花園項目投資估算及資金籌措計劃-文庫吧資料
2025-05-20 02:37本頁面
【正文】 001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉售單價(元/平方米)130007轉售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設商鋪出租在第五年開始,在24年末轉售,轉售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。 根據(jù)項目建設計劃安排,每一流水片達到預售條件時,應在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是,應是該流水片動工后的第三季。（詳細見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計（表：642） 商鋪銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計（表：643） 車位銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預測 (單位:萬元)銷售計劃建設經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計注：項目銷售計劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預售許可證》。 當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）年利率第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定（一） 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們取2500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結果，確定住宅部分從建設經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。詳見貸款還本付息表。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資。（表：636） 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費()銷售收入1%2銷售代理費()銷售收入1%3其他銷售費用()銷售收入1%合計財務費用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費用：,前面13項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費用估算匯總表 (單位:萬元)成本項目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本 （1）土地成本60003001500（2）前期工程費（3）建安工程費12003000（4）基礎設施費（5）公建配套設施485（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預見費2．開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務費用3．合計注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可售（可租）的面積中去。,取上面15項之和的3%不可預見費=（0++++485）3%=（注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（8）開發(fā)成本。（表：633） 基礎設施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項=2供水工程15萬元/公項=3電信工程7萬元/公項=4煤氣工程7萬元/公項=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計500+=注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內再增加500萬建設中心花園（5）公建配套設施費：485萬元,詳見表:634（表：634） 公建配套設施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內）400403文化活動中心15007001054超市2000（位于裙樓房內）————5
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