【正文】 賣旅游資源更是賣我們的項(xiàng)目）區(qū)域大型高檔別墅社區(qū)結(jié)合花園景觀住宅旅游休閑度假、商業(yè)娛樂等服務(wù)功能的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目【客源分析】類型 區(qū)域 特征 購(gòu)房動(dòng)機(jī)客群重視度自住客當(dāng)?shù)亍⑦B云港等地企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)團(tuán)購(gòu)等生活居住、養(yǎng)老、療養(yǎng)等*****投資客 范圍擴(kuò)大至 充足資金， 滿足自身旅 ****雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告38華東區(qū)域 具有投資經(jīng)歷，華東區(qū)域?yàn)橹饔?、休閑度假、商務(wù)需求，兼顧委托管理獲取投資利潤(rùn)其它當(dāng)?shù)?、連云港或其它外來人口工作經(jīng)商、當(dāng)?shù)厝硕沃脴I(yè)等外來經(jīng)商、工作等***【營(yíng)銷推廣思路】該項(xiàng)目如何成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，如何引發(fā)消費(fèi)欲望，除了要有正確的市場(chǎng)定位外，還必須加大營(yíng)銷推廣的力度。在項(xiàng)目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場(chǎng)營(yíng)銷部門，全面負(fù)責(zé)營(yíng)銷調(diào)研、制定營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)營(yíng)銷組合、開展促銷活動(dòng)、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營(yíng)銷行為。該項(xiàng)目由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，因此整體的營(yíng)銷推廣活動(dòng)在開發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營(yíng)期各有側(cè)重。開發(fā)建設(shè)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)在開發(fā)建設(shè)期間，營(yíng)銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。借助政府的免費(fèi)對(duì)外宣傳機(jī)會(huì)來提高知名雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告39度。通過報(bào)紙電視等可視媒體對(duì)當(dāng)?shù)丶斑B云港市宣傳造勢(shì)，集中突出項(xiàng)目的自然景觀賣點(diǎn)，引發(fā)受眾人群對(duì)該項(xiàng)目的初步感性認(rèn)識(shí)。項(xiàng)目正式開工建設(shè)階段需要撒網(wǎng)式廣告轟炸，廣而告之，擴(kuò)大受眾人群范圍；項(xiàng)目出地面階段集中投放特定消費(fèi)人群。公開階段，邀請(qǐng)記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報(bào)道；印制各種宣傳手冊(cè)供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。通過各種促銷手段在短時(shí)間內(nèi)迅速打開市場(chǎng)，給到過雙西湖的旅客和本地的居民都留下良好的印象，讓他們成為該項(xiàng)目的免費(fèi)宣傳者。引爆現(xiàn)場(chǎng)，儲(chǔ)備客戶；開盤階段，集中簽約， 銷控把握。當(dāng) 項(xiàng)目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，市場(chǎng)營(yíng)銷部門就要加大促銷力度：在電視、報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿。實(shí)際運(yùn)營(yíng)期的營(yíng)銷推廣重點(diǎn)當(dāng)該項(xiàng)目初步打開市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)期后，營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭(zhēng)取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告40關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對(duì)方爭(zhēng)取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會(huì)議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系營(yíng)銷工作。此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿足旅游求新求異的心理需求。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ?，以及與度假村內(nèi)各種服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、高爾夫友誼賽、水上竟技體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)項(xiàng)目品牌力。雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告41第五部分 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析說明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場(chǎng)分析和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和估計(jì)多參考了行業(yè)內(nèi)運(yùn)作的專業(yè)數(shù)據(jù)或相關(guān)行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價(jià)值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營(yíng)后的實(shí)際數(shù)據(jù)必須進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。雙西湖項(xiàng)目是集居住、度假、娛樂、休 閑、健身、理 療為一體的綜合服務(wù)項(xiàng)目，且處于準(zhǔn)備開發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。一、成本估算本項(xiàng)目占地面積 196037 萬平方米，地上總建筑面積1312916 平方米，約合 2943 畝，土地出讓金 88290 萬元。雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告42注釋：根據(jù)《某縣牛山鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，牛山鎮(zhèn)四級(jí)地住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為 220 元/平方米，該基準(zhǔn)地價(jià)是指宗地 “四通一平”條件下，住宅用地法定最高年限 70年期的地價(jià)，其中包括了土地取得費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、宗地紅線內(nèi)開發(fā)費(fèi)、利息、利 潤(rùn)和土地增值收益。