【正文】 講與道路相鄰的場(chǎng)地標(biāo)高要高，而建筑室外標(biāo)高更高，建筑室內(nèi)標(biāo)高為最高。4）安排場(chǎng)地的土方工程擬定場(chǎng)地土方平整方案，計(jì)算并確定填挖土方工程量，選定棄土和取土的地點(diǎn)。（2）景觀系統(tǒng)規(guī)劃的原則1）強(qiáng)化片區(qū)的空間特色；2）刻畫開放空間的系統(tǒng)性和形態(tài)特色；3）結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)掘主題創(chuàng)意，引入城市文化，促使本區(qū)城市品質(zhì)的形成。道路景觀的視覺連續(xù)性可以通過道路兩側(cè)的綠化、建筑布局、建筑風(fēng)格、色彩及道路環(huán)境設(shè)施等的延續(xù)設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)。3)游憩性公共空間包括水上樂園、休憩健身公園、度假中心、娛樂商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、娛樂中心。本片區(qū)河流屬于城市中的河道，周邊城市居民對(duì)于河道功能的要求是在安全的前提下應(yīng)該具有景觀功能，護(hù)岸及周圍景觀的合理布置要充分體現(xiàn)河道安全、休閑和親水的功能，營(yíng)造人水和諧的人居環(huán)境，提高城市居民的生活質(zhì)量和生活品位。 社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目的開發(fā)將改善區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域資源開發(fā)利用，促進(jìn)區(qū)域教育和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，提高居民生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（1）運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵運(yùn)輸車輛行駛引起的道路揚(yáng)塵是影響施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量的主要因素。在施工期間，地表裸露，水分蒸發(fā)，形成干松顆粒，使地表松散，在風(fēng)力較大時(shí)或回填土方時(shí)，均會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。合理安排噪聲作業(yè)時(shí)間，并采取移動(dòng)式或臨時(shí)聲屏障等防噪措施，盡可能減少施工噪聲對(duì)居民生活帶來的負(fù)面影響。可采用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，同時(shí)也可以采用隔震、消聲的方法降低噪音。合理選擇施工場(chǎng)地位置，盡量避開居民區(qū)、學(xué)校等環(huán)境敏感點(diǎn)，置于較為空曠處，場(chǎng)地周圍可設(shè)置圍屏。對(duì)建筑材料場(chǎng)地，包括土料場(chǎng)的砂石料場(chǎng)，在施工結(jié)束后，應(yīng)采取水土保持措施，防止產(chǎn)生新的水土流失。(2)技術(shù)節(jié)能項(xiàng)目主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給水等系統(tǒng)都含電能消耗，因而對(duì)電氣設(shè)備的選擇、配置均很關(guān)鍵。4)裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備為提高用電負(fù)荷的功率因素，應(yīng)安裝設(shè)置功率補(bǔ)償設(shè)備，進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少系統(tǒng)的無功功率損耗。估算結(jié)果（不含土地收儲(chǔ)開發(fā)整理投資回報(bào)），詳見下表。項(xiàng)目的開發(fā)，有利于提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒吞岣呱畹馁|(zhì)量近年來，市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，人民生活水平有了很大提高。項(xiàng)目的開發(fā)，有利于增加政府財(cái)稅收入和加快市經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)實(shí)踐證明，旅游業(yè)是一個(gè)附加值高、關(guān)聯(lián)功能作用很強(qiáng)、社會(huì)效益明顯的綜合性產(chǎn)業(yè)，可以推動(dòng)一個(gè)地區(qū)交通運(yùn)輸、文化娛樂、餐飲服務(wù)、商貿(mào)加工、郵政通訊、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)，是推動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著管理計(jì)劃的實(shí)施，合理開發(fā)利用自然資源將獲取更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。項(xiàng)目所在地附近的房地產(chǎn)開發(fā)商，項(xiàng)目實(shí)施將使他們開發(fā)的房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。另外，在項(xiàng)目未來建設(shè)中，應(yīng)重視廣大市民的參與，建立有效的參與機(jī)制，如對(duì)初步選擇的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示和征求意見，促進(jìn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)與廣大市民的交流，增強(qiáng)市民對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)同，并給予市民為本項(xiàng)目獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策的機(jī)會(huì)，取得社會(huì)各方面的支持，同時(shí)也是市旅游事業(yè)發(fā)展進(jìn)行自我宣傳的一個(gè)機(jī)會(huì)。使本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的自然地理基礎(chǔ)具備條件，開發(fā)利用方向符合條件，周邊交通便利，南臨，有足夠的環(huán)境屏障，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源。市的發(fā)展戰(zhàn)略非常明確地指出：盡快構(gòu)建的交通樞紐、信息樞紐，以及區(qū)域性進(jìn)出口加工中心，加速市邁向區(qū)域性國(guó)際城市的進(jìn)程。管理委員會(huì)及相關(guān)政府部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)資源利用與活動(dòng)，順應(yīng)市場(chǎng)需求進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)加強(qiáng)生態(tài)與環(huán)境保護(hù)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展著眼，生態(tài)環(huán)境保護(hù)必須優(yōu)先考慮。