高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計劃項(xiàng)目投資商業(yè)計劃書(參考版)
2024-08-14 07:32本頁面
【正文】 在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。實(shí)施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機(jī)是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項(xiàng)目將陷入僵局。由以上分析可以得出，售價和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。售價下降5%、10%，%、%%；%時，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時，該項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若建安工程費(fèi)再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（2）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。（表：6510） 住宅部分資金來源與運(yùn)用表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。故本項(xiàng)目兩方案可行。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標(biāo): （詳見表：658）（表：658） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標(biāo)（見表：659） （表：659） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。是考察項(xiàng)目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費(fèi)用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率
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