【導(dǎo)讀】  剩余法求地價(jià)……………………運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評價(jià)……宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)……………    項(xiàng)目盈虧平衡分析………………附圖一項(xiàng)目概率分析圖  ……………………競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。經(jīng)測算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.價(jià)在80913～87416萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。稅后利潤（萬元）    24050    20042    15684      財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）    20760    15221          投資回收期（動態(tài)）（年）                  

　　

【正文】 附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 交易管理費(fèi) 印花稅 3 土地增值稅 表5－2 損益表 （單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1～12 13～24 25～36 36～42 1銷售收入 利潤總額 4 所得稅 5 稅后利潤 6 盈余公積金 7可分配利潤 表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1～12 13～24 25～36 37～42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價(jià)指標(biāo) 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表5－4 財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目 地價(jià)為74931萬時(shí) 地價(jià)為87416萬時(shí) 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。 敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動5％、10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 基準(zhǔn)方案 地價(jià)變動 售價(jià)變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10％時(shí)，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項(xiàng)目陷入僵局。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 有關(guān)說明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價(jià)格將會躍上一個新的臺階。宗地價(jià)格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。