【正文】 。 ★ 建議采用全銷售方案。 總體來說，項目經(jīng)營階段風(fēng)險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議： ★ 建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的投資利 潤率分別下降 %%、 55%%；當(dāng)建安工程費上升 %時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %；當(dāng)售價下降%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)建安工 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 17 頁 程費上升 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。計算結(jié)果詳見敏感性分析表 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。另一方面 ,在項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風(fēng)險程度較高。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。詳見資金來源與 運(yùn)用表。本項目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（表： 6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項目貸款利率為 % ，故基準(zhǔn)收益率 Ic取為 8%。 ② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項目計算期 內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 17 頁 到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來 進(jìn)行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。 二、鋪租賃單價的確定 （一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價格（其中 r=8%）： 月租賃價格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） = /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表（見表： 646） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 17 頁 （表： 646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 序號 項目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價 (元 /平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計 31045萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價為 13000元 /平方米 三、車庫租賃單價的確定 （一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格） 根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250元 /個 售時的單價： 15萬元 /個 。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn) 房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時 ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。（詳細(xì)見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計 （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 17 頁 （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售個數(shù) 建議銷售單價（萬 /個） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位 :萬元 ) 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 《商品房銷售管理辦法》（ 2020年 6月 1日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計 +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價的確定 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格） 詳細(xì)見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可