同時(shí)，開發(fā)還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)品的特色，統(tǒng)一商標(biāo)標(biāo)識(shí)和包裝，以利行銷，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在開發(fā)時(shí)還要結(jié)合周邊景區(qū)旅游資源，形成套裝游線。建議有關(guān)部門抓緊規(guī)劃區(qū)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和附近的市政設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)規(guī)劃區(qū)建設(shè)與市政設(shè)施建設(shè)同步進(jìn)行，以利于保證本工程建設(shè)進(jìn)程和今后的營(yíng)運(yùn)需要。因此，建設(shè)本工程是十分必要的，在經(jīng)濟(jì)上也是合理的。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)做好項(xiàng)目建設(shè)的必要性的宣傳工作，積極、及時(shí)地按國(guó)家和地方政府的政策規(guī)定做好當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w補(bǔ)償和安置工作，使當(dāng)?shù)鼐用窭斫?、支持和配合本?xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)。工程風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，由于工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期延長(zhǎng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目施工期會(huì)產(chǎn)生一定的噪音、震動(dòng)、廢水等，對(duì)周圍環(huán)境造成一定程度的影響。市各類服務(wù)性企業(yè)，更是項(xiàng)目最大的直接受益者。在生態(tài)效益上，水利設(shè)施日趨完善，蓄水輸水能力不斷增強(qiáng)，使水土流失得到有效治理，增強(qiáng)自然資源管理保護(hù)能力。因此，項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展將起到積極的作用，可以進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 社會(huì)效益社會(huì)影響分析市區(qū)（縣）土地收儲(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目符合市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，能夠推動(dòng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，適應(yīng)旅游市場(chǎng)的發(fā)展方向，具有極為廣闊市場(chǎng)前景。編制依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（2）《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》；（3）《省安裝工程消耗量定額》；（4）《省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》；（5）《省市政工程消耗量定額》；（6）《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》；（7）市現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格；（8）建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建[2002]394號(hào)文件計(jì)?。唬?）規(guī)劃費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件計(jì)??；（10）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制費(fèi)按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)計(jì)??；（11）施工圖紙審查費(fèi)按省計(jì)委發(fā)改價(jià)格〔2008〕1176號(hào)文件計(jì)取；（12）施工圖預(yù)算編制費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件計(jì)??；（13）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格〔2007〕670號(hào)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。唬?4）工程招投標(biāo)代理費(fèi)按國(guó)家計(jì)委（2002）1980號(hào)文件計(jì)?。唬?5）環(huán)評(píng)費(fèi)按省環(huán)保局（2002）125號(hào)文件計(jì)?。唬?6）土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人資金成本按《市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》[2010]69號(hào)計(jì)??；（17）土地一級(jí)開發(fā)社會(huì)投資人項(xiàng)目投資回報(bào)率按《市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》[2010]69號(hào)計(jì)?。唬?8）土地一級(jí)開發(fā)管理費(fèi)按市城建投資開發(fā)有限公司與市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂的土地一級(jí)開發(fā)委托合同計(jì)?。唬?9）征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、土地征轉(zhuǎn)用相關(guān)稅費(fèi)按市城建投資開發(fā)有限公司提供相關(guān)資料計(jì)算。選用太陽能熱水器系統(tǒng)供應(yīng)熱水，比常規(guī)的熱泵系統(tǒng)供應(yīng)熱水節(jié)能。空調(diào)、照明、通風(fēng)、給排水等系統(tǒng)能耗占總能耗80%以上，因此，建筑節(jié)能、智能化調(diào)控管理和選用高效節(jié)能型的設(shè)備是本項(xiàng)目節(jié)能措施的重點(diǎn)，必須充分重視。對(duì)于由施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，采用分類收集的方法，防止雨水浸泡，產(chǎn)生滲濾液，影響周圍環(huán)境。