【正文】 （表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性!財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標(biāo): （詳見表：658）（表：658） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標(biāo)（見表：659） （表：659） 評價指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表。（表：6510） 住宅部分資金來源與運用表 (單位:萬元)序號項目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計盈余資金1766第六節(jié) 福滿花園項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風(fēng)險較低，%，可見其風(fēng)險程度較高。（二）結(jié)論本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。另一方面,在項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：661）（表：661） 全部投資敏感性分析 (單位:萬元)全部投資基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率%%%%%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度%%%%%%%%投資利潤率%%%%%%%%%投資利潤率升降幅度%%%%%%%55%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費上升10%、20%，%、%；%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費上升10%、20%，%%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。售價下降5%、10%，%、%%；%時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局?？傮w來說，項目經(jīng)營階段風(fēng)險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進行，將風(fēng)險減至最小?！锝ㄗh采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測本項目住宅銷售部分風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看下面的圖（662）經(jīng)計算，E（NPV）= (舊城改造項目略低)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差=凈現(xiàn)值變異系數(shù)=%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，%，低于 60%，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍內(nèi)。50 / 50