【正文】 專家認為，“限地價、競租賃房面積”的方式在平抑價格方面作用明顯。相關(guān)一　1月商業(yè)用地 供應(yīng)近百萬平米 　繼去年11月12月某住宅用地供應(yīng)潮以后，截至目前，某在1月份新入市的土地合計為8塊，其中除已簽約的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505050505055地塊外，還有7塊用地將在1月成交?！　〈饲坝袠I(yè)內(nèi)人士認為，2011年，某將迎來名副其實的“商業(yè)地產(chǎn)年”，如今僅看土地市場的供應(yīng)情況，似乎已經(jīng)暗合了此預(yù)言。政府加大商業(yè)用地的供應(yīng)，一方面不違背政府調(diào)控住宅市場的意愿，另一方面也獲得了土地出讓金，也是較好的一個回款方向。　　國土局 春節(jié)前還將供地　　在商業(yè)用地供給方面，某國土資源局土地儲備中心副主任葉向忠表示，2011年的整體用地規(guī)劃還沒有出來，要等待政府的文件出臺之后才能確定。據(jù)某土地整理儲備中心的公告顯示，截至1月24日，除了昨天的6宗地以外，1月份已暫無投標(biāo)和掛牌的土地入市，2月份還將有至少11宗土地入市。地王只是因其自身總價和樓面價造成了一種錯覺，認為房價會受到地王的影響而出現(xiàn)上漲，然后大家都想搶在價格漲起來之前出手買房。地王只是單一的說明某地塊的價值，輻射范圍也只是周邊小范圍，但現(xiàn)在的地王在當(dāng)前影響對整個區(qū)域都會出現(xiàn)明顯反映。當(dāng)然，其中煽風(fēng)點火的也在起作用。很多人都認為最貴的就是最高檔的，這種思維誤區(qū)也使地王的影響被人為放大。豐臺區(qū)域的房價在去年整體看，提升相對其他區(qū)域幅度比較小，整體偏理性。第四，政策在今年主要以抑制過快增長為主，并且主要針對信貸和二套房市場進行嚴(yán)厲監(jiān)管。第五，房地產(chǎn)在經(jīng)過調(diào)整過度后，發(fā)展趨于理性，在宏觀調(diào)控下，很難出現(xiàn)09年的現(xiàn)象，穩(wěn)定上升將是主要方向，地王作為利好因素起的作用也會被慢慢削弱。日后稀缺的主要房產(chǎn)類產(chǎn)品將是被限制的低密度的大型社區(qū)。一、寫字樓供求關(guān)系分析2010年第一季度，寫字樓預(yù)售率為187%，同比大幅提高，本季度某寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢（詳見圖61）。6個寫字樓項目分別為第三區(qū)、北回歸線、總部基地、CUV國際公寓、金橋國際及公園1872，其中規(guī)模較大的項目是總部基地，為工業(yè)立項的寫字樓，（詳見表61）。在新增6個寫字樓項目中，純寫字樓項目僅有1個（即公園1872），以辦公立項、產(chǎn)品形式為以居住為主的商住公寓項目有4個，所占比重達到三分之二；以工業(yè)立項的寫字樓項目有1（詳見表61）。為了以更高的價格出售，工業(yè)廠房可以建成科研辦公樓出售，寫字樓可以建成公寓樓出售。豐臺、朝陽及昌平區(qū)是一季度寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域，所占比重接近九成2010年第一季度，某寫字樓新增供應(yīng)量最大的區(qū)域是豐臺區(qū)，所占比重約為67%；其次是朝陽區(qū)，%；第三是昌平區(qū)，%。圖62 2010年第一季度某新增寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布圖三、寫字樓需求分析寫字樓成交量成倍增加，主要是受商住公寓熱銷所帶動2010年第一季度，某寫字樓共成交4454套，同比增長146%。由于住宅熱銷，使得部分規(guī)劃用途為寫字樓的項目其產(chǎn)品形式被開發(fā)商建成以居住為主的商住公寓，以便以更高的價格、更快的速度將產(chǎn)品銷售出去，從而帶動寫字樓成交量的成倍增加。企（事）%，成為某寫字樓重要的需求群體之一。其中，%。從成交價格走勢來看，商業(yè)用房成交價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢（詳見圖63）。本季度是某甲級寫字樓租金連續(xù)第二個季度呈上漲態(tài)勢，租金的持續(xù)上漲，說明企業(yè)活躍度增加，經(jīng)濟正在復(fù)蘇。