房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-wenkub.com
2024-08-04 22:23 本頁面
【正文】 預(yù)租售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定預(yù)售或預(yù)租開發(fā)產(chǎn)品是獲得的收入，這是除自有資金以外的重要資金來源。根據(jù)投資主體的不同，資本金可分為國家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金及外商資本金等。能否籌集到開發(fā)項(xiàng)目所需的投資資金，同樣是決定項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵之一。在計(jì)算期內(nèi)如果不考慮轉(zhuǎn)售，則在計(jì)算期末要計(jì)算房產(chǎn)余值。（3）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目部分銷售部分出租時(shí)，則應(yīng)根據(jù)租售面積及部位劃分計(jì)算經(jīng)營成本，關(guān)鍵是要根據(jù)租售比例分?jǐn)偨ㄔO(shè)總投資。（1）在開發(fā)項(xiàng)目全作銷售的情況下，按房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)均為流動(dòng)資產(chǎn)（存貨），土地費(fèi)用及開發(fā)成本均進(jìn)入經(jīng)營成本，而開發(fā)費(fèi)用中所包含的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)占總成本費(fèi)用比例甚小，因此，經(jīng)營成本一般即取為建設(shè)投資。表 某商業(yè)中心投資估算匯總表項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬美元）單方造價(jià)（美元/m2）Ⅰ．土地費(fèi)用11390383．5（一）土地出讓金5510（二）城市建設(shè)配套費(fèi)2300（三）購買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金120（四）土地費(fèi)用利息（i=15%, ）3360Ⅱ．開發(fā)成本28631964．0（一）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)6370（二）前期工程費(fèi)1040（三）建筑安裝工程費(fèi)16770（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1340（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1590（六）政府行政性收費(fèi)420（七）開發(fā)間接費(fèi)（（一）~（六））4%1101Ⅲ．開發(fā)費(fèi)用11204377．2（一）開發(fā)商管理費(fèi)（Ⅱ3%）846（二）銷售費(fèi)用（銷售收入3．5%）3012（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用（開發(fā)成本之財(cái)務(wù)費(fèi)用）73461．貸款利息（15%，）（6678）2．融資手續(xù)費(fèi)用及傭金（貸款利息10%）（668）Ⅳ．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（銷售收入5．48%）4715158．8Ⅴ．其它扣除項(xiàng)目（Ⅰ＋Ⅱ）20%8004269．5Ⅵ．土地增值稅扣除項(xiàng)目金額（以上各項(xiàng)總計(jì)）639442153該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：①增值稅=86066－63944=22122（萬美元）②增值比例=22122247。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維擬建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，還包括印花稅。（3）管理費(fèi)=維修費(fèi)（10%~18%）（4）利息（年利率≥銀行平均存款利率）。這一計(jì)算方法中，對(duì)總成本費(fèi)用分析如下：1）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目全作銷售時(shí)，銷售成本為土地費(fèi)用加開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用為銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和。在這種情況下。這要結(jié)合具體的情況，用科學(xué)的分析方法對(duì)估算依據(jù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和處理，這樣才能全面地把握開發(fā)項(xiàng)目投資需要量的最可能情況。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對(duì)其有更深一步的研究。3．投資估算應(yīng)注意的問題1） 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費(fèi)用的框算，僅滿足項(xiàng)目建議書、可行性研究或預(yù)可行性研究的需要。該法適用于那些無規(guī)律性指標(biāo)可以套用的單位工程，也可供換算或調(diào)整局部不合適的工程結(jié)構(gòu)件或做法之用。（2）使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn)，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標(biāo)。具體的編制方法有以下幾種：1） 單位指標(biāo)估算法這種方法適用于估算有關(guān)行政規(guī)費(fèi)和每一單位建安工程的投資。針對(duì)這種情況，必須根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所能收集到的資料區(qū)別對(duì)待，采用可行合理的投資估算編制方法。（8）現(xiàn)場(chǎng)情況。（5）概算指標(biāo)。（3）單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指。如工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或整體性民用開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準(zhǔn)備工作（如征地、拆遷、平整場(chǎng)地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動(dòng)力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費(fèi)用。在經(jīng)濟(jì)分析中，上述2~6項(xiàng)之和又稱開發(fā)成本，7~9項(xiàng)之和又稱為開發(fā)費(fèi)用，有時(shí)，也把開發(fā)成本加管理費(fèi)用稱為建造成本。（6）代收墊支費(fèi)用（政府行政性費(fèi)用）是指政府有關(guān)部門通過開發(fā)商代收的可列入投資項(xiàng)目的費(fèi)用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費(fèi)以及各類行政事業(yè)性收費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前的一些準(zhǔn)備費(fèi)用，包括：可行性研究費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，“七通一平”費(fèi)，領(lǐng)取建筑執(zhí)照費(fèi)用等。30內(nèi)1． 從經(jīng)濟(jì)上判斷項(xiàng)目是否應(yīng)列入投資計(jì)劃；2． 作為領(lǐng)導(dǎo)部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一；3． 可否定一個(gè)項(xiàng)目，但不能完全肯定一個(gè)項(xiàng)目
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