【正文】 2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶 根據上述規(guī)劃經濟指標，計容積率總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)部分 ，另外不計容積率 之地下室建筑面積 ，共 494 個車位，項目總建筑面積 ， 擬建 21 棟18 層商住樓。 二、項目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經營期為 3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 萬元，自有資金 10000萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計 萬元，另需貸款額合計 20200 萬元。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 （ 1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 ② 本項目經測算銷售值達 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā) 育及區(qū)域購買力 ,以及合理的市場占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經營時間為 3年，其中銷售期為 2年。 進度安排。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 （見表： 632） （表： 632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位 :萬元 ) 項目 高層（元 /平方米） 項目 高層（元 /平方米） 樁基礎 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機系統(tǒng) 12 地下室費用 130 智能化設施 80 ★ 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 建安工程費： ① 高層建安工程費 =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價。 ,取上面 15 項之和的 3% 不可預見費 =（ 0++++485） 3%= （注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數(shù)據，不存在不可預見性） （ 8）開發(fā)成本 。本項目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款 20200 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售房收入補充，總投資為 萬元， 其中 萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 當年利息 =（年初借款本息累計 +當年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價的確定 （一） 用房地產市場比較法確定銷售價格上限（平均價格） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產價格為： 2500 元 /平方米 （二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們取 2500元 /平方米 為計算單價 （三）總銷售收入的確定 根據估算出來的結果，確定住宅部分從建設經營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為 10%、 20%、30%、 40%，價格 分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設經營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設經營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分別為： 15 萬 /個，銷售率 70%。 根據項目建設計劃安排 ,每一流水片達到預售條件時 ,應在該流水片開工后的第二季 ,達到銀行按揭款支付的條件是 ,應是該流水片動工后的第三季。 二、 鋪租賃單價的確定 （一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設本項目商鋪經營年限無為無限期，則根據公式 a=vr來求其租賃價格（其中 r=8%） ： 月租賃價格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表 （見表： 646） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位： 萬元） 序號 項目 名稱 建設期 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元/平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 ( 萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉售單價 (元/平方米 ) 13000 7 轉售收入 (萬元 ) 11085 8 合計 31045萬元 注 :假設商鋪出租在第五年開始 ,在 24 年末轉售 ,轉售單價為 13000 元 /平方米 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 三、車庫租賃單價的確定 （一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格） 根據市場價格 定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250元 /個 售時的單價： 15 萬元 /個 。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 住宅全部投資現(xiàn)金流量表 （表： 655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 序 號 項目 名稱 建 設 經 營 期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 5234 2． 1 建設投資 5234 2． 2 土地增值稅 0 2． 3 銷售稅金及附加 0 2． 4 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 5234 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 5234 8 稅前累計凈現(xiàn)金流 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 10 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 評價指標 稅前 稅后 財務凈現(xiàn)值（ I=8%） 財務內部收益率 % % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建設經營期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2． 7 所得稅 0 3 凈