從中國飯店業(yè)。統(tǒng)計結(jié)果顯示，所有五星級飯店的平均房價達到人民幣806元，四星級飯店為人民幣436元，三星級飯店為人民幣268元，經(jīng)濟型酒店為人民幣180元。各層級飯店的平均每房間收益依次為，五星級飯店人民幣552元，四星級飯店人民幣305元，三星級飯店人民幣186元，經(jīng)濟型酒店人民幣165元，前三者分別比2004年增長了11%、9%和20%。還有一個上海的世博會，上海世博會之后，酒店行業(yè)就會進入新的谷底。酒店需求增長很快，大概每年都有10%以上的增長水平。商務(wù)客源仍是飯店需求的主體，在五星、四星、三星和經(jīng)濟型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%和46%。2008年全球?qū)⒂?079家新酒店開業(yè),可提供客房131517間。中國酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。2006年亞洲的建設(shè)項目有386個，共包括111285個房間，其中68%是四星級以上的酒店。未來的35年，中國經(jīng)濟型酒店業(yè)進入快速發(fā)展的黃金季節(jié)，市場規(guī)模在1500億元左右，以如家、錦江之星為代表的經(jīng)濟型酒店第一梯隊以及以莫泰168和7天為代表的第二梯隊，將會在他們已經(jīng)擴張的版圖上繼續(xù)深耕細作，使得網(wǎng)點的布局更加密集，而經(jīng)濟型酒店作為資源型產(chǎn)業(yè)，這個行業(yè)的后來者將會進入殘酷的優(yōu)勝劣汰階段。預(yù)計到2020年，中國將成為全球最大的旅游目的地。調(diào)研顯示，絕大多數(shù)酒店都預(yù)計在奧運會之前建成。 商鋪投資測算方案一方案三100501106050%50%55305530613933482525300 15010500 5250%%　住宅存量特征分析　　。2007年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為440萬套?！　〕擎?zhèn)住房存量中90平方米以下的小戶型住房比例為69%，90120平方米的住房比例為14%，120平方米以上的住房比例為17%。商品住宅市場分析　　商品住宅供給增幅下降?商品住宅供給總量逐年增加，2008年商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)增幅下降，其中商品住宅新開工面積增幅下降幅度最大，中部地區(qū)商品住宅竣工面積增幅下降較多?！　∩唐纷≌枨蟪霈F(xiàn)較大幅度下降，2008年商品住宅銷售面積大幅度減少?！　∽≌N售價格漲幅逐季回落，7月份后高檔住宅和普通住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降?2008年，住宅及住宅用地價格同比漲幅均出現(xiàn)回落?！　?008年，經(jīng)濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格漲幅均逐步回落，7月份以后高檔住宅和普通住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降?！　?009年商品住宅市場發(fā)展趨勢，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)?！　∪珖秶鷥?nèi)，住宅價格將會止跌企穩(wěn)?！　〔煌貐^(qū)的住宅市場孕育著不同的投資機會。商品住宅新開工面積、%、%、5%，增幅均比2006年有所增加。110月，商品住宅新開工面積、%、%、%，、?！　?008年商品住宅建設(shè)增幅下降 　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，REICO數(shù)據(jù)庫　　2008年，東中西地區(qū)商品住宅新開工面積增幅均為下降，中部地區(qū)商品住宅竣工面積增幅下降較多2008年110月，東部地區(qū)商品住宅新開工面積同比增長3%，增幅減少17個百分點；%，；%。商品住宅的預(yù)售比例有所提高近三年來，商品住宅的預(yù)售比例逐年提高，%，%，%，%，略高于去年同期。同比減少19%，；，%，增幅減少58個百分點。　　