【導讀】，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積m2，計容積率建筑面積率為。，另外不計容積率之地下室建筑面積，共494個車位，項目總建筑面積，擬建21棟18層商住樓。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面?？上鄬档烷_發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按。銷售收入%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸?？铑~合計20200萬元。在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的%，分3年投入。銀行長期貸款共有二筆，共計202000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。

　　

【正文】 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 5234 2． 1 建設(shè)投資 5234 2． 2 土地增值稅 0 2． 3 銷售稅金及附加 0 2． 4 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 5234 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 5234 8 稅前累計凈現(xiàn)金流 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 10 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價指標 稅前 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評價指標 稅后 備注 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項目的內(nèi)部收益率大于 8%,所以項目可行性 ! 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評價指標 : （詳見表： 658） （表： 658） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅前 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標可以看出 ,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均 大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評價指標（見表： 659） （表： 659） 評價指標 (單位 :萬元 ) 評價指標 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資 金的速度還是比較快的。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表： 6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。 （表： 6510） 住宅部分資金來源與運 用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計盈余資金 1766 第六節(jié) 高層住宅項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可 能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 一、盈虧平衡分析 （一） 住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當住宅銷售率為 %時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 ≤60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風險程度較高。 （二） 結(jié)論 本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收資金的速度 較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項目建設(shè)成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。 二、敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波 動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時 ，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %；當售價下降%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收 益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當售價下降 %時，該項目投資利潤率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%；當建安工程費上升 %時，該項目投資利潤率等 于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。 由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入， NPV 和 IRR 會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。 總體來說，項目經(jīng)營階段風險較大 ，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議： ★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。 ★建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的 情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。