(yīng)放量，成交活躍。（5）、 房屋銷售價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)回落從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上看，自2010年5月份起，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)就出現(xiàn)平穩(wěn)回落。與2010年相比，竣工面積增速略有加快。與2010年相比?！⊥ㄟ^對(duì)1998年2月2010年10月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對(duì)2010年和2011年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測如下：　 （1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，增幅小幅回落預(yù)計(jì)2011年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長。分城市看，11月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格均有上漲，%，%。%。( KB)2011121 09:4420012010年11月全國商品房新開工情況從施工面積上看，%，；其中，%。　　從購置土地面積看，111月，%。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落，自籌資金規(guī)模增速較快2010年111月，%，增幅比上年同期回落13個(gè)百分點(diǎn)。90平方米以下住房保持穩(wěn)定增長。 　1）、2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況　 2010年年初，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)上一年的快速增長趨勢(shì)，繼續(xù)保持較快增長。通車后，一路向北，可形成一條穿越五環(huán)、四環(huán)、三環(huán)、二環(huán)的交通大動(dòng)脈，環(huán)路的交通壓力將得到緩解。基礎(chǔ)設(shè)施大發(fā)展：交通便捷，發(fā)展迅速；一大批重大基礎(chǔ)設(shè)施工程動(dòng)工、完工，全面提升了豐臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施水平，公共服務(wù)能力增強(qiáng)，發(fā)展環(huán)境顯著改善。已探明的主要礦產(chǎn)有冶金用白云巖、制灰用灰?guī)r、水泥配料用頁巖、礦泉水、地?zé)岬?。地處“某灣”平原，屬于華北平原北部，海拔約44米，屬于暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，夏熱多雨，秋爽冬寒，春短干旱。通過漸進(jìn)式的發(fā)展、多元化錯(cuò)位經(jīng)營，與南部地區(qū)其他商業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào)共贏，帶動(dòng)區(qū)域城市功能和環(huán)境品質(zhì)的完善?！? 區(qū)域范圍：，、呈“兩區(qū)一街”空間布局。通過大力發(fā)展以軌道交通、大容量快速公交為代表的公共交通系統(tǒng)提高區(qū)域可達(dá)性，通過構(gòu)建地下交通循環(huán)系統(tǒng)、加大路網(wǎng)密度等措施提高內(nèi)部交通效率，并合理考慮人車分流，建設(shè)立體交通網(wǎng)。充分利用區(qū)域內(nèi)的綠地，通過組建新的綠地系統(tǒng)、整合水系資源，建設(shè)“綠地上的CBD”、“水岸旁的金融區(qū)”，從而真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、節(jié)約型、友好型的生態(tài)商務(wù)區(qū)。大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)將以打造某時(shí)裝之都核心區(qū)為目標(biāo)，積極培育創(chuàng)意設(shè)計(jì)、面料研發(fā)、展覽展示、信息發(fā)布等服裝產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)，加快建設(shè)與改善產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市政配套設(shè)施，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與環(huán)境面貌“雙升級(jí)”，成為首都最具國際影響力和創(chuàng)意活力的服裝文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。%，比“十五”期末翻了一翻以上。 制定招商引資優(yōu)惠政策，促進(jìn)轄區(qū)投資保增長 積極建設(shè)服務(wù)型工商體系，為企業(yè)解決實(shí)際問題：豐臺(tái)區(qū)工商分局根據(jù)轄區(qū)企業(yè)實(shí)際情況，大力發(fā)展擔(dān)保公司，組建貸款擔(dān)保評(píng)估委員會(huì)，與中國郵政儲(chǔ)蓄銀行某分行合作，引入“商戶小額貸款”和“農(nóng)戶小額貸款”服務(wù)項(xiàng)目，做好企業(yè)股權(quán)出質(zhì)登記、合同動(dòng)產(chǎn)抵押工作，開辟綠色通道，加大宣傳力度，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的融資渠道。 豐臺(tái)區(qū)投資環(huán)境分析 1）、完善基礎(chǔ)設(shè)施，新增萬套政策房20110309上午，豐臺(tái)區(qū)人民政府2011年直接關(guān)系群眾生活方面擬辦的重要實(shí)事正式出臺(tái)，%的高比例繼續(xù)占“榜首”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向明確，發(fā)展面臨專業(yè)分工環(huán)境。全球產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移，國際發(fā)展環(huán)境日益良好國際高端服務(wù)業(yè)正在通過項(xiàng)目外包、業(yè)務(wù)離岸化、外商直接投資等方式向中國加速轉(zhuǎn)移。某市已形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局。