高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案-文庫吧資料
2025-05-10 22:13本頁面
【正文】 年利率第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價(jià)的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬/個(gè)，銷售率70%。詳見貸款還本付息表。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)()銷售收入稅率2銷售代理費(fèi)()銷售收入稅率3其他銷售費(fèi)用()銷售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬元)成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2．開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。,取上面15項(xiàng)之和不可預(yù)見費(fèi)=（0++++485）稅率=（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8）開發(fā)成本。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項(xiàng)=2供水工程15萬元/公項(xiàng)=3電信工程7萬元/公項(xiàng)=4煤氣工程7萬元/公項(xiàng)=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計(jì)500+=注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬元,詳見表:634（表：634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房內(nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：,詳見表635。（見表：632）（表：632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對(duì)講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費(fèi)：①高層建安工程費(fèi)=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（2）前期工程費(fèi)：，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：631）。② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。進(jìn)度安排。建設(shè)方式。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。(表:614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明建設(shè)方案。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計(jì)20000萬元。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分(項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告)第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、高層住宅項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對(duì)XXX，項(xiàng)目東側(cè)為XXX，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施， m2。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指
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