【正文】 劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷(xiāo)售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。?dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷(xiāo)售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷(xiāo)售。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．2第二筆借款年初借款累計(jì)10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．3借款匯總年初借款累計(jì)0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息00年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來(lái)源2．1投資回收注：%。（表：635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶(hù),480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計(jì)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷(xiāo)售期為2年。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年1000010000銷(xiāo)售收入再投入。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：（略）規(guī)劃目標(biāo)。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。（2）前期工程費(fèi)：，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表：631）。（表：636） 銷(xiāo)售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)()銷(xiāo)售收入稅率2銷(xiāo)售代理費(fèi)()銷(xiāo)售收入稅率3其他銷(xiāo)售費(fèi)用()銷(xiāo)售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見(jiàn)貸款還本付息表開(kāi)發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬(wàn)元)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車(chē)位1．開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷(xiāo)售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。（詳細(xì)見(jiàn)表：645）（表：641） 住宅銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車(chē)位銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目可銷(xiāo)售個(gè)數(shù)建議銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷(xiāo)售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位:萬(wàn)元)銷(xiāo)售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷(xiāo)售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、55%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。