【導(dǎo)讀】配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積m2，計(jì)容積率建筑面積率為。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積，其中住宅，商業(yè)部分，可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資共計(jì)萬元，自有資金10000萬元，占總投資的%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)。萬元，另需貸款額合計(jì)20200萬元。在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)。①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。

　　

【正文】 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評價(jià)指標(biāo) 稅后 備注 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性 ! 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評價(jià)指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 均大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評價(jià)指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評價(jià)指標(biāo) 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間， 回收投資資金的速度還是比較快的。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（ 表： 6510）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目兩方案可行。詳見資金來源與運(yùn)用表。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 6510） 住宅部分資 金來源與運(yùn)用表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng)目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計(jì)盈余資金 1766 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第六節(jié) 福滿花園項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的 影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 一、盈虧平衡分析 （一）住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤ 60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。 （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收 資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算 售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、20%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（ 表： 661） （表： 661） 全部投資敏感性分析 (單位 :萬元 ) 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 % % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % 55% 由表中數(shù)據(jù)可得： BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小 于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不 到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對投資利潤率的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若 售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 再投入， NPV和 IRR會(huì)下降，回收期大大 延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。 總體來說，項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議： ★ 建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價(jià)格定位是否合理，在利用 一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。 ★ 建議采用全銷售方案。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測本項(xiàng)目住宅銷售部分風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看下面的圖（ 662） 經(jīng)計(jì)算， E（ NPV） = (舊城改造項(xiàng)目略低 ) 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差 = 凈現(xiàn) 值變異系數(shù) =% BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 %，低于 60%，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)。