【導(dǎo)讀】檔“XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開。號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。公司競買后將1號和2號工業(yè)用。人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。處，萬寧新車站北側(cè)。經(jīng)估算，工程總投資40760萬元，每平方米造價1320元。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市。盡量減小項目風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的％，增幅低于全國平均水平。售面積萬平方米，同比增長％。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外購房者占有較大比重。銷售對象50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象90％是島外消費者。海口市新建商品住宅平均售價3590元，三亞市新建商品住宅平均售價6965元。產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。

　　

【正文】 表 3 項 目 單 價 （萬元 /畝） 計算基礎(chǔ) (畝 ) 合 計 （萬元） 備 注 1 號地塊綜合成本 2 號地塊綜合成本 土地總成本 3546 約 172 元 /㎡ 4）項目總成本估算 項目投資成本估算表 表 4 序 號 項 目 單 價 （元 / m2） 計 算 基 礎(chǔ)（ m2） 合 計 (萬元 ) 備 注 1 單位建筑面積土地成本 115 3546 2 建安工程費 850 26248 3 前期費用 80 2470 含市政配套、規(guī)劃設(shè)計、消防、建筑圖審、施工報建及其它費用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 100 3088 包括供電、供水、燃?xì)?、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等 5 公建配套費 100 3088 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 包括公共設(shè)施、室外景點綠化費、安防系統(tǒng)費、室外道路費等 6 不可預(yù)計費用 19 577 15 項之和的 % 7 開發(fā)費用 56 1743 其中：管理費用 25 780 16項之和的 2% 銷售費用 31 963 銷售總額的 % 8 開發(fā)總成本 1320 40760 17 項之和 2．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議 使用自有資金 6000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)。 八、經(jīng)濟效益分析 1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2020元；商鋪一、二兩層聯(lián)買，捆綁銷售價格每平方米 3000元。停車位銷售根據(jù)在項目立項報批后再定。 1）項目建設(shè)指標(biāo) (暫定 ) 表 5 序號 項目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 ㎡ 2 容積率 0 3 總建筑面積 ㎡ 住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 24360 4 可售商住面積 ㎡ 2）銷售收入 表 6 序號 項 目 平均單價 （元 / m2） 計算基礎(chǔ) （ m2） 合 計 （萬元） 備 注 1 住宅房屋 2020 56888 2 商業(yè)鋪面 : 3000 24360 7308 二層商鋪設(shè)計 3 總 計 2100 64196 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 5年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。 3．稅費率 本項目按銷售總額 10%的稅率預(yù)征交納 (多退少補 ),稅收共計為 6420 萬元。 4．盈利能力分析 財務(wù)現(xiàn)金流量表 表 7 序號 項目 合計（萬元） 1 現(xiàn)金流入 64196 其中：銷售收入 64196 其它收入 0 2 現(xiàn)金流出 47180 其中：成本投資 40760 預(yù)征 10%(銷售總額的 10%) 6420 3 稅前利潤額 23436 4 稅前利潤率 % 5 凈利潤額 17016 6 凈前利潤率 27% 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 九、 結(jié)論 本項目總投資成本約 40760 萬元，總收入約 64196 萬元，稅前利潤約 23436萬元，稅后 利潤約 17016 萬 元，銷售利潤率為 27%，投資利潤率為 57%。 以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，是一個值得投資的好項目。另外，由于本項目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 十、 風(fēng)險分析及對策 1．市場風(fēng)險分析 (1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A 市房價每平方米售價為600850 元之間 (中低檔政策性商品房 )，在本地難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前萬寧 市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 隨著萬寧市經(jīng)濟的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內(nèi)外市場，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來置業(yè)，同時本地居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 (2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng) 險。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 (2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用 多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。 政策法規(guī)風(fēng)險 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 XX 的開發(fā)建設(shè)必將帶動萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度， 給 萬寧 的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng) 。同時吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開發(fā)商參與萬寧市的經(jīng)濟建設(shè)，拉動有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的互動， 在一定程度上拉動了萬寧的高端消費 ，社會效益和經(jīng)濟 極為顯著。因此 XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項小組全程跟蹤服務(wù)，降低項目運營風(fēng)險。 