【正文】 0 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬(wàn)元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元/平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬(wàn)元 ) 11085 8 合計(jì) 31045萬(wàn)元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開(kāi)始 ,在 24 年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000 元 /平方米 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 三、車庫(kù)租賃單價(jià)的確定 （一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格 定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15 萬(wàn)元 /個(gè) 。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ,每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開(kāi)工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。（詳細(xì)見(jiàn)表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計(jì) （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計(jì) （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售個(gè)數(shù) 建議銷售單價(jià)（萬(wàn) /個(gè)） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計(jì) 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計(jì) 注： 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1 日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 （一） 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 詳細(xì)見(jiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500 元 /平方米 （二）建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三）總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、30%、 40%，價(jià)格 分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分別為： 15 萬(wàn) /個(gè)，銷售率 70%。詳見(jiàn)貸款還本付息表。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金 10000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 20200 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 萬(wàn)元， 其中 萬(wàn)元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。 （表： 636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) ()銷售收入 1% 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 1% 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 1% 合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： ,詳見(jiàn)貸款 還本付息表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ,前面 13 項(xiàng)之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表 （表： 637） （表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬(wàn)元 ) 成本項(xiàng)目 總額 （萬(wàn)元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開(kāi)發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．合計(jì) 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 ,取上面 15 項(xiàng)之和的 3% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =（ 0++++485） 3%= （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性） （ 8）開(kāi)發(fā)成本 。 （表 ： 633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 供電工程 65 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 2 供水工程 15 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 3 電信工程 7 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 4 煤氣工程 7 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 5 綠化工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 6 道路工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 7 排水工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 合計(jì) 500+= 注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加 500 萬(wàn) 建設(shè)中心花園 （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) ： 485 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 :634 （表： 634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 幼兒園 1000 500 50 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 400 40 3 文化活動(dòng)中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 6 電信營(yíng)業(yè)所 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 7 儲(chǔ)蓄所 700（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房?jī)?nèi)） 300 6 9 會(huì)所 3000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) ： 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 635。 （見(jiàn)表： 632） （表： 632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修