【正文】 在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的 情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV 和 IRR 會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。 由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收 益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波 動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 （二） 結(jié)論 本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收資金的速度 較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 一、盈虧平衡分析 （一） 住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 （表： 6510） 住宅部分資金來源與運(yùn) 用表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計(jì)盈余資金 1766 第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。故本項(xiàng)目兩方案可行。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 住宅全部投資現(xiàn)金流量表 （表： 655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 5234 2． 1 建設(shè)投資 5234 2． 2 土地增值稅 0 2． 3 銷售稅金及附加 0 2． 4 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 5234 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 5234 8 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 10 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 備注 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 8%,所以項(xiàng)目可行性 ! 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評(píng)價(jià)指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均 大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資 金的速度還是比較快的。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) ，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表： 655） 、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 （表： 654） 住宅部分損益表 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 土地增值稅 0 4 銷售稅金及附加 0 5 利潤總額 0 6 所得稅 0 7 稅后利潤 0 8 盈余公積金 0 9 可分配利潤 0 投資利潤率 % 投資利稅率 % 資金本利潤率 54% 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。（見表： 647） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24 年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬元 /個(gè) ） （表： 647）