高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃項目投資商業(yè)計劃書-全文預(yù)覽
【正文】 ．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性!財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標(biāo): （詳見表：658）（表：658） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標(biāo)（見表：659） （表：659） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．2第二筆借款年初借款累計10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．3借款匯總年初借款累計0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息00年末借款累計2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費稅率82．713供水管網(wǎng)補償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費稅率413．54合計（7）不可預(yù)見費。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費稅率2可行性研究費建安工程費稅率3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費稅率4籌建開辦費建安工程費稅率合計（3）建安工程費：。② 開發(fā)計劃安排。進度安排。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。（1）以建造具有當(dāng)代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。（表：611） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)，共494個車位，擬建21棟18層商住樓。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。詳見表:612(
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