福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃-wenkub.com
2025-07-17 04:39 本頁面
【正文】 三、決策樹概率分析為更精確地預測本項目住宅銷售部分風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看下面的圖（662）經(jīng)計算，E（NPV）= (舊城改造項目略低)風險標準偏差=凈現(xiàn)值變異系數(shù)=%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，%，低于 60%，說明其風險程度在合理的范圍內(nèi)?？傮w來說，項目經(jīng)營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。建安工程費上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：661）（表：661） 全部投資敏感性分析 (單位:萬元)全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%財務內(nèi)部收益率%%%%%%%%%財務內(nèi)部收益率升降幅度%%%%%%%%投資利潤率%%%%%%%%%投資利潤率升降幅度%%%%%%%55%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。這些因素，受當?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，% ，故基準收益率Ic取為8%。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%評價指標：（1）住宅部分投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%= () 100%=%（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=(++)/ 100%=%（3）住宅部分資金的投資利潤率=（利潤總額/住宅部分自有資金）100%=() 100%=54%本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行。 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．2第二筆借款年初借款累計10273．15本年借款1000010000本年應計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．3借款匯總年初借款累計0本年借款2000010000100000本年應計利息273．15年底還本付息00年末借款累計2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設施建設費建安工程費6%1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費%82．713供水管網(wǎng)補償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費2%413．546物業(yè)管理基金建安工程費2%413．54合計(7)不可預見費。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費%3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費%4籌建開辦費建安工程費%合計 (3)建安工程費：。 分段周期設定① 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。（二）建設方式及進度安排開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下：規(guī)劃目標。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。（表：611） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設地點衡陽路與新陽路北三里交匯
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