XX 新區(qū)齊家坡項目定位及投資 可行性分析報告 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2020 年 11 月 1 日 目 錄 一、 項目基本情況 項目位置 地塊現(xiàn)狀 土地權(quán)屬 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 二、地塊分析 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 機會 挑戰(zhàn) 三、 XX 市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略 XX 市地理位置 XX 市城市總體規(guī)劃 XX 市城區(qū)功能定位及規(guī)模 四、 項目開發(fā)宏觀環(huán)境 分析 五、 XX 房地產(chǎn)市場 分析 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 六、 新區(qū)主要商品房項目分析 七、 項目產(chǎn)品 定位及 項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 一、項目基本情況 項目位置： 項目位于 XX 新區(qū)交警支隊十字 以東約 300 米，處于耀州區(qū)大橋與新區(qū)大道交匯位置南邊。東北臨新區(qū)公路，南靠新區(qū)齊家坡農(nóng)田，西北側(cè)是正在動工興建階段的千金方制藥廠。 地塊現(xiàn)狀： 地塊總面積為 59 畝， 整體呈東西走向的坡狀，處于耀州區(qū)與新區(qū)斷層帶的上風(fēng)口位置，視野極佳，可俯瞰耀州區(qū)樓廈林立的全景。地塊植被茂盛，在征用前為齊家坡村果園。 主要經(jīng)濟指標(biāo)：總占地 59 畝 二、地塊 分析及項目可行性研討： 地塊優(yōu)勢： ■ 該宗地處于新區(qū)的門戶位置，地理位置絕佳，是進入新區(qū)的第一眼建筑景觀，若項目規(guī)劃走高，畢將成為天然地標(biāo)性建筑。對在新區(qū)購房置業(yè)者形成鮮明的對比意識和強烈的購買欲望。 ■ 該宗地屬于自然坡地，視野開闊，并臨近河流，植被茂盛，便于后期景觀營造及園區(qū)綠化，適于建成低密度高品質(zhì)住宅社區(qū)。 地塊劣勢： ■ 地塊處于新區(qū)東部邊緣位置，周遍購物、醫(yī)療、教育等等市政配套尚不齊全，前期配套建設(shè)費用增加。且給人一種遠(yuǎn)立城市中心的荒僻之感。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ■ 地塊高低起伏，且臨近公路，對后期施工形 成諸多不便，且對項目的建筑設(shè)計要求提高。 機會 ■ 新區(qū)投資置業(yè)已經(jīng)成為 XX 市區(qū)及周邊縣市的購房首選區(qū)域，也是 XX未來房地產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域，本項目的開發(fā)，對公司進入新區(qū)有重大的戰(zhàn)略意義。 ■ 新區(qū)作為新興城區(qū)，經(jīng)過十年發(fā)展，已成規(guī)模。新區(qū)規(guī)劃先進，地勢平坦，自然生態(tài)條件良好，也是陜北地區(qū)通往省會西安的最近站點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，伴隨著新區(qū)招商引資及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對陜北的榆林、延安等地的購房者的吸引力度增強，陜北人進入新區(qū)購房已經(jīng)成為支撐 XX 新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力源泉。 ■ 伴隨著近年來能源、水泥、陶瓷等產(chǎn)業(yè)的蓬勃 發(fā)展， XX 市及周遍區(qū)縣的財富階層形成，購買高品質(zhì)住宅，改善居住環(huán)境，提升居住品位的需求明顯，而整個 XX 市場上的高端住宅缺席。這是該項目能否立項的關(guān)鍵所在。 挑戰(zhàn) ■ 低密度高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品與 XX 市場的適應(yīng)性問題是項目成敗的關(guān)鍵。 ■ 若公司確定在該地塊開發(fā)低密度住宅或別墅社區(qū)，那么客戶群體將延展到陜北及其他外地購房群體，同時市場競爭線也將延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市場細(xì)分，并據(jù)此作好項目的推廣策劃，尋找藍(lán)海，是項目營銷工作的重點。 ■ 高端住宅作為住宅中的奢侈品，購買群體范圍較小，銷售回款速 度較普通住宅緩慢，項目資金運轉(zhuǎn)壓力也將增大。 三、 XX 市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略 XX 市地理位置 及基本概況 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 XX 市 位于陜西省中部，處于關(guān)中平原向陜北黃土高原的過渡地帶 ,是關(guān)中經(jīng)濟帶的重要組成部分，介于東經(jīng) 108176。34′109176。29′、北緯 34176。50′35“34′之間，是陜西省省轄市。 1958 年建市，經(jīng)過 40 多年特別是改革開放以來的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個工業(yè)門類比較齊全、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件優(yōu)越、城市基礎(chǔ)設(shè)施功能完善、經(jīng)濟實力日益增強，各項社會事業(yè)全面進步的綜合性工業(yè)城市。 XX 位于陜西省會西安市的北部，交通 便利 ,是通往人文初祖黃帝陵及革命圣地延安的必經(jīng)之地，距西安市區(qū) 68 公里、距西安咸陽國際機場 72 公里 ,西安至黃陵高速公路穿境而過，咸銅、梅七兩條支線鐵路與隴海大動脈相連。 XX 人口及行政區(qū)劃 XX 市總?cè)丝跀?shù)為 86 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 45 萬人，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘?53%，面積 3882 平方公里。全市下轄王益、印臺、耀州、新區(qū)四區(qū)及宜君縣。 XX 資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展 XX 自然資源豐富，有利于農(nóng)、林、牧綜合發(fā)展?，F(xiàn)擁有林地面積 萬畝，牧草地 萬畝。 XX 已查明礦產(chǎn) 9 種、非金屬礦產(chǎn)資源 5 種，金屬礦 產(chǎn) 2 種，能源礦產(chǎn) 2 種。其中煤炭儲量 30 多億噸，優(yōu)質(zhì)石灰石儲量 10億噸，油頁巖儲量 5 億多噸 ,耐火粘土、陶瓷粘土等儲量居全省前列；處在全國蘋果最佳優(yōu)生區(qū)，蘋果種植面積 40 萬畝。 XX 擁有以煤炭、建材、陶瓷、鋁冶煉、紡織、機電、醫(yī)藥、食品、化工等為骨干的 30 多個工業(yè)門類。全市年產(chǎn)原煤 1100 萬噸，占全省原煤總產(chǎn)量的 30％。 XX 歷史文化 XX 歷史悠久，名勝古跡眾多，境內(nèi)有文物景點 675 處，其中全國重點文物保護單位 4 處、省級重點文物保護單位 18 處，特別是耀州窯遺址、唐初三李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 代帝王的避暑行宮和唐高僧玄奘法師譯經(jīng)圓寂 之地玉華宮、隋唐偉大的醫(yī)藥學(xué)家孫思邈隱居行醫(yī)之地藥王山、佛教圣地大香山