【導讀】  剩余法求地價……………………運用《建設項目投資經濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價……宗地總體規(guī)劃方案設計……………    項目盈虧平衡分析………………附圖一項目概率分析圖  ……………………競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。經測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米.價在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。稅后利潤（萬元）    24050    20042    15684      財務凈現(xiàn)值（萬元）    20760    15221          投資回收期（動態(tài)）（年）                  

　　

【正文】 附加 防洪工程維護費 交易管理費 印花稅 3 土地增值稅 表5－2 損益表 （單位：萬元） 序號 項目 合計 1～12 13～24 25～36 36～42 1銷售收入 利潤總額 4 所得稅 5 稅后利潤 6 盈余公積金 7可分配利潤 表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號 項目 建設經營期 1～12 13～24 25～36 37～42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價指標 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財務內部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表5－4 財務效果指標比較項目 地價為74931萬時 地價為87416萬時 內部收益率（IRR）（%） 財務凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風險較小。％，可見其風險較高。 敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經濟指標的影響。計算結果詳見敏感性分析表5－4。表5－4 項目敏感性分析表全部投資 基準方案 地價變動 售價變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降5％、10％時，％、％。，該項目的財務凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務內部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務內部收益率等于基準收益率（Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降10％時，％，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當?shù)貎r上升10％時，％，已不能滿足預期的投資利潤率15％。當售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于內部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 概率分析為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖1。經計算，E(FNPV) = 萬元風險標準偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結果表明，處于較高盈利水平，％，遠低于70％，說明其風險程度在合理的范圍之中。 項目綜合經濟評價與建議 項目綜合經濟評價上述財務效益評估的結果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。 有關說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經營。同時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務年度。本報告是基于財務分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務指標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應是建立對市場的充分調查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎上來綜合進行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調查支持。在本報告相關測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產市場差異的基礎上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設計是基于筆者既往工作經驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應進行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關政策規(guī)定。筆者認為最好是低層的比例調高些，且低層的設計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設計機構來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調整已經在所難免，利率調整對于資金密集的房地產企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關注國家的信貸政策和利率政策，并做細、做好項目的融資計劃。