高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書(文件)
【正文】 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬元2租賃稅金及附加0004．34．75．05．35．76．07．67．67．67．67．69．59．59．59．59．511．811．811．811．846營業(yè)稅0003．84．14．44．755．36．76．76．76．76．78．48．48．48．48．410．410．410．410．437城市維護(hù)建設(shè)稅0000．270．290．310．330．350．370．470．470．470．470．470．590．590．590．590．590．720．720．720．723教育附加0000．110．120．130．140．150．160．200．200．200．200．200．250．250．250．250．250．310．310．310．31防洪工程維護(hù)費(fèi)0000．140．150．160．170．180．190．240．240．240．240．240．300．300．300．300．300．370．370．370．37交易管理費(fèi)000交易印花稅0003土地增值稅000合計(jì)427．54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。（表：6510） 住宅部分資金來源與運(yùn)用表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計(jì)盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價(jià)下降5%、10%，%、%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。故本項(xiàng)目兩方案可行。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002
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