【正文】 劃，并在實施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。建安工程費上升10%、20%，%%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。故本項目兩方案可行。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．2第二筆借款年初借款累計10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息年末借款累計10273．1501．3借款匯總年初借款累計0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計利息273．15年底還本付息00年末借款累計2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費稅率413．54合計（7）不可預(yù)見費。② 開發(fā)計劃安排。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：（略）規(guī)劃目標(biāo)。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。（2）前期工程費：，詳見本項目前期工程費估算表（見表：631）。（表：636） 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費()銷售收入稅率2銷售代理費()銷售收入稅率3其他銷售費用()銷售收入稅率合計財務(wù)費用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費用：,前面13項之和三、總成本費用匯總及分?jǐn)偙肀卷椖康目偝杀举M用詳見投資成本費用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費用估算匯總表 (單位:萬元)成本項目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費（3）建安工程費12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（5）公建配套設(shè)施485（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預(yù)見費2．開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務(wù)費用3．合計注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。（詳細(xì)見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計注：項目銷售計劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。建安工程費上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。