某是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。經(jīng)濟(jì)的外向性、當(dāng)?shù)嘏涮啄芰Φ玫揭恢碌暮迷u(píng)。二是認(rèn)真執(zhí)行國家利用外資產(chǎn)業(yè)政策?！? 為進(jìn)一步完善投資環(huán)境、擴(kuò)大為中外投資者服務(wù)，政府成立了某市投資促進(jìn)局。 某市投資環(huán)境分析 政策法規(guī)環(huán)境分析 中國加入世貿(mào)組織后，某市按照國家的統(tǒng)一部署，進(jìn)行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。(3)國內(nèi)資本市場不斷完善。加入世貿(mào)組織要求我國根據(jù)WTO基本原則和有關(guān)規(guī)定修改或重新制定外商投資法律法規(guī)和政策,使外商投資及其生產(chǎn)經(jīng)營更有利于按市場規(guī)律和國際慣例進(jìn)行。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(1)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策日趨成熟國家在前幾年采取適度從緊的財(cái)政貨幣政策,控制通貨膨脹見效后,近兩年又不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控,采取積極的財(cái)政和貨幣政策,促進(jìn)固定資產(chǎn)投資增長,并注意以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心,加大技術(shù)改造的投資比重?！　⊥馍掏顿Y除該等項(xiàng)目之外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資1億美元及以上的由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額1億美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)。經(jīng)商務(wù)主管部門批準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向商務(wù)部投交檔案材料進(jìn)行備案。多陽臺(tái)、多飄窗設(shè)計(jì)，陽臺(tái)一半贈(zèng)送，飄窗完全贈(zèng)送，更實(shí)惠的品質(zhì)居所。某花城，用創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)：二次調(diào)壓供水、品牌電梯、多飄窗、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)、智能車庫管理等，領(lǐng)先品質(zhì)生活。這樣可以促進(jìn)社區(qū)就業(yè)安置，維護(hù)大盤的安定性。強(qiáng)調(diào)TOD人行商業(yè)站點(diǎn)的便利。 新都市注意六大特征：★　現(xiàn)代化社區(qū)——圍合的組團(tuán)、開放的社區(qū)，出行方便不繞路，安全舒適有保證。 區(qū)域：某花城的開發(fā)，帶動(dòng)了某西南三四環(huán)的全面發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。首鋼總公司為母公司，下屬股份公司、新鋼公司、遷鋼公司、首秦公司、高新技術(shù)公司、機(jī)電公司、特鋼公司、首建公司、房地產(chǎn)公司、實(shí)業(yè)公司、國際貿(mào)易工程公司等子公司，在香港有上市公司，在南美洲有秘魯鐵礦等海外企業(yè)。 “創(chuàng)造幸福生活”，是某的使命！打造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，成為國際一流的城市區(qū)域發(fā)展商，是某的不懈追求！首鋼始建于1919年，位于某石景山,是我國大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)之一,共有職工七萬人。某投資建設(shè)有限公司，是某集團(tuán)下屬的全資子公司，也是集團(tuán)龍頭業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展綜合服務(wù)的核心推動(dòng)公司?？傎Y產(chǎn)逾40億元?；ǔ情_發(fā)投資可行性研究報(bào)告花城開發(fā)投資可行性研究報(bào)告目錄1項(xiàng)目投資說明 3 項(xiàng)目背景 3 3 承辦單位概況 3 4 項(xiàng)目提出的理由 4 項(xiàng)目概況 5 5 建設(shè)規(guī)模和目標(biāo) 5 6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 72 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 7 我國投資環(huán)境分析 7 政策法規(guī)環(huán)境分析 7 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 7 某市投資環(huán)境分析 8 政策法規(guī)環(huán)境分析 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9 豐臺(tái)區(qū)投資環(huán)境分析 9 9 10 10 自然環(huán)境分析 11 113 項(xiàng)目投資市場分析 12 總體市場分析 12 我國市場分析 12 某市總體市場分析 16 豐臺(tái)區(qū)總體市場分析 19 專業(yè)市場分析 23 寫字樓市場分析 23 賓館酒店市場分析 25 26 27 30 別墅物業(yè)市場分析 33 標(biāo)準(zhǔn)倉庫物業(yè)市場分析 36 項(xiàng)目市場分析 37 37 37 39 典型與競爭性項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 40 40 42 424 投資項(xiàng)目策劃研究 7 投資項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃 7 產(chǎn)品類型與檔次定位 7 產(chǎn)品規(guī)模定位 7 產(chǎn)品的建筑規(guī)劃定位 8 產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)定位 95 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 7 成本費(fèi)用估算 7 銷售收入估算 7 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 7 盈利能力分析 7 清償能力分析 7 資金平衡能力分析 81項(xiàng)目投資說明 項(xiàng)目背景：某花城 承辦單位概況某花城承辦單位主要是某投資集團(tuán)和鋼鐵集團(tuán)。