高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分(項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告)-wenkub.com
2025-05-01 22:13 本頁(yè)面
【正文】 在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場(chǎng)不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤(pán)的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買(mǎi)家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。售價(jià)下降5%、10%，%、%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤(rùn)率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來(lái)支付。（表：6510） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071資金來(lái)源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計(jì)盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（見(jiàn)表：647）（注：假設(shè)車位出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)）（表：647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬(wàn)元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)7418合計(jì)3620萬(wàn)元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷售稅金及附加估算表（表：651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)2005200620071銷售收入02銷售稅金及附加0營(yíng)業(yè)稅0城市維護(hù)建設(shè)稅0教育附加稅0防洪工程維護(hù)費(fèi)0交易管理費(fèi)0交易印花稅03土地增值稅0合計(jì)0商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見(jiàn)商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見(jiàn)車位租賃稅金及附加估算表（表：653） （表：652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加000691營(yíng)業(yè)稅00046554城市維護(hù)建設(shè)稅00039教育附加00017防洪工程維護(hù)費(fèi)20交易管理費(fèi)55交易印花稅63土地增值稅111合計(jì)3760．37（表：653） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬(wàn)元2租賃稅金及附加0004．34．75．05．35．76．
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