依據(jù)以下基準(zhǔn)地價(jià)基本公式：V=Vlb(1+Σki)Kj式中：V 土地價(jià)格；Vlb 某一用途土地在某一級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià)；Σki 宗地地價(jià)修正系數(shù)；Kj 估價(jià)期日、容積 率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。此外，待估宗地所在區(qū)域 2022 年 1 月至今地價(jià)有較大上升，故在此應(yīng)作期日修正。根據(jù) 2022 年《江蘇省某縣城區(qū)土地分等定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)分析影響待估宗地地價(jià)諸因素，合理確定了地價(jià)修正系數(shù)，得出待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為： 元／平方米（即 30 萬/畝核算）。根據(jù)某建筑市場(chǎng)情況，方案經(jīng)估算，本項(xiàng)目總成本159956 萬元，面積單位成本為 元/㎡，各項(xiàng)成雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告43本費(fèi)用構(gòu)成見成本估算匯總表。 附成本估算匯總表：投資總額(萬元)單方造價(jià)(元/m2)序號(hào) 成本項(xiàng)目合計(jì)注釋平均1 土地費(fèi)用 90329 項(xiàng)之和 688 土地使用費(fèi) 86547 按 30 萬元/畝，凈地 662 土地契稅 3462 按土地使用費(fèi)的 4％計(jì) 262 前期費(fèi)用 2538 項(xiàng)之和 設(shè)計(jì)費(fèi)用 2363 18 規(guī)劃費(fèi)用 171 3 建安工程費(fèi) 7877 6004 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 32969 項(xiàng)之和 公共基礎(chǔ)設(shè)施（道路、排給水、供電等）13129 100 小區(qū)景觀工程 6171 47 有限電視 622 其他設(shè)備（房、 消防） 747 供電 9190 70 智能化系統(tǒng) 2177 其他費(fèi)用 933 5 公共配套設(shè)施 費(fèi) 1742 6 不可預(yù)見費(fèi) 1096 15 項(xiàng)之和的 ％ 7 城市基礎(chǔ)設(shè)施 0 （免除） 0雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告44配套補(bǔ)償費(fèi)8 管理費(fèi)用 6578 15 項(xiàng)之和的 3％ 9 銷售費(fèi)用 8206 項(xiàng)之和 廣告宣傳及市 場(chǎng)推廣費(fèi) 3282 占銷售收入的 1％ 25 銷售代理費(fèi) 4923 占銷售收入的 ％ 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用（暫定） 8621（暫定） 按投資貸款利率 ％核計(jì) （暫定）開發(fā)成本合計(jì) 159956 ―― 二、預(yù)測(cè)樓價(jià)依據(jù)待估宗地上不動(dòng)產(chǎn)的用途、結(jié)構(gòu)、裝修檔次，調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)同類地區(qū)類似不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)水平，考慮到待估不動(dòng)產(chǎn)個(gè)別因素，根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)符合下式：X（預(yù)期價(jià)格）＝開發(fā)成本合計(jì)（1＋30％）由于受近期政府國(guó)六條對(duì)別墅用地的停止供應(yīng)影響，目前市場(chǎng)別墅用地地價(jià)普遍上漲 20％左右，所以本項(xiàng)目的的預(yù)期利潤(rùn)率應(yīng)上調(diào) 10％左右，為 40％，因此本項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為：（1＋40％）＝2462 元/㎡雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告45由于項(xiàng)目體量較大，開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)市場(chǎng)是向上變動(dòng)的趨勢(shì)，所以售價(jià)會(huì)有 5％左右的上浮，因此預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后銷售均價(jià)為 2500 元/平方米左右。雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告46第六部分 投資建議一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目有以下優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，是國(guó)家和地方政府極力鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)有一定的社會(huì)意義；項(xiàng)目的市場(chǎng)主要定位在江蘇連云港、華東區(qū)域有一定的客戶來源和市場(chǎng)；項(xiàng)目作為一個(gè)完整的大型的有特色的旅游線，從經(jīng)濟(jì)效益上分析，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)可行；該項(xiàng)目處在設(shè)計(jì)和建設(shè)的初期，可以參考國(guó)內(nèi)外的優(yōu)秀設(shè)計(jì)和建設(shè)，建設(shè)一個(gè)有自己特色的居住、度假旅游區(qū)。二、項(xiàng)目的制約力但我們認(rèn)為該項(xiàng)目也存在以下制約力：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，某溫泉的名聲在外，零散的溫泉酒店已經(jīng)興起；溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對(duì)本項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。但目前沒有權(quán)威的地質(zhì)勘察資料和溫泉質(zhì)量雙西湖項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告47分析報(bào)告；本地城市人口和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能否支撐項(xiàng)目立項(xiàng)，還須市場(chǎng)考量；雙西湖景觀利用和經(jīng)營(yíng)管理的理念和方法與傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)管理不同，作為第三產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗(yàn)，投資者應(yīng)以品牌服務(wù)為核心，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)觀念和管理方法，使項(xiàng)目盡快進(jìn)入良性發(fā)展。三、投資建議建議按如下程序操作：首先進(jìn)行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司對(duì)度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)；開始建設(shè)。投資分為二期，首期主要有會(huì)所和部分別墅的建設(shè)，以及整個(gè)社區(qū)的綠化、道路建設(shè)等；二期為商業(yè)、住宅建設(shè)。與當(dāng)?shù)仄渌顿Y者合作，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。注意培育市場(chǎng)，有目的地在新聞媒介和其他渠道逐步推進(jìn)大力宣傳項(xiàng)目的自然旅游特色。