（3）對(duì)機(jī)動(dòng)車運(yùn)輸過程嚴(yán)加防范，以防灑漏施工期間，必須按規(guī)定對(duì)運(yùn)送取土、拆遷垃圾的車輛進(jìn)行覆蓋，對(duì)運(yùn)送散裝物料的機(jī)動(dòng)車，用蓬布遮蓋，以防物料灑落；存放散裝物料的堆場(chǎng)，應(yīng)盡量用蓬布遮蓋；石灰、水泥、沙石料等的混合過程，應(yīng)盡量在有遮擋的地方進(jìn)行；拌合設(shè)備盡量封閉，要配有除塵設(shè)備；材料場(chǎng)和材料運(yùn)輸車輛行駛路線應(yīng)避開空氣污染敏感點(diǎn)。污水處理施工產(chǎn)生的場(chǎng)地污水先經(jīng)局部處理，糞便污水先由化糞池化糞處理，然后由污水主干管輸送至規(guī)劃區(qū)北端的污水處理站進(jìn)行處理，經(jīng)過二級(jí)處理使排水水質(zhì)符合《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918－2002）一級(jí)B標(biāo)準(zhǔn)后排入附近河流。（3）采取有效手段加強(qiáng)物料運(yùn)輸和存放的管理，引進(jìn)先進(jìn)的瀝青拌和設(shè)備，合理安排瀝青作業(yè)時(shí)間，經(jīng)常灑水，減少揚(yáng)塵。開挖的泥土在未運(yùn)走前被曬干和受風(fēng)力作用，形成風(fēng)吹揚(yáng)塵。 空氣環(huán)境施工時(shí)施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛將排放廢氣，土方開挖等過程會(huì)產(chǎn)生一些揚(yáng)塵。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要包括以下幾個(gè)方面： 生態(tài)環(huán)境由于項(xiàng)目永久占地和臨時(shí)施工占地，造成部分土地資源尤其是耕地的損失，臨時(shí)占用的土地資源在施工結(jié)束后可得到一定程度上的恢復(fù)，但永久占地占用的土地資源將永久性的喪失。在不影響防洪排澇的前提下，力求結(jié)合實(shí)際地形地物，保持河道的自然彎曲，河道斷面及護(hù)坡寬度等盡量做到收放有致，不必強(qiáng)求平行等寬，使整治后的河涌能成為一條更自然、生態(tài)的水道。1)居住型公共空間包括社區(qū)中心、兒童游樂場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、綠地。 2）保持整體性原則從城市整體出發(fā)，道路景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)片區(qū)的形象和個(gè)性；從道路本身出發(fā)，將一條道路作為一個(gè)整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。包括城市道路、濱水的街頭綠地及用地內(nèi)的少量集中綠地，以及沿工業(yè)用地的防護(hù)綠地。3）擬定場(chǎng)地排水方案擬定場(chǎng)地的排水方案，保證地面雨水的順利排出，并不受洪水侵害，避免場(chǎng)地積水和水淹。這個(gè)立體網(wǎng)控制著整個(gè)地形，一切工程標(biāo)高都與它發(fā)生關(guān)系，受它的影響和制約。這些對(duì)場(chǎng)地地面及建、構(gòu)筑物等的高程（標(biāo)高）所作的設(shè)計(jì)與安排，通稱為場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)。在北岸建設(shè)環(huán)湖道路、環(huán)湖觀光黃金岸線及截污工程，主要河道入湖段建設(shè)人工濕地，形成生態(tài)北岸保護(hù)區(qū)；用地北部、中部清理、拆遷各類市場(chǎng)，逐步改造城中農(nóng)村成為城市地區(qū)。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)普吉片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要?？傮w規(guī)劃的需求《市城市總體規(guī)劃修編（20062016年）》中的城市用地布局規(guī)劃中指出，市城市的空間拓展方向應(yīng)以東南、東北兩個(gè)方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)景向流域外次級(jí)城市拓展空間。因此，調(diào)整片區(qū)用地結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少功能的混合度，將不適宜片區(qū)發(fā)展的功能進(jìn)行外遷，進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)一配給，以提高用地的整體秩序，對(duì)片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目顯得尤為重要?，F(xiàn)狀城中村開發(fā)強(qiáng)度大，公共活動(dòng)空間、綠地缺乏，環(huán)境質(zhì)量較差；市政及公共配套設(shè)施不足，制約了該區(qū)域整體服務(wù)功能的提高和生活質(zhì)量的改善，同時(shí)也影響了城市的形象。全市總面積21111平方公里，轄8區(qū)2市8縣，總?cè)丝?00萬，聚居著18個(gè)民族。 機(jī)會(huì)點(diǎn)城市新規(guī)劃為本項(xiàng)目提供了增值空間，區(qū)政府對(duì)己做了全面的規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展該地區(qū)，本項(xiàng)目起承舊啟新作用。 （2）周邊區(qū)域是整個(gè)市別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，隨著純別墅項(xiàng)目的限批，純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近，西望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，適宜開發(fā)高檔物業(yè)，作為市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會(huì)消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售。公共交通條件：軌道1項(xiàng)目所在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)簡(jiǎn)介（1）項(xiàng)目周邊二級(jí)市場(chǎng)分布隨著市城市建設(shè)規(guī)劃，南市區(qū)已經(jīng)成為市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住用地和商業(yè)用地成交的增加，預(yù)示著將來該區(qū)域樓盤放量將多于其他區(qū)域，居住和商業(yè)氛圍會(huì)逐漸濃厚，配套設(shè)施建設(shè)更加完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟。項(xiàng)目所在區(qū)域部分土地一級(jí)市場(chǎng)分析市2012年1月10月上旬，占整個(gè)市成交量的59%。 南市區(qū)：將結(jié)合機(jī)場(chǎng)的搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)，與會(huì)展中心、公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。（2）