【正文】 50 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 ★ 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 建安工程費(fèi)： ① 高層建安工程費(fèi) =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 2） 前期工程費(fèi)： ，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表 （見(jiàn)表： 631） 。② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動(dòng)工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 市場(chǎng)影響。 進(jìn)度安排。 建設(shè)方式。 ② 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá) 萬(wàn)元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā) 育及區(qū)域購(gòu)買力 ,以及合理的市場(chǎng)占有率角度 ,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3年，其中銷售期為 2年。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 建設(shè)方案。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000萬(wàn)元，占總投資的 %，分 3 年投入。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 萬(wàn)元，自有資金 10000萬(wàn)元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 20200 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的 資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 二、項(xiàng)目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況 與投資經(jīng)營(yíng)方案 一、福滿花園項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市 XXX 區(qū) ,南 XXXX，北臨 XXXX，西南面對(duì)規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽(yáng)路延長(zhǎng)線，項(xiàng)目總用地 ，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 。 （表： 611） 【 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 建設(shè)地 點(diǎn) 衡陽(yáng)路與新陽(yáng)路北三里交匯 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 計(jì)容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)部分 ，另外不計(jì)容積率 之地下室建筑面積 ，共 494 個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積 ， 擬建 21 棟18 層商住樓。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。資金動(dòng)作方式如下：自BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 %計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使 用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。詳見(jiàn)表 :612 (表 :612) 自有資金年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì) 20200 萬(wàn)元，占總投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 %,下半年為整個(gè)銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標(biāo)。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié) 地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施 工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3 個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 分段周期設(shè)定 ① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。（見(jiàn)圖表 :621） （表： 621） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 第八季 第九季 第十季 第十一季 第十二季福滿花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備 初步及施工圖設(shè)計(jì) 三通一平 報(bào)建 招標(biāo) 住宅的主體建筑 基礎(chǔ) 主體 外裝及設(shè)備 室外環(huán)境配套 道路 管網(wǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃表 （表一） 第三節(jié) 項(xiàng)目投 資估算及資金籌措計(jì)劃 一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一）開(kāi)發(fā)成本估算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬(wàn)元 人民幣。 （表： 631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究 費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) (3)建安工程費(fèi) ： 。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)） ： ， （詳見(jiàn)表： 633） 。 （表： 635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 1240． 61 2 建筑 工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 ： ,600 元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000 元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 413． 54 合計(jì) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 (7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 。 ,以上 17 項(xiàng)小計(jì) : 開(kāi)發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 ： ,取上面 15 項(xiàng)之和的 3% (6000++++485) 3%= 銷售費(fèi)用 ：