高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分(項目投資可行性研究報告)(參考版)
2025-05-07 22:13本頁面
【正文】 54?！锝ㄗh采用全銷售方案?？傮w來說，項目經(jīng)營階段風(fēng)險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。建安工程費上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預(yù)期的基準收益率。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準收益率。建安工程費上升10%、20%，%、%；%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。另一方面,在項目建設(shè)成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風(fēng)險較低，%，可見其風(fēng)險程度較高。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。詳見資金來源與運用表。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，% ，故基準收益率Ic取為8%。 ②財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：月租賃價格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排,每一流水片達到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。（詳細見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計注：項目銷售計劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,某市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道
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