【正文】 三、決策樹(shù)概率分析 為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看下面的圖（ 662） 經(jīng)計(jì)算， E（ NPV） = (舊城改造項(xiàng)目略低 ) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 = 凈現(xiàn)值變異系數(shù) =%高層 住宅項(xiàng)目 投資 估算 及資金籌措計(jì)劃方案 估算 計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 60%，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范 圍內(nèi)。 總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷(xiāo)售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議： ★ 建議在原來(lái)的租售并舉的方案中采取 投資 風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的 投資 利潤(rùn)率分別下降 %%、 55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目 投資 利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則 投資 利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 7%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表（表： 661） 全部 投資 敏感性分析 (單位 :萬(wàn)元 ) 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 50 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % 2% % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % 3% % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % 4% % % % 投資 利潤(rùn)率 % % % % % % % 1% % 投資 利潤(rùn)率升降幅度 % % % % % 6% % 55% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的 變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車(chē)位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車(chē)位 投資 回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車(chē)位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷(xiāo)售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表（表： 6510）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售和商鋪與車(chē)位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。建議選取 “ 稍大于銀行同期貸款利率 ” 作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為 % ，故基準(zhǔn)收益率 Ic 取為 8%。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 （表： 654） 住宅部分損益表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 1 銷(xiāo)售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 土地增值稅 0 4 銷(xiāo)售稅金及附加 0 5 利潤(rùn)總額 0 6 所得稅 0 7 稅后利潤(rùn) 0 8 盈余公積金 0 9 可分配利潤(rùn) 0 投資 利潤(rùn)率 % 投資 利稅率 % 資金本利潤(rùn)率 54% 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）住宅部分 投資 的 投資 利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /總 投資 額） 100% = () 100%=% （ 2）住宅部分 投資 的 投資 利稅率 =（利稅總額 /總 投資 額） 100% =(++)/ 100%=% （ 3）住宅部分資金的 投資 利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /住宅部分自有資金） 100% =() 100%=54% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷(xiāo)售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水 片的最后一個(gè)季度中銷(xiāo)售。 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。（央行 2020 年 9月起執(zhí)行的貸款利率： 5.463%） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二 年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來(lái)源 2． 1 投資 回收 注： 貸款利率為 %。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算 投資 的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功 能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、 投資 計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措與 投資 計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 投資 的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售房收入用于 投資 部分。 （表： 635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ,600 元 /T 商鋪： ,600 元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶(hù) ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000 元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 合計(jì) (7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 （表： 631） 前期工程費(fèi) 估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) (3)建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元。 分段周期設(shè)定 ① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 采用公 開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔 住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模 住宅項(xiàng)目 的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標(biāo)。詳見(jiàn)表 :612 自有資金年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì) 202000 萬(wàn)元，占總 投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于 投資 ；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