至2007年底在某已累計(jì)完成房屋開發(fā)260萬平方米，已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的土地開發(fā)約530公頃。同時(shí)，隨著企業(yè)的發(fā)展，某對(duì)區(qū)域發(fā)展有了更加深刻的認(rèn)識(shí)，積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。目前，公司正在推動(dòng)建設(shè)的某第一個(gè)生態(tài)城項(xiàng)目——某長興生態(tài)城，正是這種探索和實(shí)踐的具體體現(xiàn)。改革開放以來首鋼獲得巨大發(fā)展，成為以鋼鐵業(yè)為主，兼營采礦、機(jī)械、電子、建筑、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、海外貿(mào)易等多種行業(yè)，跨地區(qū)、跨所有制、跨國經(jīng)營的大型企業(yè)集團(tuán)。（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及某市頒布的相關(guān)法律，法規(guī)，政策（3）某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）某市城市總體規(guī)劃大綱（5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額（6）某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場偵查資料（7）投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書或意向書（8）編制《報(bào)告》的委托合同（9）其他有關(guān)依據(jù)資料 項(xiàng)目提出的理由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 開發(fā)模式：某花城改變了城市大盤的圍合式開發(fā)的形式而采取了“以造城市的方法開發(fā)大盤”，全面引進(jìn)了流行于歐美的新都市主義交通導(dǎo)向（TOD）開發(fā)的模式，真正將交通、居住、教育、環(huán)境、商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了綜合性的生活新城。項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)由加拿大著名景觀設(shè)計(jì)公司S+3M公司擔(dān)綱，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃打造高品質(zhì)的生活環(huán)境。　　★　解決交通擁堵——以公共交通為導(dǎo)向（Traffic Oriented Development）的開發(fā)模式，解決大盤與城市的銜接問題，是解決大城市交通問題最有效的方式，節(jié)省居民珍貴的生活時(shí)間，極大的提高了生活品質(zhì)，并且降低居民的生活成本?！　　铩￠_放式配套——按照京城的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色商業(yè)，不只面向社區(qū)居民提供服務(wù)，同樣也可以把生意做到大盤以外。某花城追求七重價(jià)值，定制終極城市居住藏品：經(jīng)典美宅，稀缺地段，至善配套，金牌教育，無憂健康，臻貴園林，華美蛻變。雙回路設(shè)計(jì)，即便停電仍能正常運(yùn)行，避免意外停電的不便，生活更有保障。經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部備案要求，以及禁止從境外貸款?！　⊥馍掏顿Y該等項(xiàng)目，按照1773號(hào)文的規(guī)定,凡總投資額在5000萬美元及以上的，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，總投資額在5000萬美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)?？偠灾?中國會(huì)有一個(gè)政治上長期穩(wěn)定的投資環(huán)境。(2)入世為中國投資環(huán)境的進(jìn)一步改善提供了契機(jī),也為外商投資提供了很好的預(yù)期。WTO有關(guān)規(guī)定對(duì)我國管理外商投資提出了新的要求,客觀上有助于穩(wěn)定企業(yè)投資及生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境,減少人為的不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)而所有這些,都為外商投資提供更好的外部環(huán)境。由于國有銀行的商業(yè)化和使銀行擺脫地方干預(yù)的政策措施,使銀行貸款更加注意效益,幾次降低存貸款利率以及放松對(duì)貨款規(guī)模的控制,使銀行在資金的運(yùn)營上有更多的自主權(quán)和按市場規(guī)則辦事。這些舉措進(jìn)一步優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境，為國內(nèi)外投資者提供了便利條件。 ）2010年新政策：鼓勵(lì)外商投資 放寬市場準(zhǔn)入條件：一是為重大外資項(xiàng)目落地、大型企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)并購重組提供優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)入服務(wù)。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面，某的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，其中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長速度尤其令人滿意。某已經(jīng)形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的格局，金融、貿(mào)易、通信、旅游、