【正文】 講與道路相鄰的場地標高要高，而建筑室外標高更高，建筑室內(nèi)標高為最高。4）安排場地的土方工程擬定場地土方平整方案，計算并確定填挖土方工程量，選定棄土和取土的地點。（2）景觀系統(tǒng)規(guī)劃的原則1）強化片區(qū)的空間特色；2）刻畫開放空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色；3）結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)掘主題創(chuàng)意，引入城市文化，促使本區(qū)城市品質(zhì)的形成。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風格、色彩及道路環(huán)境設施等的延續(xù)設計來實現(xiàn)。3)游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、娛樂商業(yè)街、商業(yè)廣場、娛樂中心。本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對于河道功能的要求是在安全的前提下應該具有景觀功能，護岸及周圍景觀的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。 社會環(huán)境本項目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動區(qū)域資源開發(fā)利用，促進區(qū)域教育和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。（1）運輸車輛道路揚塵運輸車輛行駛引起的道路揚塵是影響施工現(xiàn)場周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干松顆粒，使地表松散，在風力較大時或回填土方時，均會產(chǎn)生揚塵。合理安排噪聲作業(yè)時間，并采取移動式或臨時聲屏障等防噪措施，盡可能減少施工噪聲對居民生活帶來的負面影響。可采用低噪聲的機械設備，同時也可以采用隔震、消聲的方法降低噪音。合理選擇施工場地位置，盡量避開居民區(qū)、學校等環(huán)境敏感點，置于較為空曠處，場地周圍可設置圍屏。對建筑材料場地，包括土料場的砂石料場，在施工結(jié)束后，應采取水土保持措施，防止產(chǎn)生新的水土流失。(2)技術節(jié)能項目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對電氣設備的選擇、配置均很關鍵。4)裝設功率補償設備為提高用電負荷的功率因素，應安裝設置功率補償設備，進行無功補償，減少系統(tǒng)的無功功率損耗。估算結(jié)果（不含土地收儲開發(fā)整理投資回報），詳見下表。項目的開發(fā)，有利于提高當?shù)鼐用袷杖牒吞岣呱畹馁|(zhì)量近年來，市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，人民生活水平有了很大提高。項目的開發(fā)，有利于增加政府財稅收入和加快市經(jīng)濟發(fā)展社會實踐證明，旅游業(yè)是一個附加值高、關聯(lián)功能作用很強、社會效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動一個地區(qū)交通運輸、文化娛樂、餐飲服務、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進城鄉(xiāng)建設，是推動各個行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著管理計劃的實施，合理開發(fā)利用自然資源將獲取更大的經(jīng)濟價值。項目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項目實施將使他們開發(fā)的房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。另外，在項目未來建設中，應重視廣大市民的參與，建立有效的參與機制，如對初步選擇的設計方案進行公示和征求意見，促進項目管理機構(gòu)與廣大市民的交流，增強市民對項目的理解和認同，并給予市民為本項目獻計獻策的機會，取得社會各方面的支持，同時也是市旅游事業(yè)發(fā)展進行自我宣傳的一個機會。使本項目產(chǎn)生一定的風險。項目的自然地理基礎具備條件，開發(fā)利用方向符合條件，周邊交通便利，南臨，有足夠的環(huán)境屏障，是經(jīng)濟發(fā)展的重要資源。市的發(fā)展戰(zhàn)略非常明確地指出：盡快構(gòu)建的交通樞紐、信息樞紐，以及區(qū)域性進出口加工中心，加速市邁向區(qū)域性國際城市的進程。管理委員會及相關政府部門應積極協(xié)調(diào)資源利用與活動，順應市場需求進行開發(fā)的同時加強生態(tài)與環(huán)境保護，要從長遠發(fā)展、持續(xù)發(fā)展著眼，生態(tài)環(huán)境保護必須優(yōu)先考慮。同時，開發(fā)還應結(jié)合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，強化當?shù)赝撂禺a(chǎn)品的特色，統(tǒng)一商標標識和包裝，以利行銷，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。在開發(fā)時還要結(jié)合周邊景區(qū)旅游資源，形成套裝游線。建議有關部門抓緊規(guī)劃區(qū)外部的基礎設施和附近的市政設施建設，力爭規(guī)劃區(qū)建設與市政設施建設同步進行，以利于保證本工程建設進程和今后的營運需要。因此，建設本工程是十分必要的，在經(jīng)濟上也是合理的。社會影響風險做好項目建設的必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好當?shù)鼐用竦牟疬w補償和安置工作，使當?shù)鼐用窭斫?、支持和配合本項目的?guī)劃和建設。工程風險在項目的建設過程中，由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設計本身發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增加、工期延長所造成的風險。本項目施工期會產(chǎn)生一定的噪音、震動、廢水等，對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。市各類服務性企業(yè)，更是項目最大的直接受益者。在生態(tài)效益上，水利設施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強，使水土流失得到有效治理，增強自然資源管理保護能力。因此，項目的開發(fā)，對當?shù)厣鐣?jīng)濟、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進一步促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進程，加快國民經(jīng)濟的發(fā)展。 社會效益社會影響分析市區(qū)（縣）土地收儲開發(fā)項目符合市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動市社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，適應旅游市場的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場前景。