高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書-閱讀頁
2024-08-22 07:32本頁面
【正文】 為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬/個(gè)，銷售率70%。（詳細(xì)見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬/個(gè)）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷售計(jì)劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。二、商鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定（一）用市場比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價(jià)格（其中r=8%）：月租賃價(jià)格=（110008%）/（1265%）=（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬元)110858合計(jì)31045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米三、車庫租賃單價(jià)的確定（一）采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬元/個(gè)。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 ②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，% ，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（表：6510）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。詳見資金來源與運(yùn)用表。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對投資利潤率的影響。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、55%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意?？傮w來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制?！锝ㄗh采用全銷售方案。
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1