2008年商品住宅空置面積較快增加20032007年，本輪經(jīng)濟周期上升期中，商品住宅空置面積一直保持負增長態(tài)勢。2008年，伴隨交易量的回落，商品住宅空置面積逐季增加，9月末商品住宅空置面積為6641萬平方米，%，增幅比2007年末增加30個百分點。價格分析　　%，%，%，、?！　?008年住宅及住宅用地價格漲幅均逐步回落，3季度商品住宅價格環(huán)比下降2008年，住宅及住宅用地價格同比漲幅均出現(xiàn)回落?！　沫h(huán)比漲幅看，2008年商品住宅和二手住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降。　　2008年住宅及住宅用地價格漲幅逐步回落住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部計劃爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)?！　∩唐纷≌罩妹娣e將會較快增加　　2008年，商品住宅成交低迷，銷售面積同比下降接近50%。初步估算，商品住宅空置面積總量將會達到往年數(shù)量的23倍，而且不排除部分項目由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓。在大量空置住宅被消化之前，企業(yè)購地欲望不會加強，住宅用地成交量可能繼續(xù)下降，土地價格維持小幅波動。在此條件下，預(yù)計2009年住宅價格有可能止跌企穩(wěn)。 2關(guān)于價格，和去年比是很便宜了三環(huán)邊上，可和當(dāng)前的大形勢比還是高，不信你買了等明年這個時候看是什么價格，王石都說讓先等等，當(dāng)然手里有的是錢，不在乎差個幾萬也無所謂 3關(guān)于擔(dān)心，首付比例50%，大家多想想為什么，反正給我的感覺是怕你反悔，開發(fā)商都沒信心，買房的人信心從哪里來，沒問買了以后時間不長就大降價怎么辦，估計是購房者自己承擔(dān)價格風(fēng)險，法律上也不支持購房者 4還有物業(yè)費大家覺得高不高，別絕對，有錢就不覺得高，收入3000以下的估計承受不了 5綜合考慮，適合小公司辦公，不適合居住。走進餐館，里面基本上沒有人，估計附近的流動人口不是很多，餐飲配套情況一般。 交通：如果是選擇公交出行的人群，就沒有那么方便了。因此該項目最近一兩年內(nèi)肯定享受不到地鐵的便利。某公寓市場一直以來都是處于熱銷狀態(tài)，對于投資者、自住者而言，公寓物業(yè)投入資金少，回報率較高。 別墅物業(yè)市場分析 某別墅2007年12月指數(shù)綜述中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)某別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測顯示：2006年12月某別墅指數(shù)為2186點，比10月下降53點，%，是繼2005年12月以來首次下降；與去年同期相比，別墅指數(shù)上漲23點，%。某別墅市場整體分析從2006年112月某別墅市場供給、銷售情況看，別墅需求大于供給的情況依然顯著。從各月情況看，除1月、9月銷供比低于1以外，其余月度均大于1。市場供給分析2006年112月，某別墅市場新批準(zhǔn)銷售別墅5300套。從各月批準(zhǔn)銷售量看，年初供給高開低走， 26月市場供給量逐月增加，8兩月出現(xiàn)下滑，9月集中放量，10月以后全面回落。2006年112月，亞奧京北別墅區(qū)、%%；亞奧京北的突出表現(xiàn)得益于全年穩(wěn)定供應(yīng)量，除2月沒有供應(yīng)外，其他月份均有別墅推出市場，中央別墅區(qū)是后程發(fā)力，在36月沒有任何別墅供應(yīng)后，712月持續(xù)放量。從區(qū)縣看，由于中央別墅區(qū)的發(fā)力，穩(wěn)居第二位；；朝陽、四位。 2006年某別墅需求呈現(xiàn)了兩次“波形”變化。今年1月，某別墅市場以537套；2月銷售量萎縮至381套；之后別墅市場逐步回暖，46月銷售套數(shù)穩(wěn)定在每月900套的水平，銷售面積在每月2325萬平方米；7月后銷售量逐月下降，到8月銷售僅為630套；10兩月銷售套數(shù)保持在750900套，銷售面積在21萬平方米的水平上；金九銀十過后，112月別墅銷售持續(xù)走低，月均銷售在650套、。