高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃項目投資商業(yè)計劃書-免費閱讀
【正文】 總體來說，項目經(jīng)營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準收益率。另一方面,在項目建設(shè)成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。詳見貸款還本付息表。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項=2供水工程15萬元/公項=3電信工程7萬元/公項=4煤氣工程7萬元/公項=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計500+=注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費：485萬元，詳見表634（表：634） 公建配套設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動中心15007001054超市2000（位于裙樓房內(nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會所3000（位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計485（6）開發(fā)期間稅費：，詳見表635。分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。（二）建設(shè)方式及進度安排開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進的原則。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。（表：611） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，共494個車位，擬建21棟18層商住樓。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。進度安排。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費稅率2可行性研究費建安工程費稅率3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費稅率4籌建開辦費建安工程費稅率合計（3）建安工程費：。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：657）
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