【正文】 2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)部分 ，另外不計(jì)容積率 之地下室建筑面積 ，共 494 個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積 ， 擬建 21 棟18 層商住樓。 二、項(xiàng)目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 萬元，自有資金 10000萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 萬元，另需貸款額合計(jì) 20200 萬元。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 ② 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá) 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā) 育及區(qū)域購(gòu)買力 ,以及合理的市場(chǎng)占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3年，其中銷售期為 2年。 進(jìn)度安排。② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 （見表： 632） （表： 632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 ★ 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 建安工程費(fèi)： ① 高層建安工程費(fèi) =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 ,取上面 15 項(xiàng)之和的 3% 不可預(yù)見費(fèi) =（ 0++++485） 3%= （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性） （ 8）開發(fā)成本 。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 20200 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 萬元， 其中 萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 （一） 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 詳細(xì)見本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500 元 /平方米 （二）建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三）總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、30%、 40%，價(jià)格 分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分別為： 15 萬 /個(gè)，銷售率 70%。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。 二、 鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價(jià)格（其中 r=8%） ： 月租賃價(jià)格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表 （見表： 646） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位： 萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元/平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 ( 萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元/平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計(jì) 31045萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24 年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000 元 /平方米 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 三、車庫(kù)租賃單價(jià)的確定 （一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格 定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15 萬元 /個(gè) 。 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 住宅全部投資現(xiàn)金流量表 （表： 655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 5234 2． 1 建設(shè)投資 5234 2． 2 土地增值稅 0 2． 3 銷售稅金及附加 0 2． 4 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 5234 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流 5234 8 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 10 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2． 7 所得稅 0 3 凈