四大熱點區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的銷售套數(shù)、%%。 而從區(qū)縣情況看，2006年112月昌平區(qū)銷售量達到2709套、%%，遠高于其它區(qū)縣。從銷售套數(shù)看，朝陽、海淀銷售套數(shù)均在千套以上，順義以859套緊隨其后，房山銷售套數(shù)也在500套以上。在社會分工和專業(yè)化生產(chǎn)的條件下，為保持社會再生產(chǎn)過程的順利進行，必須儲存一定量的物資，以滿足一定時間內(nèi)社會生產(chǎn)和消費的需要。未來倉儲業(yè)將進入一個高速發(fā)展期，倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資與業(yè)務(wù)規(guī)模將會繼續(xù)大幅增長，倉儲企業(yè)的經(jīng)濟效益將隨增值服務(wù)的發(fā)展逐年提高。中西部地區(qū)雖然近幾年成為發(fā)展的熱點，西部大開發(fā)等但是由于經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，加上自然條件的限制，倉儲行業(yè)發(fā)展仍然落后。地處朝陽區(qū)東二環(huán)邊，獲優(yōu)質(zhì)工程。地處海淀區(qū)西四環(huán)邊總建筑面積9萬平方米。（西城區(qū)開發(fā)公司） 滿庭芳園住宅小區(qū)。地處朝陽區(qū)東二環(huán)邊。全國第一個與門戶網(wǎng)站聯(lián)合推廣的房地產(chǎn)項目。地處海淀區(qū)北三環(huán)邊，該項目地處中關(guān)村核心區(qū)（散戶）。[正在開發(fā)的項目] 廊坊國際花園：地處河北廊坊市中心地帶，總建筑面積7萬平方米，建筑形式采用聯(lián)排別墅，該項目與中石油管道局房地產(chǎn)公司合作； 新增需求主要指一定區(qū)域內(nèi)新增有居住要求的人口而帶來的新增住房需求。4憶平方米，%，比2006年提高1個百分比。根據(jù)著名的“納什姆曲線”，總結(jié)出一國城市化率，即城市人口占全國總?cè)丝诒壤_到30%以后，該國城市化進程及對房地產(chǎn)需求將迎來快速增長階段，會一直持續(xù)到城市化率到60%。人口周期1949年以來中國經(jīng)歷了三次“嬰兒潮”：你一次20世紀(jì)50年代；第二次1963——1966年；你三次1984——1989年。正好是一大需求。隨著城市人口增加，家庭規(guī)模變小，增加了房地產(chǎn)新增需求?？芍涫杖氲目焖僭鲩L為住宅需求提供了支付能力，近年來我國城鎮(zhèn)人均居住面積一直隨著收入的增加而穩(wěn)步提高。因此，現(xiàn)在我國改善需求旺盛。據(jù)了解，實際拆遷規(guī)模達到近1億平方米。占房地產(chǎn)竣工量的28%左右。有的被拆戶選擇拆一補二，這更加增加了需求。由于我國當(dāng)前資本市場還不是很完善，社會缺乏足夠投資渠道的情況下，投資房地產(chǎn)便是一種重要的途徑。三國際資本，最近人民幣走高國際熱錢涌入。產(chǎn)生這些原因：1）27歲正是結(jié)婚的年齡，中國人心里結(jié)婚得有房，就這樣兩個家庭三代開始買房。現(xiàn)在租金也不便宜，總覺的租金要打水瓢，長久下來很不合算。4）購房一步到位。除了80后成為今年購房消費主力外，上世紀(jì)90年代出生的人們也開始加入購房群中來。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，％，2002年1～11月，％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。 房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，％，本年新開工面積3676萬平方米，％。從竣工面積來看，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年1～11月，全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米，％。住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點： 住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升