編制依據(jù)（1）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（2）《全國市政工程投資估算指標》；（3）《省安裝工程消耗量定額》；（4）《省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》；（5）《省市政工程消耗量定額》；（6）《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》；（7）市現(xiàn)行工程建設材料價格；（8）建設單位管理費按財建[2002]394號文件計??；（9）規(guī)劃費、勘察設計費按國家計委、建設部計價格[2002]10號文件計?。唬?0）工程項目可行性研究報告編制費按國家發(fā)展計劃委員會文件計價格[1999]1283號計??；（11）施工圖紙審查費按省計委發(fā)改價格〔2008〕1176號文件計??；（12）施工圖預算編制費按國家計委、建設部計價格[2002]10號文件計??；（13）建設監(jiān)理費按發(fā)改價格〔2007〕670號建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準計??；（14）工程招投標代理費按國家計委（2002）1980號文件計取；（15）環(huán)評費按省環(huán)保局（2002）125號文件計??；（16）土地一級開發(fā)社會投資人資金成本按《市人民政府關于印發(fā)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》[2010]69號計?。唬?7）土地一級開發(fā)社會投資人項目投資回報率按《市人民政府關于印發(fā)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目辦法的通知》[2010]69號計?。唬?8）土地一級開發(fā)管理費按市城建投資開發(fā)有限公司與市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室簽訂的土地一級開發(fā)委托合同計??；（19）征地補償、拆遷補償、土地征轉(zhuǎn)用相關稅費按市城建投資開發(fā)有限公司提供相關資料計算。選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應熱水節(jié)能?？照{(diào)、照明、通風、給排水等系統(tǒng)能耗占總能耗80%以上，因此，建筑節(jié)能、智能化調(diào)控管理和選用高效節(jié)能型的設備是本項目節(jié)能措施的重點，必須充分重視。對于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影響周圍環(huán)境。（3）對機動車運輸過程嚴加防范，以防灑漏施工期間，必須按規(guī)定對運送取土、拆遷垃圾的車輛進行覆蓋，對運送散裝物料的機動車，用蓬布遮蓋，以防物料灑落；存放散裝物料的堆場，應盡量用蓬布遮蓋；石灰、水泥、沙石料等的混合過程，應盡量在有遮擋的地方進行；拌合設備盡量封閉，要配有除塵設備；材料場和材料運輸車輛行駛路線應避開空氣污染敏感點。污水處理施工產(chǎn)生的場地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞處理，然后由污水主干管輸送至規(guī)劃區(qū)北端的污水處理站進行處理，經(jīng)過二級處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》（GB18918－2002）一級B標準后排入附近河流。（3）采取有效手段加強物料運輸和存放的管理，引進先進的瀝青拌和設備，合理安排瀝青作業(yè)時間，經(jīng)常灑水，減少揚塵。開挖的泥土在未運走前被曬干和受風力作用，形成風吹揚塵。 空氣環(huán)境施工時施工機械和運輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會產(chǎn)生一些揚塵。項目對環(huán)境的影響主要包括以下幾個方面： 生態(tài)環(huán)境由于項目永久占地和臨時施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護坡寬度等盡量做到收放有致，不必強求平行等寬，使整治后的河涌能成為一條更自然、生態(tài)的水道。1)居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂場、老年活動中心、綠地。 2）保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設計要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護綠地。3）擬定場地排水方案擬定場地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場地積水和水淹。這個立體網(wǎng)控制著整個地形，一切工程標高都與它發(fā)生關系，受它的影響和制約。這些對場地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標高）所作的設計與安排，通稱為場地豎向設計。在北岸建設環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設人工濕地，形成生態(tài)北岸保護區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類市場，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進行外遷，進行公共服務設施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對普吉片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要?？傮w規(guī)劃的需求《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應以東南、東北兩個方向為主，遠景向流域外次級城市拓展空間。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進行外遷，進行公共服務設施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對片區(qū)規(guī)劃項目顯得尤為重要?，F(xiàn)狀城中村開發(fā)強度大，公共活動空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設施不足，制約了該區(qū)域整體服務功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時也影響了城市的形象。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00萬，聚居著18個民族。 機會點城市新規(guī)劃為本項目提供了增值空間，區(qū)政府對己做了全面的規(guī)劃，重點發(fā)展該地區(qū)，本項目起承舊啟新作用。 （2）周邊區(qū)域是整個市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近，西望，區(qū)位優(yōu)勢突出，適宜開發(fā)高檔物業(yè)，作為市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。公共交通條件：軌道1項目所在區(qū)域二級市場簡介（1）項目周邊二級市場分布隨著市城市建設規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為市開發(fā)熱點區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會逐漸濃厚，配套設施建設更加完善，房地產(chǎn)市場趨于成熟。項目所在區(qū)域部分土地一級市場分析市2012年1月10月上旬，占整個市成交量的59%。 南市區(qū)：將結(jié)合機場的搬遷，改造機場片區(qū)，與會展中心、公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。（2）